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一邊是國家調控房價政策密集出臺,《政府工作報告》明確要求『抑制土地價格過快上漲』,一邊是北京一天誕生三『地王』,六環期房均價過萬元——
盡管是傳統的交易淡季,成交量明顯下滑,盡管調控政策頻頻出臺,各級政府官員不斷地堅定表態,但似乎仍然勒不住房價繼續上漲的韁繩。
3月15日,兩會閉幕的第二天,北京市統計局公布數據顯示,今年1—2月,北京市四環路內商品住宅期房均價首次突破3萬元/平方米,六環路外的房價也首次突破萬元大關。
就在同一天,北京土地市場接連誕生3塊『地王』,並分別創下52.4億元總價紀錄,以及2.75萬元/平方米和3萬元/平方米的樓面地價紀錄。
許多普通購房者原本認為房價會在本輪調控中穩定甚至有所回調,而創紀錄的房價和地價卻讓他們再度感到焦慮和恐慌。
房價要漲到什麼時候?旨在遏制房價過快上漲的調控政策能否起作用?『滿足人民群眾的基本住房需求』的目標,正變得更近還是更遠?
①普通購房者『就這樣被拋棄』
一個年收入6萬元左右的兩口之家,按照目前的價格要在北京六環外買一套90平方米的住房,不吃不喝需要15年的時間
在北京,近兩年由於購房者收入增長速度趕不上房價上漲速度,大量需求開始向通州、大興等北京郊區甚至燕郊等遠郊區轉移,從而造成郊區房源出現局部供不應求,不斷推高郊區房價。目前,遠郊區縣每平方米超過2萬元的項目已經屢見不鮮。另一方面,郊區房價不斷上漲,助長了房價上漲的預期,又進一步助推主城區的房價。在這種惡性循環中,房價不斷上漲。
根據北京市統計局最新公布的數據,今年1—2月,北京六環外期房均價首次突破萬元大關,達到10409元/平方米。同期,北京城鎮居民人均可支配收入頭兩個月共為5335元。據此推算,一個普通的兩口之家年收入大約6萬元左右,按照目前的價格要在六環外買一套90平方米的住房,不吃不喝需要15年左右的時間。
這意味著,大多數中低收入家庭甚至中等收入家庭已經很難在六環內買房置業,他們幾乎已經被北京的高房價『拋棄』。對主要由這些家庭構成的普通購房者群體而言,解決『基本住房需求』面臨的困難不僅僅是高房價。
咬牙想買房,但市場上真正適合這些家庭的中低價位、中小戶型的普通商品房難覓蹤影,且大多數位於交通不便的遠郊區縣。希望購買經濟適用房或限價房,無奈覆蓋面有限,多數處於中等收入水平的普通家庭短期內無法被納入保障范圍。退而選擇租房,盡管『盤活住房租賃市場』的聲音已經呼喊了多年,但租房難、租房貴、不穩定的現實情況,讓許多家庭不敢長期租房。
於是,廣大普通購房者不得不面對『買不起、買不到、沒保障、不敢租』的尷尬境地,逐漸形成一個特殊的、群體龐大的『夾心層』。
『房價不斷上漲,從根本上講是市場的力量在起作用。』北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為,由於近幾年首都北京快速發展,城市價值不斷提昇,對人口的集聚能力也不斷增強,由此帶來的房地產價值提昇和住房供需矛盾,推動房價不斷上漲。但漲幅過快、大多數普通購房者無法承受高房價的確是一個大問題,應該引起政府高度重視。
盡管各級政府已經表態要遏制房價過快上漲的勢頭,並出臺了一系列政策,但房價過高的局面短期內似乎難以改變。而且,房價上漲速度遠快於居民收入增長速度的情況,正從一線城市開始蔓延,越來越成為普遍性問題。央行日前公布的一份針對全國儲戶的調查顯示,逾七成居民認為當前房價『過高,難以接受』。自2009年2季度以來,城鎮居民反映房價過高的佔比逐季攀昇,各收入水平持此判斷的居民普遍增加了一成左右。
『這種局面不利於房地產市場的長期健康發展,有可能導致市場出現大幅震蕩,後果令人擔懮。』董藩表示。
②『地王』頻出,推波助瀾關鍵時期,央企不惜代價推高地價房價,打破平穩局面,使市場再度出現非理性的漲價。
又見『地王』,又是央企。
今年初,在各種因素作用下,北京土地市場曾出現過冷清的場面,2月24日進行的『虎年第一拍』甚至以一半地塊流拍宣告收場。就在人們普遍認為土地市場冷清預示著開發商對市場預期發生改變,房價有可能迎來『拐點』的時候,3月15日一天之內便誕生3塊天價『地王』,且競拍現場競爭激烈,讓人們大跌眼鏡。
事實證明,盡管調控政策不斷出臺,但開發企業對北京等一線城市今年房地產市場的前景仍然看好。
『調控政策對市場會產生一定影響,勢必讓購房者觀望,但不會有根本影響。』萬科北京公司總裁毛大慶告訴記者,『今年調控政策的特點是有保有壓,既要防止價格過快上漲,又要保證銷售量的穩定。只要銷售穩定,開發商就可以看好市場。』
值得注意的是,在一天內拍下3塊『地王』的,全部是有央企背景的房地產企業。其中,中國遠洋的子公司斬獲大望京地塊,中信地產拍得亦莊地塊,中國兵器集團的子公司競得薊門橋地塊。
去年下半年,實力雄厚的央企曾在各大城市掀起爭奪『地王』的高潮,引起爭論,國資委主任李榮融曾在多個場合提醒央企『不要做地王』,『國十一條』也明確提出,『國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。在安靜了一段時間以後,央企在土地市場上再次集體亮相,格外引人關注。
以50.2億元拿下總價『地王』的中信地產相關人士則表示,中信地產是『按照市場化的要求,在可承受的價格范圍內參與了該地塊的競買活動』,並且『按照中信集團的要求,承擔為國有資產保值增值的經濟責任。』
和去年所有的『地王』故事一樣,隨著新『地王』誕生,近幾天,3個地塊周邊的二手房價格應聲上漲。
巧合的是,在樓面地價遠遠高於同區域房價的情況下,3家開發商接受媒體采訪時均異口同聲地表示,以『地王』價格拿下的地塊『並不貴』。『我們看好北京市場的前景,一個項目要經過幾年的開發,價格會穩步上漲。』遠洋地產某負責人說。
『最大的危害是對市場預期的影響。土地價格這麼高,房價能不高嗎?』一位業內人士認為,隨著調控政策逐漸落地,今年前兩個月樓市成交量下滑,土地市場趨於冷清,購房者也逐漸擺脫恐慌,開始觀望。房地產市場正在向逐漸趨於理性和穩定的方向發展,出現了健康的調整。在這樣的關鍵時期,央企如此不惜代價推高地價房價,打破了來之不易的平穩局面,使市場再度出現非理性的漲價。『央企應該是樓市的穩定劑,而不是催化劑。』上述人士表示,『現在的問題是,我們缺乏一種有效的手段和制度,來遏制央企的"地王"衝動。』