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針對央企進軍房地產行業遭到質疑,國務院國資委分配局局長熊志軍日前在中國發展高層論壇2010年年會召開的間隙對媒體表示,央企進入不是導致高房價的決定性因素,但此舉造成房地產的利益格局面臨挑戰,對此,他呼吁全國人大明確央企的定位;另外,他建議通過征收暴利稅來控制房地產行業的利潤。
——《重慶晨報》
征一征,我看行
正常情況下,一個存在較高利潤的市場,必然吸引更多資本的進入,從而加劇競爭、減少利潤,促使企業降低成本、提高效益,淘汰經營管理不善者,產生資本擠出效應,這是正常的市場規律。從理論而言,央企進入房地產,不會推高房價,而會加劇競爭。但問題在於,房地產市場不成熟,存在著極大的暴利。在房價虛高到普通老百姓只能望房興嘆的背景下,房地產市場成了一個『富豪生產基地』,幾乎所有進入這一行業的人都掙到了大錢,這纔是吸引央企進入的根本原因。數據顯示,2009年16家以房地產為主業的央企的銷售收入為1899億元,淨利潤高達188億元。這還是在以成本高著稱的央企,如果是民營房企,利潤顯然會更高。國際上,房地產投資如果有5%的利潤已屬極高。可見,我國房地產行業的利潤高到何種程度!樓市暴利得不到控制,央企退出了又有何用?不過是將這塊房地產利潤從央企轉移到民企罷了!
有人說央企進入房地產是不務正業,但房地產是一個開放的市場,作為市場競爭主體而言,央企進入房地產參與競爭獲取利潤,其實無可厚非。央企進入房地產之所以如此受關注,本質是因為動了民營企業的『奶酪』,房地產行業的利益格局將受到挑戰,充當了高房價的『替罪羊』。但從市場而言,資本蜂擁集中到房地產行業,絕不是一件正常的事,不僅加大經濟發展的風險,而且導致行業發展的不平衡,這種資本蜂擁而至的現象必須得到遏制。
在我看來,解決房地產領域資本蜂擁而至的辦法,與解決高房價問題一樣,都在於對房地產行業進行嚴格的利潤成本核實,將房地產行業的利潤控制住。一方面,要征收暴利稅,通過稅收手段,提取房地產行業的過高利潤,用於建設保障性住房、補貼低收入家庭的住房消費。另一方面,對房價控制機制,有必要建立一個有效的商品房價格監管和博弈機制,讓老百姓對商品房定價有一定發言權和與開發商博弈的力量,在全面公開商品房成本的同時,對樓市暴利進行適當的控制。
(孫瑞灼)
恐給房價火上澆油
房地產業存在暴利,這是不爭的事實。但是對給房地產業征收暴利稅會怎麼樣呢?毋庸置疑,這會減少房地產的利潤空間;然而開發商賺得少了,卻並不意味著買房人就能得到實惠。現在房地產的問題主要是價格泡沫,如何避免泡沫繼續擴大,即減少泡沫風險,同時緩解普通百姓買不起房子的問題,是更需要我們關心和做好的事情;開征房地產暴利稅,顯然達不到這樣的目的,相反,卻有南轅北轍的可能。
造成房地產暴利的原因,一是土地的壟斷與暴利;土地壟斷導致的有限供應與『定向供應』,是開發商能夠不斷提高房價的基礎條件;土地暴利佔據房價成本的『半壁江山』,是高房價的最大理由。二是非理性需求的旺盛——越買越漲,越漲越買的『熱性循環』,一路推高房價,為房地產暴利添磚加瓦。所謂的『剛性需求』中,投資投機佔有相當比例;這部分購買力樂見房價上漲,是典型的『越買越漲,越漲越買』;那麼,如果暴利稅增加的成本繼續被體現在價格中,不但很難撼動這種『買漲循環』,反而有一定時間內繼續推昇房價,進而加劇房地產暴利的可能,勢必進一步加大產業風險。
再有,房價成本一直就是一筆糊涂賬;去年5月份,國家統計局開始進行的房價成本摸底工作,至今也沒有下文。這種情況下,暴利稅的操作就是個問題;會不會出現暴利稅未征,而房價預期先漲,業內借此聯手囤房、哄抬價格的情況,也是很叫人擔心的。
征收暴利稅的手段解決的是收益分成問題,實際上是政府從暴利中分一杯羹。但事實上,與其讓政府分一杯羹,不如政府在土地暴利中讓渡利益,比如減少對商品房用地的『定向供應』,大量增加保障房用地供應;改變『價高者得』的競拍機制等等。這樣,土地暴利將逐步收斂;保障房的大量上市,也將有望改變樓市需求的『熱性循環』或『買漲循環』。到那時候,開征房地產暴利稅的時機可能是成熟的。而現在開征暴利稅,對高房價來說只能是火上澆油。當然,保障房覆蓋面達到一定比例後,房地產暴利的動力可能也就到了盡頭;因此能否做好保障房這篇文章,纔是房地產能否實現治本的關鍵所在。(馬滌明)
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