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2009年末到2010年初,面對國內持續高漲的房價,國務院連續出臺政策調控房地產市場,抑制投資、投機性的購房需求,遏制房價過快上漲,加快保障性住房建設。從國務院常務會議相繼出臺的『國4條』『國11條』,到各職能部委陸續出臺的文件、措施,調控密度之大、動作之頻繁為近年罕見。不少業內人士認為,在政策的『敲山震虎』之下,瘋漲的樓市有望重回正軌,走向穩步發展的道路。
政策提出加大中低價位、中小戶型普通住宅的供給,實際上是承認目前市場上存在的供需矛盾,而緩解供需矛盾的過程恰恰給了房地產業充分發展的機遇;實行差異化房貸的措施則更加凸顯出對自住需求和投資需求的區分,鼓勵和限制各有其針對性,並沒有一概而論;加強市場監管、打擊捂盤惜售的措施,有利於房地產市場的良性發展,形成合理的低價機制;而改革土地的招拍掛機制、對國企進入房地產市場加強監管等政策的提出,則體現出對房地產上游市場投機性的打壓,目標仍然是保持市場的穩定和健康。
『如果房地產開發企業和購房者都能仔細領會中央政策的精神,那麼政策的出臺就會起到穩定市場、增強信心的作用。』中國房地產協會副秘書長何琦表示,如果政策的引導性能夠得到有效的發揮,那麼年內的房地產市場將走向穩步發展的軌道。
猜想2虎威猶存繼續走高
2010年伊始,在經歷了將近一年的高漲之後,各主要城市的房地產交易量出現了高臺跳水式的下跌。北京、上海等地的二手住宅交易量跌幅全都超過了50%,南京樓市甚至出現了一天之內『零成交』的現象。面對年初慘淡的成交量,不少人發出了樓市『跌停』的驚呼。不過在貨幣政策以及供需關系仍未發生明顯改變的前提下,2010年的房地產市場依舊存在『低開高走』繼續上行的可能性。
北京大學房地產金融研究中心主任馮科表示,房價是否上漲,一個很重要的指標是要觀察貨幣。雖然中央的調控政策頻頻出臺,但宏觀面適度寬松的貨幣政策並沒有發生明顯的變化,同時,隨著通脹預期的日益加劇,2010年的房價仍存在繼續上漲的可能。
易居中國研究中心總監劉利勇表示,根據易居中國的統計數據,2009年房地產開發企業的土地購置面積和土地開發面積相比2008年分別減少了18%和19%,這就意味著2010年房地產市場從整體上講仍將存在著土地供應跟不上住宅銷售供應的情況,由此導致供不應求。這種供需上的矛盾也為樓市的繼續走高提供了條件。
猜想3騎虎難下相持觀望
一面是購房者面對高房價望而卻步,一面是開發商手握重金觀望等待,相持之下就出現了目前樓市『量跌價平』的狀態。陽光壹佰置業集團有限公司常務副總裁范小衝告訴記者,政策的『敲山震虎』之後,樓市難免面臨著『騎虎難下』的尷尬狀況。從宏觀經濟面上看,投資仍將是拉動經濟的主要力量,宏觀經濟對房地產業的依賴短時間內根本無法改變,即便政府密集出臺了一系列的調控措施,但在實體經濟回暖不足、通脹預期日益增大、地產商手握重金、整體需求依舊高漲等等因素的作用之下,仍然很難看到樓市的全面回調。
除此之外,由於『土地財政』等房地產業深層次的矛盾仍未從根本上解決,樓市的調控政策能否全面、深入落實到各地依舊存疑。種種因素疊加在一起,使得今年的房地產調控面臨著巨大的考驗。
要走出『騎虎難下』的怪圈,不僅需要從房地產業著手,更要看到整個宏觀經濟增長模式的內在矛盾。范小衝表示,不可持續的發展模式,將可能成為下一次危機的誘因,沒有實體經濟的支橕,泡沫是不可能持久的。只有轉變中國經濟的增長模式纔能真正走出危機,只有解決房地產業深層次制度性問題纔能走出先出泡沫、後調控的怪圈。
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