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在今年的全國兩會上,政協各項提案中關於房地產市場的提案幾乎佔據半壁江山,其中的保障性住房、物業稅征收以及房地產信貸調控成為關注焦點。
聞著臭、吃著香——一些代表委員議論說,樓市就像一塊『臭豆腐』,雖然名聲不好聽,但是一些地方政府對它還是十分依賴。不少代表委員建議,政府要在調控樓市上下大功夫、真功夫,有效平抑過高的房地產價格,盡心盡力為群眾提供保障性住房。
癥結1:土地財政
征地拆遷『攤大餅』
全國人大代表、經濟學家張兆安說,近年來一些地方出現造新城的風氣,從加速發展城鎮化的角度來看未嘗不可,但是城鎮化不能變味成了『房地產化』,不能成為一些地方政府依賴『土地財政』的新借口。
『在一些地級市甚至縣級市和縣城,短短幾年裡鋪出的新城區攤子,甚至比幾百年發展下來的老城區還大。同時,征地拆遷規模也很大,甚至是貸款造新城。』張兆安認為,『鋪大攤子、大拆大建、賣土地做一錘子買賣,絕對是後患無窮。』
【治理】『兩輪驅動』降『高燒』
全國人大代表、寧夏回族自治區石嘴山市市長張作理3日建議:遏制房地產價格虛高需要『兩輪驅動』,首先應通過政府行為滿足群眾基本住房需求,在此基礎上,可利用市場杠杆搞活房地產市場,使土地這一國有資產實現增值。他認為,遏制高房價途徑一方面是,基本房源由政府調控,通過土地限價把房價降下來。另一方面,對住房品質需求較高的群眾需要,則通過市場開發的無形之手調控價格,這樣房價的增高反而實現國有土地資產增值效應。同時,政府可以考慮把高房價的土地收益『反哺』群眾基本房源所需建設資金。
癥結2:地王頻出
大型國企推波助瀾
『最近一些地方的「地王」相繼刷新最高紀錄;我擔懮的是,成為「地王」的,有的是大型國有企業。』沈志剛代表說,國有房地產企業不僅是一支市場力量,還應該發揮社會責任,應該起到平抑房價的作用,而不是爭著、搶著去當『地王』。在這其中,國有資產管理部門應當有所作為。
【治理】管好『招拍掛』
全國人大代表樊芸是上海市政府招拍掛評審專家組成員,在評審中已經否定了好幾個地塊的招拍掛方案。『不少地方政府明確表示,高房價影響可持續發展,這是一個明確的信號。』她說,『我相信,只要政府下決心調控市場,采取對路的調控方式,地價、房價一定可以回歸理性。』
癥結3:開發監管
畸形政策綁架民意
全國人大代表、寧波大學圖書館館長范誼說,現行商住房開發管理政策存在五大主要問題,已經出現明顯的畸形發展。
近年來,商住房一直是百姓關注的熱點。一方面,房價飛漲;另一方面,眾多家庭買不起房,『80後』、『90後』為婚房煩惱,一家三代為婚房集資,嚴重捆綁了居民消費意願和能力。
范誼代表認為,現行商住房開發管理政策存在五大主要問題:商住房土地一次性出讓拍賣政策造成商住房開發成本只增不降,是商住房價格不斷攀昇的主要推手之一;商住房開發主體單一,缺少相互競爭和制約;允許出售毛坯房、預售房,開發商在建設過程中偷工減料,造成巨大的裝修浪費和眾多房屋質量問題;各地政府在商住房開發項目的立項、建設、配套、銷售等諸多環節設置的各種稅費多達二三十種,造成商住房成本失控,房地產暴利無人監管;商住房產權市場獨大,租賃市場嚴重萎縮。
【治理】土地使用稅取代出讓金
范誼代表建議,應該取消商住房土地一次性出讓金,改征商住房土地使用稅,在住房存續期內按年度征收。目前,商住房開發商能否取得項目的開發權主要看誰出的地價最高。改征土地使用稅後,政府通過政府采購的機制出讓小區開發權:開發商競爭的不是小區的土地,而是小區開發的設計水平、配套設施、環境保護、工期控制和建設質量,『這樣可以大大降低商住房的初始銷售價格』。
癥結4:住房保障
『給誰造,保障誰』沒譜
當前各級政府對住房保障的重要性認識是到位的,解決問題的決心是大的,投入是可觀的,但由於整體立法的滯後,工作仍然處於『摸著石頭過河』的狀態。『誰保障?保障誰?保多少?怎麼保?保障房怎麼造?造多少?給誰造?怎麼分?所有這些問題,現在都沒有一個權威的依據和標准。』
【治理】制定《住房保障法》
張兆安在今年全國兩會上提交了《住房保障法》草案建議稿,其中提出,在全國城鄉普遍建立一戶一宅的住房保障制度;保障性住房的分配對象不受戶籍限制,對已經在該城鎮連續工作和居住一定年限的所有無房和住房困難的低收入家庭實行應保盡保;申請保障性住房的資格條件、住房標准及保障方式,由各地分類實施、動態管理,並每年向社會公布一次。
全國政協委員、武漢百步亭集團董事局主席茅永紅2日提交提案,建議合理確定建設標准。茅永紅認為,保障性住房其建設和供給的目的都是為了滿足基本的生存需要,因此不可以將這類住房的建設標准定得過高。各地應對保障性住房的房屋質量、配套設施、工程造價、周邊環境等制定出相應標准,並嚴格標准的執行。
茅永紅建議,應當建立保障性住房的退出機制。例如可通過提供低息購房貸款、優先購買保障性商品房、購房稅費減免等優惠條件引導和鼓勵享受住房保障的家庭主動退出,自行買房或租房實現『居者有其屋』。
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去年開發商狂賺1萬億
國家統計局統計報告顯示,2009年我國房地產市場的商品住宅銷售額36769億元,銷售面積8億平方米。對此,全國人大代表、重慶市政協副主席陳萬志估算了開發商的成本賬——商品房的成本主要由土地出讓金、造房的建安費和各種配套費、稅費和經營管理費用所組成。開發商競拍拿地,到完成開發和銷售兩個周期,平均時間在3年以上。
『如此,2009年全國商品房所用土地,平均拿地時間應為2006年。』陳萬志說,當年『全國主要城市』用在『居住用途』上的『地價平均值』為每平方米1681元。新建商品住房的容積率以2來計算,分攤到每平方米住房中的『樓面地價』,約650元,建安費以每平方米1000元計算,其他的配套費、稅費和經營管理費,全國城鎮的平均費用以600元計算。綜上所述,2009年全國城鎮商品住房的平均成本,每平方米約2500元。
『由此可以大概算出,2009年中國的房地產商賺取的利潤高達1萬多億元。』陳萬志說,以號稱低利潤的開發商萬科為例,去年在重慶賣房子,平均每平方米淨賺1082元,而重慶去年商品房均價約4000元,利潤率也達到25%以上。
黑新雯代表說,住房問題如果只有靠在市場購買商品房一條路解決,必然出現開發商一年獲取上萬億元的暴利。開發商只要挨過政府調控期,一旦調控放松,必然出現帶有報復性質的漲價。『我國房地產業應去暴利化,盡快回歸民生性。』 陳萬志說。