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辭去跌宕起伏的2009年,迎來了展新的2010年,中國房地產行業經過了諸多起起伏伏,逐漸形成一些具有普遍意義或者啓示意義的現象。回望2009年房地產市場整體形勢大好,在房地產市場熱火朝天的同時,實體經濟的復甦相對緩慢,並且仍存有不確定性,這使得下半年以來,大量資金流入房地產市場。投資性需求入場,引爆了豪宅市場,推動了整體房價的進一步走高,房價漲幅已經突破了07年的高值,創下了新高。
那麼,隨着房價的高漲,投資回報也漸漸隨之湮滅,2010年投資型需求又會呈現怎樣的一個態勢?顯然,中國的房地產市場還有較大的上升空間,不會無路可走。這一點可以從二三線城市2010年走勢趨於平緩和中高端、改善型熱仍將延續以及商辦物業投資機會凸顯等方面顯見。
第一,從二三線城市看,2009年走勢平緩,有一定投資機會。從各城市來看,2010年市場走勢將有所分化,一線城市走勢趨穩,而二三線城市投資機會顯現,房價有可能迎來較大漲幅。一方面,由於二三城市目前仍然是以自住型的剛性需求和改善性需求爲主,並且二三線城市的漲價主要是受供不應求的影響推動,投資對市場的影響相對較小,因此2009年二三線城市的房價漲幅也相對較小,基本集中在10-30%之間,遠遠小於一線城市的30-70%的漲幅。價差的擴大,將引導大量客戶流入二三線城市,帶動成交放量,房價將逐步上揚。
另一方面,一線城市經過這一輪的價格暴漲,投資收益進一步壓縮,因此不少投資者開始將目光轉向到二三線城市中來,引發了年末二三線城市中高檔住宅的熱銷。由此帶來的傳導效應還將延續,2010年在投資需求的帶動下,必將拉動二三線城市的房價上漲。當然也有個別小城市投資已經出現過熱現象,這些城市主要有三種表現。一是資金驅動型城市,例如溫州、寧波;二是資源驅動型城市,例如呼和浩特、鄂爾多斯(12.28,0.00,0.00%);三是政策驅動型城市,例如南寧、南通。這類二三線城市未來有可能引發一輪小調整。
第二,從中高端、改善型看,中高端、改善型仍是熱點。由於通貨膨脹預期不斷增強,明年投資需求將持續旺盛,尤其是在一線城市以及發達二三線城市,大量資金缺乏良好的投資渠道將繼續涌入中高端物業市場。年底政治局經濟會議表示將保持政策的延續性,改善型項目是國家政策扶持的產品之一,並且兼具自住與投資的功能。因此在良好的政策環境下,改善型項目明年將繼續保持旺銷態勢。
第三,從商辦物業的投資機會看,商辦物業投資機會顯現。在商品住宅市場走好的推動下,商辦物業也呈現量價齊漲的態勢,繼商品住宅市場後,商辦物業明年將迎來較好的投資機會,主要有以下三個方面的推動。首先是新保險法的出臺,提高了保險資金投資不動產的比例,而正值上升勢頭的商辦物業將會是良好的投資對象;其次是人民幣升值壓力不斷增強,在此情況下,國際熱錢將不斷涌入房地產市場,尤其是商辦物業;最後是通貨膨脹預期增強,投資需求不斷上升,除了中高檔住宅項目外,商辦物業也是一個很好的投資機會。
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