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房價無疑是『兩會』最大的熱點。密集的調控政策能否讓炙手可熱的房市降溫,究竟怎樣纔能把高房價降下來。本版特刊登三篇文章進行討論,希望對問題的解決有所裨益。
——編者話
利用政府『有形之手』,盤活現有二手房和租賃市場的房屋存量,提高住房的流通速度和利用率,或許能為市場提供源頭活水。
據有關方面的數據統計,近日滬深兩市已有34家房地產上市公司公布了2009年年報,近四成業績漲幅在50%以上,其中9家的業績增幅超過100%。與此形成鮮明對比的是,過去一年裡房價近乎瘋狂的反彈和飆漲,讓普通民眾只能望房興嘆。普通購房者與房地產大佬的利益之間,顯然存在某種此消彼長且極不均衡的博弈。在這種業已形成的力量懸殊背後,隱藏著中國房地產市場的不成熟,難以消弭的地方利益訴求,以及尾大不掉的地產生態等等。
在著手試圖對這些深層次問題進行一勞永逸式解決的同時,我們也不妨從另一個角度來進行補充性努力——利用政府四兩撥千斤的『有形之手』,盤活現有房屋存量,提高既有住房的流通速度和利用率,而不是一味將目光放在新增一手商品房的調控之上。
這一思路,有其內在的合理性。其一,能夠物盡其用,避免無謂的鋪張浪費,提高社會財富使用效率。其二,增加供給,平抑樓價。其三,形成合理的業態結構,有利於樓市健康發展,降低房地產行業增長乏力甚至崩盤的風險。
那麼,樓市中哪些部分屬於『存量』?又各自應以何種方式『盤活』?
最大的一塊存量蛋糕當屬二手房。在歐洲很多城市,房地產交易的主力就是二手房。有機構認為,健康的一國或地區的房地產市場,其存量房與增量房成交之比應該是51。而在我國幾乎所有省市,均仍是新樓盤充當『主旋律』和『一哥』,個別城市二手房交易偶有冒頭超過一手房,立即就會成為新聞。事實上,今日中國二手房的『空置率』或規模,並不亞於一手房。如何鼓勵這些空置的二手房真正進入流通領域,填補一手房供給的『人為不足』,對政府部門是一個考驗。
就此而言,二手房交易環節征收的營業稅、所得稅以及相關稅費,雖然是抑制炒房的不得已之舉,但客觀上也『誤傷』了合理的二手房交易,為淵驅魚,將買房人推到了新樓盤面前。而由於新樓盤樓價對二手樓價的引領和指標作用,又對整體房價的非理性上漲起到負面作用。鼓勵二手房交易的不二法門,就在於政府合理減免普通二手房交易的相關稅費。至於有人擔心此舉會刺激炒樓,其實通過認真和嚴格的技術甄別,完全有可能對大批量進貨和出貨的業主交易行為進行限制。
另一部分有待進一步盤活的存量,就是租賃市場。發達國家居民租房的比例之高,對於篤信『要住房須買房』的國人也早已不是新聞。國人熱衷買房,有著傳統文化和心理的因素,但也與租賃市場的有待成熟有關,同時房屋出租稅費的轉嫁,也提高了租房成本,讓一部分本打算租房者走入買房大軍行列。培育健康的租賃市場,降低租房成本(包括稅費成本和風險成本),亦可提高租房在『居者有其屋』中的比例。
此外,一些開發商手中捂盤惜售、『卡殼』或『爛尾』的一手房,某種意義上說也可視為存量,應區別對待。對捂盤惜售的,應予以重罰,逼其放盤;對交易流程中出現一些問題的『成品房』,有關部門則應積極介入,打開死結,盡早盤活。
在樓市處於非理性、亞健康狀態的今天,通過鼓勵盤活存量,或許能夠為市場提供源源不斷的源頭活水,扼住樓價飛漲的野馬之韁。(徐鋒)
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