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市住建局市和工商局近日聯合發出通知,要求5月1日起在網上簽約同時,全市啟用新商品房買賣合同《海口市商品房買賣合同示范文本》(下稱新版合同)。記者了解到,相比較原建設部、國家工商局監制的《商品房買賣合同》(下稱舊版合同),新版合同結合海口的實際,合同示范文本比舊版合同內容更細,從規范交易有利交易安全出發,很多條款體現了對購房人的權益維護。新版合同首次明確銷售廣告和宣傳資料應視為合同內容,不計算建築面積的車庫(位)開發商不得出售。新版合同還明確,在買房人取得房產證後,開發商應當在約定時間內為買房人辦理土地使用權證。
陽臺車位面積歸屬更明確
記者對照舊版合同發現,新版合同其中一個明顯變化是,合同中對陽臺車位面積歸屬更明確。如舊版合同中只須載明商品房是封閉式還是非封閉式,而新版合同則明確有封閉式陽臺多少個,非封閉式陽臺多少個。如舊版合同中只讓出賣人關於基礎設施、公共配套建築正常運行作出承諾,但並沒有對車位等具體承諾內容作明確。這就經常出現小區開發商私賣車位,抬高車位價等情況。而新版合同則明確買房人對小區內的車庫(位)有優先購買權和使用權,不計算建築面積的車庫(位)出賣人不得出售。新版合同還在計價方式及價款條款中明確車位按個或位的價款,這就減少了日後的糾紛。
可單方申請辦理預告登記
買房者交了定金,日後付房款時纔發現開發商已將房子賣給了別人;付了錢的房子,卻被開發商重復抵押給了銀行……這些曾在商品房交易中出現的現象將被遏制。新版合同首次明確,出賣人應於本合同簽訂暨網上備案之日起不超過30日內,持本合同及相關材料向海口市房產行政主管部門辦理書面備案確認手續。如買受人要求辦理商品房預告登記的,出賣人應於本合同書面備案確認之日起約定時間內,與買受人共同申請辦理。
記者注意到新版合同並沒有規定出賣人應於合同書面備案確認之日起多少日內,與買受人共同申請辦理,但根據我省今年2月份出臺的《貫徹國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展通知的實施意見》,開發商應在預售後10天內辦理預告登記,逾期不辦理的,將被暫停預售許可。不知為何合同示范文本對這一時間規定,並沒有明確。針對很多開發商故意不辦理預告登記的情況,新版合同明確,出賣人未按約定與買受人申請辦理商品房預告登記的,買受人可持書面合同等備案憑證,單方向海口市房產行政主管部門申請辦理商品房預告登記。
擔保條款更有利於購房人
舊版合同中在交接部分條款中,明確出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人的原因,造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛,由出賣人承擔全部責任。新版合同明確,出賣人應當保證銷售的商品房不存在權利瑕疵,沒有產權糾紛和債權債務糾紛,也不存在被司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利等情況。以往還出現一種情況是,購房人明知存在權利瑕疵,也因此拿到了低房價,但圖便宜後來吃大虧。新版合同權利瑕疵擔保條款更有利於購房人,其明確若存在權利瑕疵,出賣人應在簽訂本合同時書面告知買受人。買受人願意購買的,出賣人應在買受人約定的期限內或合理期限內消除瑕疵;超過約定期限或合理期限未消除瑕疵的,買受人有權單方解除合同。
開發商為買房人辦土地證
『房子不是空中樓閣,購房者不僅享有房產權益,還應享有相應的土地權益。土地分割體現對住戶土地使用權的認可。』雖然省國土部門多次強調房產證土地證一個不能少,但以往我省房屋土地使用權登記不盡如人意,大多數房地產開發商僅辦理一個大的宗地土地證,並未分割辦至住戶名下。有關法律規定,商品房土地的使用權限為70年。『房子住滿70年後該怎麼辦?』很多購房者不知道,土地證的作用正在於此。更有甚者,極個別開發商甚至在賣了房子後,還將土地使用權證拿到銀行抵押,引發各種矛盾,侵犯購房者的合法權益。對此新版合同則明確,在買受人取得該商品房權屬證書後,出賣人應當在約定時間內向土地登記機關申請,為買受人辦理土地使用權證。出賣人應當提前如實書面告知買受人,辦理房屋權屬證書和土地使用權證登記需要由買受人提供的證件資料,買受人應及時提供。
外牆面屋頂應歸全體業主
新版合同對物業管理區域共用部位有關事項的約定也作了明確。強調商品房所在樓宇屋面、外牆面、屋頂的所有權,歸該商品房所在樓宇的全體業主所有。利用該商品房所在樓宇屋面、外牆面、屋頂進行經營的,應按照《物業管理條例》等有關法律法規規定辦理。該商品房所在的物業管理區域共用部位、共用設施、共用設備均屬全體業主所有。利用該商品房所在的物業管理區域共用部位、共用設施、共用設備進行經營的,應按照《物業管理條例》等有關法律法規規定辦理。此外,新版合同還明確,物業管理區域在業主大會選聘物業服務企業之前,小區物業服務由出賣人根據法律、法規規定方式和條件選聘的物業服務企業負責。前期物業管理期間,物業服務收費價格按照《前期物業服務合同》約定收取。價格構成包括有關政策法規規定的內容。
銷售廣告也視為合同內容
很多開放商在廣告上大做文章,甚至不惜使用欺騙性的語言,或者打一些擦邊球。廣告不實多涉及樓盤的一些配套設施,如游泳池、電梯、管道煤氣、有線電視、寬帶網絡等。雖然開發商涉嫌故意欺詐,但消費者依法維護自己的權利卻很難。新版合同對此即有專門規定,明確出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定,有重大影響的銷售廣告和宣傳資料應視為本合同內容,出賣人應在簽訂本合同時向買受人提供,買受人應仔細閱讀並了解有關情況。
開發商明示能源消耗指標
2008年10月1日《民用建築節能條例》實行,條例明確指出房地產開發企業銷售商品房,應當向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息,未向購買人明示所售商品房的能源消耗指標,違規開發商最高罰款50萬元。雖然早有這樣的規定,但原建設部、國家工商局監制的《商品房買賣合同》卻出得更早,所以海口多數購房人合同中並沒有這些條款。新版合同對出賣人關於《民用建築節能條例》的實施條款規定,出賣人應當遵守《民用建築節能條例》規定,向買受人明示所售商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息。出賣人向買受人明示的能源消耗指標與實際能源消耗不符的,應當承擔民事責任。
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