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一頭,是開發貸款總量下降,市場陷入僵持導致銷售回款『入賬』放緩;另一頭,是土地購置支出上昇,且更多項目面臨開工帶來資金壓力。近期,不少房企頗有些兩頭『吃緊』的味道。在此情況下,開發商『不差錢』的好日子還能持續多久?銀根收緊能否倒逼商品房降價促銷、高房價松動?
銀根收緊開發商拿錢更難
國家統計局公布的數據顯示,2010年1-2月全國房地產資金來源中,國內貸款達2489億元,從佔比來看,國內貸款由2009年的平均水平19.8%上昇到目前的23.8%。『但是,與以往同期相比這個佔比已經下降了2-4個百分點,2007年為26%,2008年為27%,2009年為28%』,長江證券房地產分析師蘇雪晶告訴記者,這說明銀行放貸規模雖然較大,但已明顯收緊。
央行近日公布的數據顯示,2月份人民幣貸款增加7001億元,明顯低於1月份1.39萬億元的新增規模。按照今年監管層『3:3:2:2』均衡信貸季度投放比例計算,一季度新增計劃投放佔全年7.5萬億元的信貸新增總量的30%,即2.3萬億元。扣除1月、2月已經投放的貸款,3月所剩的2100億元左右新增貸款額度則更少。銀監會主席劉明康日前也明確表示,對於房地產開發商貸款,銀監會要求商業銀行關注開發商的資質和信用,關注房地產開發商的抵押品,嚴格控制開發商的貸款程序。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭稱,2010年新增信貸投放總額將下降至7.5萬億元左右,則2010年房地產開發企業的國內貸款將緊縮至8000億元-8500億元,較2009年下降25%左右。再考慮二套房貸的收緊對個人按揭貸款的影響,則2010年房地產開發投資資金將明顯收緊。
此外,開發商來自銷售的資金支持也在減弱。中國指數研究院的數據顯示,2月份30個重點城市的商品住宅交易延續著今年以來的低迷態勢,總成交面積環比上月下跌48.48%,深圳、武漢等城市的跌幅更是超過七成。
不僅如此,房地產企業在證券市場融資也已收緊。近半年來已上市房企再融資幾乎無一成行,最近的獲批申請是去年9月30日,張江高科、蘇州高新、新黃浦三家公司發行債券。截至目前,滬深兩市提出權益類再融資計劃但尚未通過審批的房企已經達到38家,總計金額最高達730億元。全國政協委員、中國證監會主席助理朱從玖『兩會』期間向媒體表示,審核房地產企業融資時要征求國土資源部的意見,有關房地產企業上市的合規性問題也會同國土資源部進行研究。
土地政策收緊開發商花錢更快
與此同時,國土資源部的土地調控政策也越來越嚴厲,這等於是在擠壓開發商的資金。
3月10日,國土資源部發出的《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》要求,開發商今後在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金,土地出讓成交後,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,餘款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。而對已經簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。
『這意味著房地產開發商未來土地的競買成本和違約成本都將大幅提高。』申銀萬國房地產高級分析師李虹稱,在目前對開發商各項信貸融資有所收緊的背景下,勢必對開發商的資金鏈造成壓力。
事實上,對開發商囤地、炒地,有關部門已經出手整頓。2月1日,北京市國土局發布公告,由於大龍地產因欠繳地價款逾期未簽訂合同,取消大龍地產住宅用地資格,其繳納的2億元保證金也不予退還。去年,國土資源部還掛牌督辦了9個省18宗房地產開發閑置土地。
中原地產研究中心主任許芹認為,土地政策的收緊最重要的作用是讓開發商花錢更快,一方面將提高開發商屯地的成本,會對地王的產生有一定的抑制作用,另一方面,可能會進一步加速行業整合,強者愈強。
此外,由於今年1-2月各地土地供應顯著增加,開發商被壓抑已久的『土地需求』終於釋放,土地支出無疑驟然加大。中國指數研究院的數據顯示,今年2月份全國70個重點城市共成交土地634宗,環比減少22%(其中含春節因素),但同比增加63%;成交土地面積3925萬平方米,環比、同比均有增加,分別為3%、201%。上海幾家大型房企的負責人告訴記者,今年『終於能在一線城市拿到地了』,這也就意味著『存放已久的大量現金終於開始花出去了』。
『不差錢』的開發商還能支橕高房價多久?
截至3月13日,已有115家地產公司預告或年報公布了業績,佔地產板塊的一半以上,業績平均增幅達到205%,業內預計2009年行業平均增長在60%左右。國信證券房地產分析師方焱認為,由於去年樓市銷售火爆,幾乎所有開發商都超額完成全年的銷售任務,加大了資金回籠速度。寬松的貨幣信貸政策也給房企提供了方便的融資渠道。
在民企上海證大集團創始人、董事長戴志康看來,期待開發商主動降價促銷只是一廂情願,因為開發商短期內『不差錢』,降價動力不足。
戴志康稱,開發商不缺錢也是『地王』頻出的根本原因,尤其是央企、地方國企可以憑借政府信用拿到大量貸款,一些上市房企也能很容易融資。相關數據顯示,招商地產、中糧地產、保利地產、榮盛發展等近20家上市房企今年以來買地金額超過250億元。『從這個意義上說,信貸收緊很難緊到這些企業頭上』。
兩會剛剛閉幕,15日北京土地市場就湧現出3個新的『地王』,而且全部是『央企制造』,其中望京地塊成為北京新的『單價地王』後僅僅6個小時,就被下午競價的東昇鄉薊門橋地塊刷新紀錄奪走『單價地王』稱號。
業內人士認為,最近中央連續出臺組合拳,打擊樓市投資投機,造成市場觀望情緒日益濃厚。雖然目前開發商對外一致表示出『不差錢』,但如果整個市場發生變化,房企資金鏈將再次面臨考驗。在市場銷售低迷的時期,當開發商沒有更多的閑置資金去囤地和囤房時,降低房價回籠資金將是唯一的選擇。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為,房價降與不降的博弈主要看後市成交情況。目前除了宏觀經濟面比較樂觀外,主要是新建商品住宅供應依然偏緊,在賣方市場中開發商很難會主動降價。一旦成交量萎縮,宏觀調控政策打消房價過快上漲的預期,在開發商出現回款困難的情況下,必然會考慮以合適的價格出售樓盤彌補資金的不足,『不一定是降,但肯定會讓房價「跑」得更慢一些』。
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