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繼中行明確取消7折房貸利率之後,工行日前也下發通知,首套房不再享受7折利率優惠。房貸利率優惠正在逐漸縮減甚至取消。在此次樓市宏觀調控的大背景下,這一措施『抑制投機性需求』的指向十分明確。但一些業內人士擔心,『打擊面』是否會殃及剛性需求,甚至形成『投資投機需求』對『剛性需求』的『擠出效應』?
首套房貸7折利率『名存實亡』
這兩天,上海白領陳荻在外環附近的東苑佳佳花園看中了一套77平方米的房子,總價近140萬元。盡管屬於首次置業,但在申請貸款的時候,中介卻告訴他,工行、建行等銀行都對7折利率關上了大門,一些小銀行審核門檻也大大提高。
記者從工行上海分行了解到,該行已取消首套房按揭貸款利率7折優惠,若首付僅兩成,貸款利率只能打到8.5折,首付三成及以上,貸款利率可打8折,其中資質信用比較好的優質客戶,可以享受7.5折優惠。
建設銀行上海分行閔行支行一位工作人員告訴記者,首套房根據首付成數不同,貸款利率也不同:首付在20%-25%的,貸款利率打8.5折,首付在25%-30%,利率可打8折;首付三成以上可享受利率7.5折。對於記者『首付四成以上聽說可以享受7折利率』的詢問,這位工作人員說:『說是這樣說,但基本上辦不下來。』
事實上,招商銀行、深圳發展銀行、興業銀行等商業銀行今年初就取消了首套房7折利率優惠,門檻提高至8.5折;對於第二套房貸款,更普遍執行基准利率甚至上浮10%。
『我以前知道第二套房貸款優惠已沒有了,沒想到現在連我這樣的首次購房也受到牽連。』陳荻無奈地說。
上海知名個貸中介凱弈投資諮詢管理有限公司副總經理趙煒說,銀行今年的重點與其說是『做規模』,不如說是『做利潤』,縮減利率優惠正是基於此。這背後,是整個銀行信貸的明顯緊縮。趙煒介紹,除逐步取消利率優惠外,另一個突出的表現是辦貸周期拉長,以前從申請到放貸一般要40天左右,現在則需要55-60天。3月下旬,還有銀行面對符合條件的貸款申請表示『已沒有額度』,只能等到4月份了。
利率優惠取消,各群體『痛感』有別
針對此次利率優惠的變動,記者算了筆賬。以首次購買一套150萬元的住房為例,首付三成,貸款七成即105萬元。目前5年期以上貸款基准利率是5.94%,7折利率為4.158%,以貸款年限為15年計,則每個月償還7850.12元,15年後連本帶息共償付141.3022萬元,其中利息36.3022萬元。若是8折利率即4.752%,則每月償付8168.32元,15年後連本帶息共償付147.0298萬元,其中利息是42.0298萬元。
利率的1折變動,每個月要多支出318.2元。陳荻目前的月收入為8000元左右,他已決定買房後和女朋友共同負擔。他說:『在現在的高房價下,對於首次購房者,即使是7折利率,每月還款都要耗去收入的一大塊,再增加100元錢都是不小的負擔。』
不過,對於在去年賺得盆滿缽滿的投資客來說,利率上的小微變動對其造成的資金壓力要小得多。即使是二套房,基准利率上浮10%達到6.534%,購買上述房屋每個月償付9166.26元,每個月多出1316.14元,在自有資金實力雄厚、房價預期依然看漲的情況下,千餘元的增加對投資客、炒房族來說,完全在可承受范圍內。
永慶房屋總經理陳史翎來說,在目前的資金狀況下,投資客最關心的不是銀行的利率,而是放貸的額度,『只要能貸得到款,對利率的變動並不會太在乎。』
房價『巋然不動』自住需求面臨新困境
今年以來各地的樓市,總體上呈現出『量縮價穩』的態勢。進入3月以後,一些重點城市的成交量有所回昇,但高房價並無明顯松動。
市場機構佑威・樓市通1日發布的數據顯示,3月,上海商品住宅成交面積為80萬平方米,比2月大漲150%,成交量在連續三個月下跌後止跌反彈;但3月的成交量僅為2009年同期的55%,且今年3月商品住宅成交量還是近5年來最少,可見其反彈力度還是相對不足。價格方面,3月上海商品住宅成交均價為19767元/平方米,環比2月微漲0.37%,但與2009年3月相比卻大幅上漲了48%,均價已持續四個月維持在2萬元/平方米上下。
二手房市場『反彈』的跡象更為突出。陳史翎分析,3月份二手房市場的一個典型特征是:單價在3萬元/平方米及以上、總價在800萬元及以上的高檔住宅漲幅最快,可見投資者入市十分活躍;而均價、總價在中低區域的住房回昇卻不明顯。他說,去年一季度是剛性需求趨於活躍,進而帶動改善性、投資性需求接連入市,使整個樓市『回暖』;而今年一季度,則是投資性需求在短期觀望以後呈現活躍,房價缺少回調的動力,也迫使自住的剛性需求陷入持續觀望。
『易居中國』2009年末的一項調查顯示,市場上購買商品住宅的真實情況是,足額貸款、少量貸款和不用貸款的人各佔三分之一。業內人士指出,金融貸款政策如何在抑制投資、投機的同時,避免對大量梯度改善住宅的中低收入購房者設置障礙,是需要進一步研究的問題。
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