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當下,迫於城市高昂房價,或為了等待房產昇值,不少城裡人到農村投資買房,當房屋昇值後,一些原房主毀約引發糾紛。
姜女士購買了一套農村住房,並按約定支付了房款。去年底,原房主毀約,聲稱當初房屋買賣無效,並將她告上了法庭,法院判決毀約者勝訴。
現年29歲的姜某於2002年9月7日,在鎮江市京口區象山鎮上堭村與房主劉某就其房屋的買賣達成了一致意見,簽訂房屋出售協議。協議約定:劉某將其位於鎮江市京口區象山鎮上堭村農村宅基地上所建三間127.56平方米的房屋出售給姜某,售價為2.2萬元。
合同簽訂後,姜某給付了購房款2.2萬元,並對房屋進行了裝修改造。但房屋按規定不能辦理產權過戶手續。姜某認為,有買賣合同在,問題不大。
去年底,房主劉某將姜某訴至法院。
劉某訴稱:2002年9月,姜某要求購買本人位於鎮江市京口區象山鎮上堭村的房屋,價款為2.2萬元,雙方訂立了買賣合同。因上述房屋不能辦理產權過戶手續,本人纔知道雙方之間的房屋買賣合同違反了相關規定,要求法院依法判令原告與姜某簽訂的房屋買賣合同無效。
對於劉某突然毀約,姜某認為與房屋昇值有關,但劉某否認。姜某表示:『劉某與其簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示,並有劉某所在村的村民組長等多位證人見證,且得到了上堭村委會的同意,該房屋買賣合同合法有效。合同簽訂後已實際履行,被告佔有、使用該房已有八年,並對房屋進行了改造和裝修。劉某的訴訟請求不成立,請求駁回其訴訟請求。』
法院經審理認為,公民之間訂立房屋買賣協議應當自願,協議內容不得違反法律、法規強制性規定,否則所訂立的協議無效。
原被告於2002年9月7日簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人的真實意思表示。但本案所涉房屋系在農村宅基地上所建,我國《土地管理法》及相關行政法規均禁止農村村民將宅基地上的自建住宅向本集體經濟組織之外的成員出售或轉讓。
本案中,姜某並非鎮江市京口區象山鎮上堭村村民,劉某將宅基地上的自建住宅向姜某出售,並與其訂立房屋買賣合同,違反了法律、行政法規的禁止性規定,應當認定為無效。
2010年2月23日,法院依據法律的有關規定,作出了一審判決,判決劉某與姜某訂立的房屋買賣合同無效。
以案說法
當事人出售自己所有的財產在法律上並無任何障礙,但由於農村房屋買賣的特殊性,買賣雙方必須要考慮與土地權屬相關的法律規定。
根據法律的規定,農村宅基地屬於農民集體經濟組織所有,能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員,且一戶只能享有一處。只要是非集體組織成員或者是城市居民,非經法定程序,均不得享受農村的宅基地使用權。
房屋與土地是不可分割的,如果房屋的買賣成立,與房屋不可分割的宅基地使用權也將一並進行轉讓,這勢必將宅基地使用權的主體擴大化。
再者,將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣,實質上就是對農民集體所有的土地使用權的非農業建設,因而為法律法規所禁止。
根據1993年11月1日實施的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》,農村村民宅基地的申請有著非常嚴格的規定,如果村民的房屋買賣不經有關部門的批准就可以成立,則國家關於宅基地使用需要審批的相關規定形同虛設,也是極不嚴肅的。
本案中,姜某並非房屋所在地的集體經濟組織成員,因此,她不得享受該集體經濟組織的宅基地使用權,也就不得向該集體經濟組織成員購買房屋。即使是同一集體經濟組織成員,由於受法律的『一戶只能享有一處宅基地使用權』的規定的約束,房屋的買賣,也不能像城鎮那樣,可以自由地進行。
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