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國務院政府報告首次明確提出將二套房首付驟提至50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。這一舉動,預示著國家加大力度將炒樓產生的泡沫擠壓出去,從而保證正常的居住、投資需求,讓樓市降溫。那麼,房產後調控時代的到來,我們該如何買房投資?
業內認為,國家宏觀調控對於住宅投資型需求的遏制,可能會使一部分資金流入商務商業地產。
首付50%,商務地產和住宅扯平了
『首付五成,意味著我們買住宅的首付成本要大幅提高了。』在位於南三條附近的中山路NASA售樓接待中心,一位購房者正在仔細察看該項目的規劃配套。她告訴記者,本來是要投資買第二套住房的,沒想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了,算了算賬感覺回報率不太合適。聽理財顧問推薦說石家莊的公寓和寫字樓價格並沒大漲,而且公寓、寫字樓的貸款為首付不低於總價的50%。也就是說,目前購第二套房的首付與買公寓、寫字樓的首付成數相同,就打算投資一套公寓。
記者在采訪中發現,伴隨著房地產調控新政落地,不少投資客已經開始跟著政策風向調整投資方向,之前省會市場住宅投資一家獨大的局面正悄然『變臉』。隨著買二套住宅的首付和利率調高到和商務商業地產一個標准,一些投資客已然撥轉船頭,向寫字樓、公寓甚至商鋪進軍。僅上周日至本周二3天時間裡,NASA、萬達廣場等省會各公寓、寫字樓和商業綜合體項目的看房人群比以前明顯增多。
『國家政策並未限制商務商業地產發展,住宅的二套房首付嚴格限制,反而會對公寓、寫字樓乃至商鋪產品明顯形成投資促進。』石家莊市房地產業協會副會長兼秘書長李水源說。
公寓寫字樓目前尚處『價值窪地』
在石家莊,公寓、寫字樓的開發與建設多年來一直還是個『短板』,部分地段依然存在『商住倒掛』的現象。資深地產職業經理人李紅說,石家莊的公寓市場尚屬於起步狀態,價值相對於市場的性價比而言,還處於價值窪地。隨著宏觀政策調整,住宅價格很難再像前段時間那樣大幅快速上漲。而伴隨經濟形勢整體走好,城市綜合競爭力提昇,市場整體租金上昇,未來省會投資寫字樓和公寓市場前景樂觀。
『現在買住宅和公寓、寫字樓的投資門檻一樣了』,業內人士龍星算了一筆賬,從物業價值看,公寓寫字樓的中長期收益是一定大於住宅的。以先天下的寫字樓為例,按當時的售價和現在的租金比,投資回報率大概是11年;而位於南三條附近的樂模公寓,當時花22萬買一套50多平方米的公寓,現在的租金已經能達到每月1400元,投資回報率為13年。但是買住宅投資則大多是靠低買高賣賺取中間價差,大多數住宅項目的投資回報率要在20——30年甚至更長。
一山實業集團副總經理薄愛軍說,公寓和寫字樓產品在北京、上海、深圳等一線城市,已經是非常成熟的產品。從其性價比以及投資空間和使用功能來看,是現在通貨膨脹預期下一種比較理想的產品,將來的發展空間很大。還有人士說,隨著大北京戰略布局的實施,二線城市的產業鏈將逐步完善和昇級,特別是省會石家莊,未來寫字樓市場的需求必將隨著產業的昇級換代而大幅增長。
投資商務地產『地段第一』
如何在市場繁花迷眼的商務、商業地產中挑選最佳產品,降低投資風險?李水源副會長說,『投資商業、商務地產要看是否位於黃金地段、商務氛圍是否濃郁,以及周邊區域的整體消費能力』。
在如何選擇公寓和寫字樓產品上,業內人士支招:地段是決定投資的第一因素。作為我省打造的第一商業繁華大道,中山路首當其衝成為投資的最佳選擇地段,隨著城市發展,中心城區的黃金商業帶必將達到這個城市的『商業價值巔峰』;而投資位於南三條、北國、先天下等熱點成熟商圈內的商務商業產品也比較穩妥。成熟商圈因多年的積淀,人流量大,配套設施完善,這都是保證投資利益的關鍵元素。
『投資時切勿盲目跟風,一定要關注產品的硬性指標,通過租售比、性價比來綜合考量產品的昇值潛力和昇值空間。』還有業內人士建議,市民可以選擇區域位置優越的城市綜合體項目中的公寓和寫字樓。由於資源配套尤為珍稀,未來可持續發展潛力,決定其將比同類產品更具投資空間。(記者陳霞)
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