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隨著國家對房地產市場的調控逐步推進,開征物業稅呼聲再起,此前,北京市政協委員、中央財經大學稅務學院副院長劉桓在北京兩會期間提交了物業稅開征提案。昨日,人在天津的劉桓接受了天津網-城市快報記者的采訪。
記者:關於開征物業稅的討論至今已持續了7個年頭,物業稅遲遲不能開征的原因是什麼?
劉桓:物業稅遲遲不能開征的核心是稅制不夠完善,同時房地產市場信息、產權登記制度本身有很大的滯後性,這是技術層面的問題;其次,在目前特殊的經濟環境下推出物業稅會產生一定的動蕩。因為物業稅開征會造成投資性需求退出,能真正顯示出市場的需求,從長遠來看能讓房地產市場健康,而從政策的短期效應來看,則可能會造成市場格局變化,因為有一些普通老百姓已經卷入了房地產市場裡面,因此一旦開征,會對這部分老百姓產生負面影響。因為一些大城市的普通居民,盡管投資了房地產,但其買房並不是為了投機炒作,而是為了長期持有,保值增值。
物業稅開征已經很近記者:那在您看來,開征物業稅何時合適?
劉桓:按理說物業稅現在推出就比較合適,房地產有泡沫,這個泡沫遲早要捅破,因此在泡沫越小的時候捅破越好,但問題在於現在房地產市場對中國經濟影響很大,甚至可以說目前中國經濟已經被房地產市場『綁架』,因此這時出臺物業稅對剛剛復蘇的經濟會產生負面影響,這可能是決策層考慮的第一個問題;第二,目前房地產登記等系統資料很不健全,如果現在出臺物業稅可能會產生一些由於政策不全面而造成的不必要的損失,比如,該征的沒征到,不該征的卻被征了。這就會造成稅務環境的混亂。
記者:物業稅在這些年多次傳出要開征的消息,但最後都無疾而終,您認為這次提議之後是否會盡快實現?
劉桓:去年5月國務院公布的《2009年深化經濟體制改革工作的意見》第九條明確提出,要深化房地產稅制改革,研究開征物業稅。因此從這個角度看,物業稅開征目前正在緊鑼密鼓地准備中。因此,物業稅的開征很近了。
商業地產應首先開征
記者:您提出物業稅開征要分步實施,那麼該如何分步呢?
劉桓:首先從商業地產開始征收,包括寫字樓、商鋪、酒店式公寓等;其次是有明顯特征的豪宅;最後是普通的民宅。
記者:商業地產的物業稅是否有望在今年年末開始征收?
劉桓:有這個可能性,但是稅務局認為可能還需要更長的過程,因為目前通過人大立法並征求反饋意見等過程都需要很長時間,很難說今年是否能完成,但如果目前想對商業地產征收物業稅則沒問題。
記者:另外兩種住宅會在何時征收?
劉桓:對明顯特征的豪宅征收需要一定的時間,因為過去產權的登記制度不夠完善,因此我估計至少需要三年左右的時間。
酒店式公寓將分情況考慮記者:酒店式公寓盡管屬於商業地產,但是也有一些市民購買自住,而您也提及居民基本住房是免稅的,那這類需求到底應該是被當做商業地產來征稅還是當做基本住房免稅?
劉桓:如果確實買酒店式公寓自己住,那麼將不會征收。但據我了解,買酒店式公寓的很少是自己住,一般是為了出租。而判斷其是否為自己住,主要是根據該套房屋是否為唯一住宅。如果之前自己有一套普通住宅,賣了再買酒店式公寓,那麼屬於自住,不會被征稅,而如果之前的房子出租了,自己住酒店式公寓,那麼這就屬於多套,會被征稅。真正實施起來,具體細節還需要探討。
深度觀察 物業稅作用 被本末倒置記者:物業稅出臺的作用並不是為了打壓房價?
劉桓:確實是這樣。其實2003年房價並不高,當時提出要開征物業稅,是為了規范房地產稅收體系,為稅制完善做鋪墊。而從長遠看,則是給地方財政找到一個規范的、健康長久的收入。但物業稅一旦開征會產生派生作用,將對房地產市場產生調控作用,但現在大家忽略了物業稅的根本功能,而強調其派生功能。
記者:是什麼原因導致物業稅的功能被『本末倒置』?
劉桓:還是房地產市場過分火爆,而且火爆得有些異常造成的。現在房地產市場火到這種程度,以北京為例,2009年房價漲了80%至100%,而近期海南房價也被炒作到一天漲了四五百元/平方米,所有的人都認定這個市場是不正常的,所以這種情況下政府出臺政策規范這個市場是理所應當的。在這種情況下,物業稅被重提,大家自然而然會理解為是為了打壓房價。
記者:什麼原因導致大家對物業稅開征後會對房價產生的打壓作用抱如此大的期望?
劉桓:近一階段政府出臺的對房地產調控政策的力度和密度都很大,主要原因是出在環節上。之前出臺的針對房地產的一些稅收都是在交易環節實現的,這只能提高房價。因為市場是由成本決定的,並且現在是賣方市場,所有對賣房征的稅都會加在買方頭上,這就使得出臺一次稅收,房價就高一次,形成惡性循環。而物業稅是在擁有者的環節征收,只要你佔有就會產生稅收,和你是賣房還是買房無關。同時,在1月國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知中也提出,繼續實施差別化的住房稅收政策,嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。因此,物業稅從過去是為了調控地方財政,到現在變成了打壓房價的手段。
記者調查 酒店式公寓吸引力強從幾年前極個別的酒店式公寓發展至今,本市房地產市場上的酒店式公寓已經遍地開花。而隨著酒店式公寓的不斷增多,50年產權從一些購房人的不能接受也已經逐步發展到『無所謂』的心理態度,相對50年產權和其他缺點而言,酒店式公寓較好的地段、方便的交通更有吸引力。
本市房地產業內人士表示,由於市中心土地供應不足和土地價格的攀昇,現在住宅市場一些規模比較大的住宅市場已經逐漸遠離了市區,向城市邊緣發展,而希望能居住在市中心的人依舊不少,再加上天津的開發開放,大量外地人纔湧入天津,這些人有不少都在天津有短期或者中期的住宅需求,長期住在酒店成本太高,但對居住環境又有較高的要求,再加上自身在天津買房又不現實,所以一些人便想到了購買酒店式公寓租給這部分人群。
不過業內人士也表示,酒店式公寓並不等於小戶型的普通住宅,所以消費者在購買之前應該先詳細了解再做決定。