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盡管監管層未明確出臺政策取消個人首套房貸利率7折優惠,但在監管層嚴控風險和商業銀行追求利潤的雙重作用下,房貸優惠政策收緊已成定局。
房貸優惠政策收緊是在今年信貸政策調整的大環境下進行的。2010年,在央行『要合理引導貨幣條件逐步從反危機狀態回歸常態水平』的政策思路之下,貸款投放量要較去年有所收緊,預計新增7.5萬億元。總量調控之下,貸款的可得性降低,並引致資金成本上昇,房貸概莫能外。
監管方面,防范風險被列為銀監會今年工作的重中之重。除表示今年要嚴控貸款增量外,銀監會對房地產信貸做出了尤為嚴厲的提示,多次強調今年要高度關注房地產市場變化,嚴格執行有關信貸政策,加強對房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。
監管層對房地產貸款信用風險的關注並非杞人懮天。從國際經驗看,個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。中國房價本輪上漲已經持續11年,但在2009年我國房價持續快速上漲,暴露出泡沫跡象。專家提示,在個人房貸支付額不斷增加以及央行加息預期的情況之下,國內商業銀行個人住房貸款違約風險在逐步增大,並已出現了貸款違約金上昇的情況,且違約者大都是購房自住的人而非投機者,這種情況足以引起警惕。
猶記在上世紀90年代部分地區房地產泡沫破滅中,數不清的爛尾樓和貸款壞賬帶給商業銀行切膚之痛。雖然時過境遷,但在今天又重新火熱起來的房地產市場當中,最有風險意識的應當是銀行。
近年來住房貸款的快速擴張,使房貸質量對於銀行總體資產質量有愈發舉足輕重的影響。2009年,在各項優惠政策刺激之下,個人購房貸款快速增長,全年新增1.4萬億元,約為2008年的5倍;年末個人購房貸款餘額4.76萬億元,同比增長43.1%,比08年末高33.3個百分點。因此,銀監會要求縮小商業銀行房貸業務風險敞口是十分必要的。
對於商業銀行而言,防范風險是收緊房貸的原因之一。但追求利潤的動機亦使收緊房貸成為商業銀行順理成章的選擇。
由於個人房貸基本都是『優質貸款』,銀行在個貸市場上的競爭非常激烈,對房貸實行七折優惠利率,商業銀行雖然有利可圖,但利潤空間不大。在貸款總量收緊時,一方面市場利率自然上昇,另一方面商業銀行的自主定價權也在提高。相對於個貸客戶廉價的『一錘子買賣』,商業銀行更願意維系與大客戶的長期合作關系,同時可以給貸款更高的定價水准。
因此,目前房貸市場佔比較大的銀行,重新進行資產配置的需求也較為強烈,房貸優惠政策收緊的力度也更大,而此前信貸市場佔比較小的銀行,則可借機擴充房貸市場份額。但無論如何調整策略,風險應該是今年銀行制定房貸計劃時首先考慮的因素。(趙曉路)
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