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在購房的過程中還涉及到一個問題,在有些情況下,在什麼情況下簽訂房屋的限售合同,在什麼情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房,這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收,就是期房,這個時候簽訂的是房屋的預售合同。
商品房銷售面積的計算問題,有三種計算方式。一個是按套計價,一個是按建築面積計價,還有一個是按套內建築面積計價值。通常,按套內面積計價的方法比較少用,而通常用的是按照建築面積,它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者最為有用的是套內的使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。
所以,購房的時候購房者特別關注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同裡寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣纔能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。
在購房過程中,怎麼處理面積的誤差呢?通常在標准的商品房買賣合同裡,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大於1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎麼辦、少了怎麼辦都可以約定。通常,現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣,都有一個比的絕對值,通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款,面積誤差比絕對值超過3%,購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然,如果約定得這麼明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內,沒有超過據實結算房款,如果超過的話,開發商必須承擔違約責任,同時允許購房者退房。還有一個問題,在商品房購銷合同中,通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同裡,開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定,不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說地震、發洪水等等,這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力纔能夠免除開發商延期交付房屋的責任,也就是說免責。如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了,比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,比如說契約協定後政府頒布的法規和原來不同,比如說施工配套的批准和安裝的延誤,都認定為不可抗力。從法律角度講,我們覺得對購房者是不公平的,等於把不可抗力的范圍擴展了。所以,建議購房者對於不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件,就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內,不要擴展,擴展以後,延期交房的時候,他都可以說我免責。
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