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交通狀況是考察一個地區置業前景的重要因素,地鐵貫通最直接、最明顯的效應是使人們出行更為便利,而且它還將形成綜合的『地鐵經濟效應』。有關專家表示,城市軌道交通是一種快捷高效、安全舒適、節能環保的城市公共客運交通方式,在保證城市土地的集約化開發利用,解決城市交通擁擠問題,促進沿線房地產增值等方面具有重大作用。隨著天津城市軌道交通的發展,房地產開發也將呈現新的發展特點。
房價與軌道交通『齊頭並進』據有關部門數據顯示,天津市地鐵1號線運營以來,北辰瑞景區、津南區原本都是位於外環線周邊的城市邊緣區,但是2006年以來卻有多家開發商在此拿地,首創置業進駐天津的第一步就是以7.4億元總地價拍得位於瑞景居住區6號、7號、9號、10號地塊,開發總建築面積近50萬平方米;1號線另一端的雙林站在地鐵效應帶動下,居住用地開發也明顯加快了腳步,金地集團在位於地鐵1號線延長線附近的津南區獲得556畝的土地開發權,開發大型居住社區金地·格林世界。一些地產項目紛紛打出毗鄰地鐵的賣點來吸引買家。
在地鐵發達的城市,上蓋物業已成為最具昇值潛力的項目,地鐵站附近也成為地價較高的地區。人潮帶來的財富,令地鐵沿線成為開發商爭相搶佔的區域。合富輝煌房地產首席分析師黎文江認為,步行500米可到地鐵站的物業昇值趨勢最明顯;如果超過了500米的步行距離可能需要公車換乘,所以其影響強度會有所減弱。消費者對交通費用有一定的敏感度,因為依賴公共交通上下班的購房者多數月收入不是很高,如果每個月要花500元至600元的地鐵通勤費就會受不了。如果開通地鐵後,上下班新增交通費用不超過每天4元,就會吸引很多購房者。另外,在理想狀況下,離地鐵站越近房地產價格越高,呈現出正態分布的特征。因此,車站附近的房地產價值高於位於區間的房地產,即對於投資者而言,最有價值的不是一條地鐵線的本身,關鍵是出入口。
以開通運營的地鐵1號線為例,它的開通確實大大改善了城市中心區以及近郊區的交通問題,便捷、大容量的特性使得居民到達市中心區物業的可達性大大增強,這直接拉動了板塊區域價值的提昇。原本並不為置業者所關注的區域,也由於地鐵效應成為多區域消費者的選擇,因為地鐵大大增加、延長了潛在購房者的輻射區域。首創·寶翠花都是瑞景板塊內在售規模最大的樓盤,距離地鐵劉園站約1000米。2006年6月恰逢地鐵通車時正式開盤銷售,成交均價僅為每平方米4725元,而2007年5月均價已攀昇至每平方米5550元,價格漲幅為17.46%,明顯高於板塊整體價格的漲幅。可見,在地鐵效應的帶動下,瑞景板塊受到了廣泛認可與關注。地鐵兩端的大型普通住宅區價格因受到交通環境影響而有所提昇。交通條件更加完善的城市中心區住宅物業價格也在地鐵帶動下不斷攀昇,使得其區位、交通、生活配套設施等優勢更加凸顯。
地鐵的開通確實大大改善了城市中心區以及近郊區的交通問題,但更為重要的是多條地鐵、輕軌交錯銜接成巨大的軌道交通網,使其沿線、周邊輻射的物業昇值空間更大。
地鐵帶動沿線商圈發展地鐵對於樓市的重要作用不僅局限於住宅產業,還包含其他地產類別,地鐵的貫通使中央商務區的輻射面更廣泛,而交通改善與商業繁榮將使CBD的整體形象提昇。地鐵新通的地區很可能形成新的商業與居住中心。同時,地鐵經過的繁華地段、商業物業也將從中受益。
據專家介紹,一般地鐵對房地產的輻射效應分為3個圈層:核心圈層,地鐵出入口之地面,通常稱為地鐵上蓋物業,以商業保值、增值可能最大;緊密圈層,周邊兩個街區之內,以商業、寫字樓及城市公寓收益最大;輻射圈層,視站點位置而論,越是郊區范圍越廣。地鐵營運所帶來的巨大人流以及物業的便捷可達性對沿線商鋪、寫字樓經營收益將有巨大的帶動作用。往返於中心區、郊區強有力的交通支持以及巨大的人流使得地鐵沿線特別是城市中心的商業、寫字樓設施用地需求量增加,土地開發強度增大,同時進一步加劇了土地資源稀缺的中心城區地價進一步上昇。一般來講,軌道交通站點200米半徑以內為高強度開發,200米至500米為中高強度開發。地鐵公司以土地資源獲得開發物業的部分收益,以此保證地鐵運營獲得穩定的收益,而開發商也借助地鐵而享有物業經營可觀的開發收益。
隨著天津地鐵交通的日益完善與發展,沿線土地開發強度也勢必增大,土地價格飆昇,特別是商業、寫字樓用地價格上昇幅度更加明顯。地鐵線建設的推進,天津市地鐵相關商業開發將逐步擴大,地鐵站內將出現令人耳目一新的地下商圈,零售和娛樂等商業網點將逐步被引入,購物將不僅局限於節假日集中消費,還將衍生出順路購物的『點式消費』等新理念。
2010年天津樓市邁入『地鐵年』據業內專家表示,地鐵的開通與運營在形成一定規模以後,軌道交通將推動城市發展布局由單一的中心向外圍擴散而轉變為軌道沿線帶狀式發展格局。對比多種交通出行方式,軌道交通具有速度快、容量大的基本特性,因而其特別適用於城市內部與城郊之間的大規模、集中性、定時、定點、定向的出行需求,成為現代城市公共客運交通體系中的主導。據了解,本市將計劃規劃9條地鐵線路,將分為3個層次:1號、2號、3號線是骨架網,4號、5號、6號線是內部填充線,7號、8號、9號線是外部填充線。每條線的兩個規劃端點都做了向外延伸預留規劃。到2010年,本市預計將累計實現軌道交通通車總裡程130公裡。交通網規模化的形成將為本市的住宅產業及商業地產帶來巨大發展空間。天津地鐵對於房地產市場影響正逐步顯現,隨著地鐵2號線、3號線、9號線的開通,軌道交通網將使得房地產市場分布格局發生重大變化。南京路、小白樓商務、商業區將由軌道交通非常便捷有效地連通起來,城市布局呈現軌道沿線帶狀式發展,從而推動房地產市場多項發展。目前已有相當數量的海內外投資商充分看到了天津雄厚的經濟實力和美好的發展前景,積極進津投資掘金,一時間,地鐵沿線地塊成了企業商家關注的重要熱點地區。
地鐵改變了人們的生活方式,改變了人們的居住觀念,也改變了津城百姓的居住和生活質量。對於這樣一個地鐵軌道網正在騰飛起躍的城市來說,它未來的發展空間是不可估量的。
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