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近日,全國樓市掀起了一波『增高潮』。北京廣渠路地王欲調整規劃被網民口誅筆伐,壓力之下未獲通過。此後,廣州出現地王調整建築高度再度把『被增高』推上了風口浪尖。如今,樓盤增高現象也出現在了本市。市土地交易中心官方網站的一則規劃公示顯示:經天津市濱海新區塘沽管理委員會批准,對津塘(掛)2007-43號宗地的土地使用條件進行調整:地塊建築限高由345米提昇至390米,容積率也由20提高到了21。該地塊由天津富力濱海投資有限公司於2008年1月22日競得。業內人士分析,此次調整不僅使開發商蓋出了濱海新區的標志性建築,同時還可多獲得幾億元銷售額。記者姚華
兩建築限高都出現『拔高』
市土地交易中心網站10日公告顯示,經天津市濱海新區塘沽管理委員會批准,對津塘(掛)2007-22號、津塘(掛)2007-43號宗地的使用條件進行調整。其中,津塘(掛)2007-22號宗地容積率由不大於8.8調整為不大於11,建築密度由不大於42%調整為不大於45%,建築限高由不大於160米調整為不大於200米,綠地率由不小於30%調整為不小於20%;津塘(掛)2007-43號宗地容積率由不大於20調整為不大於21,建築密度由不大於35%調整為不大於45%,建築限高由不大於345米調整為不大於390米,綠地率由不小於35%調整為不小於30%。據了解,這兩宗地塊於2008年1月22日被天津富力濱海投資有限公司購得。土地交易中心網站特別注明,根據《天津市國有土地有償使用辦法》的規定,現將有關變動情況進行公示,公示期20天,公示期內如無單位提出競買申請,公示期滿,天津市國土資源和房屋管理局塘沽區國土資源分局將按規定為上述宗地的受讓人辦理相關手續。
對於調整規劃的原因,中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,濱海新區的吸引力越來越強,國內外知名地產公司都希望在濱海新區建設標志性建築來提昇公司形象,因此優質地塊的容積率與建築限高會被提昇。
拔高可多獲幾億銷售額
對於濱海新區地塊規劃的『增高』,業內人士給記者算了一下:原來限高345米,如果拔高至390米,大約增加了45米,按照每層高度約2.8米測算,增加了大約15層左右。『如此高的建築物每層建築面積至少為1000平方米,按照保守的每平方米10000元售價計算,那麼多增加的十幾層樓就可多增加幾億元的銷售額。』
據了解,改變容積率、改變建築限高規劃的情況並不多見,但是不改容積率,只調整產品規劃的情況卻比較常見。事實上,拔高建成的容積率一般還會增加不少。『為了增加利潤,建成的物業容積率大多高於規劃容積率。』一位開發商人士告訴記者。
『對於開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中佔的比例,而對於住戶來說,容積率直接影響到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,而多層住宅則應不超過2,綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制,並不是所有項目都能做得到。』業內人士表示。
兩種手法向空間要利潤
針對此事,還有業內人士表示,開發商將樓宇拔高,目的當然是為了要增加樓層數量,向空間要利潤。河北區某樓盤相關負責人表示,開發商作出調整的申請規劃,一般都出於各種不同的理由,例如為了讓規劃適應設計需要,或者讓樓距加大等,但並不是所有申請都會得到規劃部門的批准。
業內人士透露,開發商向空間要利潤常用兩種手法:第一,容積率按平面空間而不是立體空間計算,增加層高並沒有觸及容積率這個限制規定,開發商在地價方面不用多作補償。層高增加可以將房子做得更豪華、賣得更貴。第二,建小復式換取更多的空間。例如:開發商可以建造出5米多層高的毛坯房,只建了空間、預留了位置,並沒有做夾層,所以還是按照一層建築面積計算。在有關部門驗收並交樓之後,可以由開發商或者業主自己加建,由一層變兩層,這樣就『偷』了空間。如此一來,房子的面積增加了,開發商自然可以以此理由提高房子的價格。在多數購房者看來,房子憑空多出了不少面積,減少了公攤帶來的損失,即便是在單價方面多付出點錢,總價算下來也是合適的。
著名房地產營銷策劃專家謝逸楓表示,近期頻繁出現地王改規劃的現象,主要是因為地價過高,開發商拿地成本過大,投資風險增加。目前中國房地產行業潛伏著『拿地-改規劃-拖延工期-獲得土地溢價和超額利潤』一條龍的規則,在很多地方都已經形成一條完整的產業鏈。雖然有的房企沒有更改容積率等硬性指標,只是提高了建築的高度,但是按照程序,規劃部門必須公示30天,隨後不管方案是否獲得通過,都要走一套程序,這樣一來,不如期開工便有了『合理』的理由。
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