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此次房交會上,天津市內六區在售項目有六成以上都標出每平方米2萬元以上的高價。新政之下雖然投資型買家會受到抑制,但天津市中心地段和低密度樓盤等佔有稀缺資源的樓盤價格仍居高不下,對於改善型購房者來說這些房源恰恰又是其求購熱點。
天津市區參展樓盤六成均價超2萬 比秋交會高28%
商品房成交均價破萬
『房價太高了』、『超出預想,買不起』……價格問題依舊是房交會上的焦點所在,今年天津房交會上多數購房者都表示價格過高。記者在會前及房交會期間進行的購房者調查中,有近四成購房者都表示自己因為價格過高而買不起房,預測今年樓市價格將下降的購房者則佔到75%以上。
在買家叫苦不迭的背景下,房交會前兩天又恰逢樓市兩大收緊政策出臺,第二套和第三套置業的貸款都被貼上封條。即便如此,此次房交會的成交情況與上屆房交會相比仍有明顯上揚態勢。據本市國土房管局統計,房交會前4天的商品房成交均價10404元/平方米比2009年秋季房交會成交均價高出28%,二手房8552元/平方米的成交均價也比去年秋交會成交均價高出20.4%。
均價超兩萬樓盤
2萬元以上樓盤超六成
此次房交會上天津市內六區的參展項目中,具備銷售條件的8個樓盤中就有5個超過2萬元/平方米,超過其總量的六成。『我去年年底已經賣了原來河東區的住房,計劃在和平區或南開區的重點校區買一套兩居室,雖然面積不比原來大,但孩子就學期間居住起來比較方便。可是最近樓市價格一直漲得很快,這次房交會上橫向比較起來,符合我們要求的房子都已經超過每平方米2萬元了,有的甚至都快達到2.5萬元了,比我們原來的購房預算已經超出20%多。』季先生是典型的改善型購房者,可是過高的房價讓他的購房需求難以兌現。另一方面,如果季先生的置業周期再拖久一些,那麼就很可能趕上新國十條的實施,資金壓力會更大。
二手學區房單價也『奔二』除了商品房之外,天津二手房的熱點區域也同樣出現了『奔二』甚至『超二』產品。『45平方米95萬元』、『55平方米97萬元』、『52平方米90萬元』等每平方米售價2萬元左右甚至超過2萬元的房源在二手房市場集中出現,其中有80%以上都是位於和平區重點小學周邊的學區房。
『這些房源的房齡都在20年以上,買家基本上都是為了就學辦戶口,所以單價高而且議價空間卻不大。』我愛我家地產經紀表示,由於戶型較小,總價都在百萬元以內,所以重點學區的房源單價盡管已經超過商品房,但仍不乏人問津。
學區房的『天價不愁賣』局面其實與房源稀少有著直接關系。記者在房交會現場隨機采訪了幾位駐足關注學區房的購房者,幾乎所有被采訪者都表示『標價太高,遠遠超過預想』。但由於學區房的持有周期較長,轉手率很低,所以求購者數量仍數倍於房源,這也是眼下這些房源價格一直難以回落的主要原因。
項目品質將拉大價差產品品質更加細分、高端板塊日益成熟,這是『兩萬元時代』最直接的衍生品。目前天津中心城區范圍內的高端住宅優勢並不突出。例如在天津河西區人民公園片區內產品品質差異較大的羅馬花園與安德公寓相比,其成交均價僅相差2000-3000元,而隨著新一批高品質住宅項目的高價開盤,新建高端樓盤的品質優勢會進一步凸顯,市場中不同類型產品的細分也將更加合理。
與此同時,天津樓市也會隨著『兩萬元時代』的到來而逐步拉開價格梯隊,需求等級也會分布得更加明顯。『受到環外區域交通等生活配套暫不成熟以及目前中心城區房價分化並不顯著的影響,目前中心城區仍是大多數購房者最為中意的區域。』業內人士認為,『預計未來在高品質社區帶動下,高端板塊日益成熟之後,住宅的價格分布也將從中心城區向外延伸逐漸拉開,購房需求也將受到購買力的制約逐步被分化,部分購買力有限的需求不得不選擇在環外區域置業。』