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最近發生的『地王』爭議,使得地王現象成為熱議的話題。誰更願意看到地王出現?是房企嗎?這裡我想說點公道話。應該說對於招拍掛出讓制度,我一直頗有微詞。原因是本著公正公平出讓的目的,本著清除土地腐敗的目的,2004年全面改協議出讓房地產開發用地為統一的招拍掛出讓,初衷沒有任何問題,但是制度是一回事,執行中的異化又是一回事。幾年實踐下來,招拍掛出讓被異化成什麼樣子?是很難說明白的。
但是,客觀效果就不是這麼簡單了。可以說,第一沒有解決公平公正出讓,第二,沒有配套支持的招拍掛出讓制度基本被拍賣所取代,這就是土地迭創天價的根本原因。當然前提是我們的土地供應被抑制,2005、2006年各城市土地推出量嚴重下降。而2008年由於市場觀望情緒的濃厚,導致房企全面退出土地市場,甚至有的二三線城市2008年土地出讓基本停止。
我一直強調,開發企業與消費者相比並沒有更多的預見性。對土地也屬於買漲不買落。2008年低點該拿地的企業,包括萬科,由於對市場2009年走向的估計錯誤,也失去了拿地的良機。
但是,2009年就開始了全面的對土地的追捧。房企和消費者一起加入到了買漲的高潮,土地價格以及房價雙雙暴漲。而房價暴漲的同時,反推高對土地天價的接受程度。這一情況的產生到底怨誰呢?有人歸於地方政府和開發商的聯手勾結。但是真的有勾結,地價應該很低纔對啊。協議出讓不就是由於土地出讓價格很低,給中間層(官員和倒爺)以很大的利益而被終結的嗎?
終結招拍掛制度目前看來是很艱難的,原因是沒有更好的替代制度。那麼地王將是未來的常態。而加大供應也好,制止囤地也罷,都不可能改變地王狀態。除非人口大幅下降,人口紅利完全消失,或者城市化已經終結。
我們目前面臨選擇,是結束招拍掛價高者得的方式,還是繼續以商業房地產滋養保障房和城市建設的方式?不用去指責地方政府和開發企業制造地王,地王沒有那麼不堪。現在和將來的土地供應一直趨緊也是很難改變的。
我們應該做的是商品房和保障房的嚴格區分,對保障房用地采取劃撥方式需要財政多少投資?這也是必須考慮的。對土地出讓金的使用,纔是應該關注的重點。在目前財政困局下,二三線城市保障房供地是沒有實力也沒有積極性的,那麼鼓勵天價地,更多地去拿土地出讓金用於保障房供地的收購,可能是目前不得已的選擇。
實際很多地方政府早已經走上這條路,那就是本能地選擇保障房配建制。合理嗎?但是也沒有可以解決的最佳辦法。
地王更是房企不能承受的。沒有一個企業願意做地王,沒有一個企業不想以低價拿到土地,保證合理利潤也就可以了。但是,一塊土地幾十家去爭奪,一定會爭得你死我活。(陳寶存)
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