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海南的房地產現在讓人很擔懮:海南國際旅游島概念拋出之後,來自各地的購房者蜂擁而至,一些開發商讓大家下定金就是不開盤,樓價一天一漲,誰也不知道會漲到多少錢。 7萬元/平方米的天價房也不能讓投資客望而卻步。
近日,華泰聯合證券分析師魚晉華對海南房地產做了一次詳盡的草根調研發現,基本每個樓盤的島外客戶成交量都佔到80%以上,且基本上入住率都低於30%。
島外人大舉南下
距離國務院44號文件??《國務院關於推進海南國際旅游島建設發展的若乾意見》的出臺僅僅過去一個月的時間,海南就開始拉響了警報。
2月2日,海南省國土環境資源廳出臺實施土地供應的『兩個暫停』政策??從今年1月16日起到3月31日,暫停全省商業性開發土地出讓,暫停審批新的房地產開發項目。3月31日之後,又不知是什麼樣的狀況。
魚晉華調研的第一站選擇了海口。從海口市2008-2009年的月度成交數據來看,海口市場仍處於較為平穩上行發展階段,2009年全年住宅成交面積260萬平方米,成交金額132億元,全年均價每平方米4964元,較上年同比增長43%、71%和17%。對比全國其他城市2009年的房地產成交情況來看,海口的情況並沒有呈現出獨特性,基本與全國房地產的走勢一致。
而真正推動海口甚至整個海南房地產市場走出獨立於全國房地產市場走勢的觸發因素,就在於海南省政府推動的『國際旅游島規劃』以及隨之而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導的房地產市場操盤大戲中,各個樓盤價格應聲暴漲,漲幅之大令人咋舌。
國際旅游島規劃刺激房價一月內翻倍。從在海口市調研的樓盤來看,政府推動的『國際旅游島規劃』給房市帶來的強烈刺激令人印象深刻。
短期市場高位維穩
此次調研的三地中,文昌、博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主。而三亞的主力客戶群則與海口較為一致,主要由東北、江浙以及珠三角構成。從實地走訪的樓盤來看,現場客戶以操北方口音居多,東北客戶對氣候及海景資源的高需求度及在當地形成的攀比心理,一定程度上造成了對海南房產的奢侈品消費心態。
值得注意的是,在此三地調研的樓盤均表示購買客戶的按揭比例不高,基本一次性付款,即使按揭,首付比例也在50%以上,部分樓盤如克拉碼頭和中南森海灣明確表示不接受按揭購房,要求客戶一次性付款,用以區分客戶真正的購買實力。
魚晉華認為,目前在三地市場形成的對房產消費的奢侈品化心態以及銀行的低參與度,在一定程度上形成了房產市場的穩定器,將維持房產價格在目前高位上的持續波動。
『市場高位維穩。』魚晉華綜合目前所有調研情況以及以上的分析認為,在市場供應基本保持穩定,政策不會出現明顯扶植傾向,以及城市軟硬件配套完善不能為價格再度急速上昇打開通道的情況下,海南房產市場短期內將維持高位維穩的走勢。
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