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多家房產機構數據統計顯示,4月北京新開盤項目約為36個,是今年以來新盤入市最集中的,但新盤分布各大環線數量參差不齊,『貧富』懸殊。其中,五環外新盤佔據主體地位,而二環沿線僅有西直門區域綜合體項目金貿中心新盤放量,東二環潘石屹的銀河SOHO精裝寫字樓即將開盤外,區域供應再創新低。
新開項目『西貧東富』
據搜房網統計數據顯示,4月北京樓市開盤數僅佔去年同期的64%。業內人士認為,新盤不足主要因素,一是京11條中規定『取證3日內必須一次性公開全部房源』,而房地產的銷售周期較長,加上目前市場走勢不明,導致部分開發商入市不積極;二是商品住宅用地被保障房擠壓,商品房呈供應乏力態勢。
從供應結構看,4月入市項目中老項目後期佔供應主流,首次開盤項目不到10個,在物業形態上,高端公寓、花園洋房等佔總量一半以上。
從物業形態分布看,五環以內項目全部以高端定位,標價均在2.7萬元/平方米以上,其中四環以內項目除個別待定外,其餘全部在4萬元/平方米左右。
在區域分布上,4月京城樓市區域放量極不平衡,東部仍佔主流,共有16個項目開盤,而二環內則繼續保持低位供應,金貿中心預計推出的B座世家官邸是絕版豪宅品質的稀缺大戶型,層高將達3.5米。而銀河SOHO推出的是『一鋪養三代』的臨街商鋪和精裝寫字樓。另外,京西樓市開盤項目也乏善可陳,僅西山國際城、中堂華府等不到5個項目開盤,新盤放量『西貧東富』現象十分明顯。
市場聚焦二環放量
由於受『二環不再新增房地產開發住宅用地』規定影響,區域內連續數年無新增土地供應。東城、西城新盤放量一直處於末位。2008年至2009年,二環內住宅新盤的供應長期徘徊在個位數。業內人士分析認為,二環以內目前少量待拆遷區域因種種原因進展緩慢,短期內不會轉化為項目用地,二環內新住宅供應持續走低的態勢很難逆轉。因而新盤上市受到追捧應在意料之中。
數據顯示,金貿中心去年10月入市,開盤當日銷售額便高達4個億,隨後屢次開盤均引發搶購,截至目前,項目一期500餘套高品質精裝公寓已全部售罄。而銀河SOHO雖尚未開盤,但據其銷售員介紹,登記預約者已逾百組。
除昇級品質受到追捧外,市場關注新項目緣於對區域發展前景的認可,像西直門核心區是金融街商圈、中關村商圈、學院經濟圈、中央政務區四大板塊圍合之地。隨著『國家金融產業帶』規劃浮出水面,區域內已經吸引了上百家國內外知名企業入駐。中關村南擴與金融街延長線『接壤』的步伐明顯加快,西直門已成為連接中關村和金融街的重要戰略節點,經濟地位愈發重要,區域樓市價值潛力值得期待。
聚焦核心區樓盤價格走勢
進入4月,商品房成交均價已超過2.5萬元/平方米。清明節期間,北京市商品住宅期房成交1063套、12.2043萬平方米,扣除經濟適用房和兩限房,實際成交988套、11.5246萬平方米,環比3月同期增幅分別為205.88%、195.14%。據統計,今年清明節期間成交均價為2.501萬元/平方米,上漲了5469元/平方米,漲幅為27.99%,同比去年清明節期間的成交均價1.0947萬元/平方米,漲幅高達128.46%。而作為二環沿線近乎收官之項目,其價格走勢自然惹人關注。業內人士認為,從二環住宅分布來看,主要集中在崇文區和宣武區,前者在2005年土地計劃公布後,曾掀起不小的搶購潮,國瑞城迅速銷售完畢,而宣武區也僅剩西二環部分如西單上國闕、西絨線26號等老盤後期項目,僅百餘套房源。稀缺供應促使區域內項目價格持續走高,目前財富海洋公館價格達7萬元/平方米,西單上國闕B棟預計均價達10萬元/平方米。
由於新盤數量有限,以致不少置業者將目光投向區域二手房,阜成門區域的西城晶華二手房均價高達4.632萬元/平方米,金貿中心周邊的長河灣二手房均價達4.1336萬元/平方米,金暉嘉園二手房均價亦達3.9503萬元/平方米。
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