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《3月1日起天津調整普通住房價格標准》的報道。盡管此次調價對商品房轉讓稅政沒有較大影響,但商品房交易稅的話題再次成為讀者關注的焦點。記者針對讀者關心的房屋交易中所征稅的計算基數和種類,以及不同情況采取的免稅政策,采訪天津市地稅局相關部門並做出深層解讀。
焦點一:天津房屋交易時要征哪些稅?記者從天津市地稅局了解到,市民在房屋交易時所涉及的稅種主要有:營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、教育事業發展稅、防洪工程維護費等。
焦點二:5.55%的稅率如何得來?天津市地稅局有關部門解讀:5.55%的構成包括5%的營業稅和0.55%的城市維護建設稅、教育事業發展稅、防洪工程維護費,共計為5.55%。
焦點三:滿足哪些條件可免征營業稅?營業稅是房屋交易中所佔比重最大的稅種,新的指導價格調整後並不影響現行的營業稅稅率和免征政策。市地稅局表示,免征營業稅的情況只有一種,即『個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅』。
從今年1月1日開始執行個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年』政策。個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
焦點四:自住房買賣還需征收個人所得稅嗎?天津市地稅局個稅處解讀:家庭唯一生活用房在住滿5年以上,轉讓所得免征個稅。
焦點五:個稅繳納基數如何計算?天津市地稅局個稅處解讀:房屋交易稅收政策要求征收的個稅稅率為20%,即以實際成交價格為轉讓收入,再減去房屋原值以及轉讓過程中繳納的稅金及有關合理費用所得差額,再乘以20%,如此得到的數額為應繳個人所得稅額。
房屋原值的確認過程如下:納稅人憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核。但現實中常遇到個人不能提供原值的情況,則按照交易價格的1%征收個人所得稅。
焦點六:契稅最高為3%,都包含哪幾種情況?天津市地稅局征管處解讀:契稅征收包括三種情況:一是個人首次購買90平方米以下普通住房,按成交價的1%征收契稅;二是個人購買90平方米(含90)至144平方米之間自用普通住房的,按成交價的1.5%征收契稅;三是個人購買144平方米以上(含144)及其他房屋權屬轉移,以及144平方米以下單價高於規定的普通住宅價格,一律按成交價的3%征收契稅。
以上稅收政策表明,普通住房交易稅負相對較輕。3月1日以後,市民在購買和轉讓商品房時,界定普通住房須滿足三個條件:即住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下,還包括房管部門規定的各區縣商品房市場指導價格。
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