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據每日經濟新聞報道,一些諳熟開發商營銷手段的業內人士稱,上海這輪樓市突然轉向其實是開發商運用營銷手段策劃出來的。
3月15日以前,上海樓市成交仍非常蕭條,平均每日的成交量不到200套,新開盤的樓盤中有一成零成交。但3月15日以後,整個樓市突然轉向,三月最後四天的成交量連續突破1000套,市場出現了多個當日開盤當日售完的『日光盤』。
多位房地產分析師對市場的突然轉向連連稱奇,直呼『看不懂』。但上海多家大型房地產公司的營銷負責人昨日(4月1日)向《每日經濟新聞》透露,他們早就料到三月底樓市會由冷轉熱,並對市場的回暖作了充分的准備。
一些諳熟開發商營銷手段的業內人士更是曝出了一個驚人消息:這一輪的樓市突然轉向其實是在開發商運用營銷手段催化下實現的。記者調查發現,上海樓市突現熱銷,或許正如業內人士所分析的那樣:是在開發商『調控』下完成的。
囤積客戶超過100天
『所有的「日光盤」說穿了都不奇怪。都是前期積累了很多客戶,開盤一下子賣完的那種。』上海一家代理機構的分析師說,最近上海樓市連續出現的多個熱銷樓盤,諸如保利林語溪、新城西尚海等,均與前期長時間積累客戶有關。
昨日,《每日經濟新聞》記者曾親訪保利林語溪樓盤現場,發現項目周邊目前並沒有公交站點和成熟的商業配套。但這個樓盤卻在3月27日就全部賣完了123套房源。
搜房網曾在27日當日上午組織購房者前往該樓盤看房,但踏入該樓盤第一時間,就被告知房子已經全部賣完。樓盤的保安說,開盤當日購房者曾排成長隊,甚至有很多購房者最後沒能買到房子。
保利林語溪的銷售專案王剛分析熱銷原因說,主要是由於近期市場突然回暖所導致。但上述代理機構的分析師卻告訴《每日經濟新聞》,保利林語溪前期積累客戶的時間已經很久,早在上一批房源售完後,就已經開始積累客戶。
佑威樓市通系統提供的保利林語溪的銷售時間顯示,該項目上一批公寓推出時間是2009年的11月份,距離現在已有四個多月。
據記者調查,近期出現的保利林語溪、新城西尚海、保利家園等,上一批房源的開盤時間均距離現在超過四個月。而在3月底以開盤四天銷售600多套的成績,成為上海樓市當月銷售冠軍的印象春城,更是早在2008年就推出了上一批房源。整整一年的客戶積累時間,也令樓盤擁有了更多的客戶資源。
『飢渴營銷』造就『日光』
僅僅依靠長時間『囤客』,顯然並不能造就那麼多的『日光盤』。中國房地產信息集團分析師薛建雄發明了『飢渴營銷』一詞來說明3月下半月的井噴。
據佑威樓市通的統計數據,整個一季度上海進入了2008年1月以來的供應低潮,整個一季度的供應量比去年下跌了近兩成。整個3月份,全市商品住宅供應面積為70萬平方米,同比2009年3月卻減少了44%。而在近期熱銷的上述『日光盤』周圍,大多沒有新開或者在售住宅項目。
薛建雄說,十二月份以後房地產市場連續出臺宏觀調控政策,開發商不斷調節供應節奏,一再推遲開盤,將整整一個季度的需求量壓抑到三月底集中爆發,造就了本輪上海樓市的火爆行情。
上海綠城玫瑰園銷售部副經理彭敖傑也表示,正是因為看到今年以來,上海樓市供應量極其稀少,她纔判斷三四月份的房地產市場會非常火熱。
事實上,供應量的稀少,不僅『導演』了新盤市場的『日光盤』不斷湧現,還使得此前已經偃旗息鼓的二手房房東跳價現象變得比以前更為嚴重。同策房地產資深分析師倪曉玲說,她曾在3月27日實地調研了5組二手房的成交情況,發現有四組二手房成交不成功的原因,是因為房東一下子跳漲了十幾萬元。
中原地產張江城市經典區域經理楊鳴芳證實二手房的跳價現象已非常普遍,今年的跳價幅度比2009年還要大,跳價十幾萬元的現象已非個案。