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就如同萬科在年報中所言:『2010年,針對部分城市房價上漲過快的現象,政府推出一系列調控政策,以引導住宅市場理性發展,對市場購房心理存在一定影響,短期內市場不確定性和成交的波動性可能上昇。』3月市場的不確定性已經在悄然增加。
盡管3月房價依舊高企,但這一輪推盤的開發商們已經明顯受到購房者觀望影響,漲價底氣顯得越來越不足。
記者對3月新推樓盤調查發現,盡管3月新盤多數已經對外預公示過價格,但臨近開盤月,多數樓盤的價格又變得撲朔迷離起來。
2月期房成交同比降三成春節一回來,張小姐就感覺北京樓市已經發生了微妙的變化。『去年我看房時聯系的很多業務員今年又開始給我打電話了。而去年我看房時,由於人多,業務員通常都沒時間理你。』她告訴記者。
盡管連續的宏觀調控讓多數業內人士堅稱對房價毫無影響,但由於市場不明朗,越來越多的購房者開始觀望後市。
來自北京房地產交易管理網的數據顯示,2月成交量環比下降了近四成,降幅非常明顯。統計數據顯示,2月京城共成交期房商品住宅5819套。環比1月,期房商品住宅成交套數下降了33.4%,成交面積下降了35.6%,除去政策性住房實際成交的期房商品住房成交套數下降了37.9%,成交面積下降了40.9%。
不僅環比下降明顯,就連與2009年低迷氣氛環繞的同比情況也不容樂觀,也出現了明顯的降幅。數據顯示,同比2009年2月份,期房商品住宅成交量下降了11.3%、成交面積下降16.3%,除去政策性住房實際成交的期房商品住房成交量下降了31.6%,成交面積下降32.8%。同時,現房商品住宅成交量下降了10.8%,成交面積下降23.7%。
『「京11條」調控措施的出臺、央行上調准備金率等一系列舉動,都在向市場傳導著強烈的調控信息。在此背景下,許多購房者出現了觀望情緒,這也導致了購房行為的降低。』 亞豪機構副總經理任啟鑫認為。
開發商相互觀望對方價格購房者的觀望也明顯影響了開發商們。記者對3月新推樓盤調查發現,多數樓盤攀漲價格顯得底氣不足。
對於一向領漲或者領跌北京樓市的通州區域,價格顯得更為敏感。珠江拉維小鎮的銷售員告訴記者,即將推出的新樓盤均價在15500元/平方米左右。記者了解到,盡管該價格對比其樓盤之前價格稍有上漲,但此前,珠江拉維小鎮對外預公示價格曾經為16800元/平方米。
而臨近珠江拉維小鎮樓盤的京貿國際城,該項目銷售員則向記者表示,大家都是相互看著漲。從周邊樓盤最價高漲到2萬元/平方米來看,該項目的近期開盤可能會在1.8萬元/平方米。『買房還是要趁早。』該銷售員表現出極大熱情。
此外,記者對3月表示要開盤的太陽星城、美然生態館等樓盤的調查發現,這些樓盤未來推出的新盤是否會繼續再漲都暫時是個未知數。多數銷售員表示在等上面通知。
還值得注意的是,2月底,在新政影響下,北京已經有多個項目年後打折促銷,即將開盤的新項目是這波促銷潮的主力軍,而優惠幅度與年前相比大大提高。即將開盤的四季會,預計均價2.9萬元/平方米,推出了『2萬抵12萬』的優惠;位於大興區舊宮鎮舊忠路的美然生態館住宅項目,目前正在排號階段,也推出了交5萬元意向金抵10萬元房款的優惠;預計在3月初開盤的萬科公園5號,開盤均價預計3.3萬元/平方米,目前也在進行5萬抵8萬的優惠;通州區的北京one和合生世界村,分別打出了『5萬抵10萬』和『2萬抵6萬』的優惠,與年前相比,優惠幅度大大提高。
還有一些老項目也打出了新的折扣,比如錦尚住宅項目,2月份就推出了一次性付款9.7折再打9.9折的優惠活動;位於東直門的東闕都,不僅有代金券『2萬抵10萬』,還有一次性付款9.5折,按揭9.7折;位於海淀區馬甸橋西北角的金澳國際酒店式公寓項目,也推出了贈送全套品牌家具家電的優惠。
調整跡象已現?地產中國網一項在職業銷售經理內部進行的調查顯示,44%的業內人士認為,在長達3個月乃至更長時間積累客戶的過程中,遇到最大的挑戰是『近期宏觀調控造成的在銀行貸款、稅率方面的政策變化』,33%的人士認為,3月所面臨的最大挑戰是因漲價而造成的客戶群體結構的變化。
45%的人士表示,如果3月銷售量達不到原定計劃的多少,將會調整價格,或者以促銷方式,來確保銷售量的增加;48%的人士選擇的促銷方式為新推一批低價房源;不過57%的人士表示如果降價,降價幅度也僅在5%以內。
『北京新政出臺改變了開發商和購房者對樓市的整體心理預期,很多開發商都認為樓市調整是遲早的事。在此心態影響下,開發商不僅拿地更為謹慎,而且銷售定價方面也不再盲目「看多」。此外,房價已經達到歷史高位的北京樓市令不少購房者產生了觀望心理,春節期間以及年後成交量大幅下滑,也使開發商有了心理壓力。開發商再次將加快出貨回籠資金作為經營方針,而不是放慢銷售速度以獲得更大利潤。』中經聯盟秘書長陳雲峰認為,房地產土地和銷售市場調整跡象顯現。
記者調查也發現,盡管開發商在新盤定價上表現出觀望,但依舊在小幅推動房價繼續上漲。預計3月中旬開盤的京漢鉑寓已經將此前均價2萬元/平方米可能調整為起價,而均價可能為2.3萬元/平方米;太陽星城也由去年10月開盤的2.75萬元/平方米上漲為目前的3.5萬元/平方米,盡管其近期新開盤價格還未定。
萬科副總裁毛大慶認為,新政策對市場一定會產生影響,勢必讓購房者觀望,但不會有根本影響。這主要是因為,今年調控政策的雙重目標是保證銷量的穩定和防止價格增長過快,主要是在加大政策房建設基礎上進行調控。
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