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劉洪玉清華大學教授、清華大學土木水利學院副院長、房地產研究所所長。主要研究領域:房地產經濟與管理和建築經濟與管理。曾先後主持參加了『中國房地產估價的理論方法與應用』『中英土地管理制度比較研究』『北京市區段地價查估研究』等課題研究工作。
房地產市場沒有泡沫反而不正常
昨日下午,第十屆中國房地產發展年會在北京舉辦,年會上,專家、開發商對樓市泡沫是否存在、政府在保障房開發方面是否能在今年增加投入等問題進行了熱議。本報記者昨日也在會上對業內權威專家進行了專訪。現在所有老百姓關心的焦點問題是未來房價如何運行。在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來,每個人對於房價的感受是不一樣的,不論房價上漲還是下跌,都會與一部分人的預期產生差距。
住房消費是梯級消費
記者:您如何看待現在的『房價高、買房難』現象?
劉洪玉:住房消費是梯級消費,不可能20幾歲就得買別墅。當然,用溫總理的話說,不能用我們那時候的標准去要求現在的人,因為社會進步了、經濟發展了。一個人或家庭的生命周期和住房發展周期應該是匹配的,除非你有個好爹或者有個好老婆、好丈母娘,如果是靠自己奮斗,上面的規律是沒有辦法違背的。
記者:您覺得今年商品房價格走勢會是怎樣的?
劉洪玉:商品房價格是按照市場規律發展的,很難預測。吳敬璉說過,預測房價就好像地震專家預測地震一樣,是很難說的。國家統計局說漲了1.5%有它的道理,開發商說漲了一倍或60%也有道理,因為大家沒有建起一個對話的標准和基礎,因此房價說漲或者說降,都會違背一部分人的心理預期,而且每個人對房價的漲落感受不一樣。
房地產市場有泡沫是常態
記者:目前對於房地產是否存在泡沫存在分歧,您怎麼看?
劉洪玉:泡沫永遠存在,只不過有時是正的泡沫,有時是負的泡沫。這個市場如果不存在泡沫,那就不正常了。因為我們對泡沫的定義是,市場上房地產的價格圍繞著價值變化的時候,價格和價值背離的部分就叫做泡沫,可是價格和價值正好重合的時候是很有限的。
大家都認為是泡沫就需要把它弄滅了,認為有泡沫就不正常,實際上泡沫是一種常態,並不是有泡沫就需要弄破,同時從另外一個角度看,即使未來泡沫不會破滅,我們也不能否認它的存在。
住房保障覆蓋面還應擴大
記者:您如何看待當前的住房保障問題?
劉洪玉:我認為如果是要住基本住房,可以采取政府的基本保障體系,但現在很多人對小房子不滿足,如果這樣就只能自己去努力,因為還有很多人連基本住房都沒有得到。
記者:那您認為現在政府在住房保障的覆蓋面方面是否還有擴大的空間?
劉洪玉:應該有。因為原來1998年國家定的大思路,即住房供應的體系構成是:廉租房、經濟適用房和商品房,而這個體系又導致現在出現夾心層問題,因此又出現了公共租賃房,有些城市還有限價房,現在這些就是整個住房供應體系。
在這個體系裡有完全市場化的部分,也有部分市場化的房子和基本不市場化的房子。其面對的分別是:保障、支持和自主選擇。從支持這個角度說,就是我們對一些應該得到幫助的群體,應該可以給予適當的支持,推出經濟適用房和限價房。
房屋租賃市場急需規范
記者:其實有一些人並不一定非得買房,但現在租房市場確實是比較混亂,您對此怎麼看?
劉洪玉:目前我們的租賃市場上,租客是受到歧視的,而且目前的制度對租房的人本應該有的權利都沒有支持。另外,比如租賃住房在租約包括租金、租期上應該得到一定程度的社會保護,因為租房的人相對房東是弱勢。其實在租期方面是可以限制的,例如,租期必須滿3年,不滿的話是不能讓租客搬走的,租金調整的幅度也要受到管理。現在我們大家號召買不起房的人去租房子,但是沒有規范的市場。
記者:那您覺得咱們國家離租賃市場的規范還有多遠?
劉洪玉:北京今年可能要進行租賃市場的相關立法,但全國的還沒有聽說,因為各個城市的情況也不一樣。