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中介、開發商、炒房團的共生鏈
中介"借雞生蛋"的手法並非只有以上一種。開發商、炒房團也是中介重要的服務對象。
開發商給中介代理的一般都是銷售的尾盤,從開發商的角度來說,在銷售接近尾聲的時候,將剩餘樓盤全部委托給中介就能提前結束自己的銷售成本,但銷售尾盤大都在樓層、房型、地段等方面存在缺陷,而這對中介來說,卻意味著可以以低於市場水平的價格拿到這些房源,也就意味著更高的利潤,曾經有過多次"成功經驗"的龍輝告訴《瞭望東方周刊》。
在中介行業內,流傳著銷售尾盤的小竅門,"如果這個樓盤有二手房掛牌,我們就聯合幾家中介公司,找一些生面孔,一天幾波地上門看房,提高房東預期,二手房價格自然也就上來了。"
而溫州炒房團在上海的興起,中介幾乎扮演了決定性的角色,尹建華說,"一直到現在,炒房團想做無本買賣,也只能靠我們中介。"
所謂無本買賣,主要是指中介可以幫炒房團實現"低首付"甚至是"零首付":中介通過評估公司,將房屋的估值做高,例如,原本價值為100萬的房屋,中介讓買賣雙方多簽一份價格為150萬的合同上交審核,按首付3成計,投資者可以獲得105萬元的貸款,等於用銀行貸款就可以支付全額房款。
投資房的快速變現,也靠中介來完成。龍輝說,當年炒房團最主流的模式,就是兩個人分別買下一批房子,然後哄抬房價互相買賣,從銀行套取現金賺得差價,例如,兩人各買一套100萬的房子,然後各自以150萬的價格對倒,那就可以各自獲得50萬的差價。
"如果沒有中介公司的操作,炒房團根本就拿不到貸款,銀行為了完成貸款任務,睜一只眼閉一只眼,反正風險全都轉移給擔保公司了,而擔保公司也是中介找來的。"
在炒房團的運作中,銀行扮演"輸血"的角色,而中介公司則是"血管"。
"一直以來,上海幾乎沒有銀行願意辦理直客式的房貸業務。"龍輝說。直客式即購房者直接去銀行申請房貸,"二手房不但涉及評估事務所、律師事務所、房管局、保險公司等很多環節,更重要的是,過戶階段還需要擔保,而這些事情,實際都是中介完成的,也就是說,有了中介,銀行房貸既避免了麻煩和成本,連風險都轉移了。"
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