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新聞背景:
春節前後,樓市似乎『冬眠』了:相比以往,京滬穗深等一線城市的住房交易量,都有較大幅度的下降;部分樓盤也開始促銷。盡管進入3月後有所『蘇醒』,但場內觀望氛圍仍然濃厚。原因是樓市調控政策密集出臺。那麼,房價會出現『拐點』應聲下行嗎?
一問: 調控政策效果如何?編輯:政府近期陸續出臺針對性強、力度大的房地產調控政策。這些政策是否開始見效?效果主要體現在哪些方面?
記者: 2月份,北京等一線城市的房地產交易量環比又出現進一步下滑。盡管有春節長假因素的影響,但市場的運行狀況反映出,隨著房地產市場調控措施的逐項落實,購房者的觀望情緒進一步加重。開發商對市場也保持謹慎,不再盲目的追逐高價拿地。如果今後一個時期市場交易量沒有明顯好轉,土地市場有可能進一步趨於理性。這說明調控政策的效果正在顯現。
毛大慶:新政策對市場一定會產生影響,勢必讓購房者觀望,但不會有根本影響。這主要是因為,今年調控政策的雙重目標是保證銷量的穩定和防止價格增長過快,主要是在加大政策房建設基礎上進行調控。
二問: 房價是否出現下行拐點?編輯:各方都在猜測,樓市是否出現『拐點』。應該如何看待這一問題?
記者:市場會不會出現調整,主要取決於三個因素:一是供求關系是否改變;二是政策面會不會進一步緊縮;三是開發商的資金情況和預期,會不會讓他們做出降價促銷的選擇。
就供求狀況而言,可以用『觀望氣氛進一步彌漫,但庫存水平較低』來概括。中國銀行近期的一份報告稱,住宅成交量的大幅下降已經為房地產市場的調整敲響警鍾,成交價的上漲已顯乏力。但是,房地產市場的調整還不會立即展開。
就樓市資金而言,這是房地產市場的領先指標。根據市場周期性規律,在銀行信貸收緊、成交量下降初期,開發商購置和開發土地面積往往繼續上昇,這使得資金來源逐步下降,而資金需求會繼續上昇,當資金供給偏緊後,房地產景氣程度下降將引發地價下跌。上述中國銀行的報告顯示,目前房地產開發商的現金流充沛,資金寬松程度遠超2007年水平,短期降價促銷的願望並不強烈。
毛大慶:全國兩會召開之後,是否還會出臺相關的調控政策,主要取決於3、4月的樓市走向。尤其是3月份,市場震蕩大的話,相關政策就不會出臺,但相反震蕩不大的話,相信依然會有相關政策出臺。
三問: 如何確保樓市健康發展?編輯:調控政策如何把握好分寸,既保持活力,又兼顧民生訴求?
記者:本輪調控的一大特點是『有保有壓』。我認為,『保』主要體現在保障自住購房和改善性購房需求,『壓』則體現在打壓投資和投機性購房。從目前各級政府出臺的調控政策組合看,也充分體現了這一特點。
毛大慶:從房地產業的健康發展的角度來看,保持一定的銷售量是很重要的。如果銷售量出現嚴重下滑,對中國經濟產生的影響將是巨大的。因此,為了避免『一調就死』,政府在政策指向性上要更加精准,要落實在具體細則的制定和執行力度上,房地產政策應『定向打靶』。
從目前看來,解決住房問題應該『三管齊下』:一是保障低端人群的住房,大力發展租賃性保障房;二是對保障性住房進行結構調整,使『夾心層』有購買保障房的機會;三是要避免資產泡沫延伸到金融領域,國家應該從銀行貸款角度加大對投資性購房的管理力度。
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