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房貸緊縮信號漸強樓市何去何從
每年的第一個季度、第一個月歷來是銀行放貸高峰,然而1月未竟,歷來被視為銀行優質資產的個人房貸業務,在南京等部分城市卻已傳出『停貸』傳言,部分銀行則對首套住房取消了7折利率優惠。
房貸收緊風聲陣陣,原因何在?『銀根』收縮信號頻發,樓市何去何從?
個人房貸收緊部分銀行取消七折利率優惠『房貸業務我們仍然照常辦理,只是在利率優惠和審批程序上有所收緊,包括首套住房。』對於近期房貸收緊甚至『停貸』的消息和報道,招商銀行上海分行某營業部一位張姓業務員如此回應。
經記者調查,盡管一些銀行堅稱首套房貸利率7折優惠仍在執行,但在實際操作中,部分銀行已悄悄調高了首套房利率。『首付一律四成,首套房利率八五折優惠,二套房貸按基准利率執行,部分甚至要上浮10%。』上述招行業務員告訴記者。
也確實有銀行祭出『停貸』招牌。中國銀行徐匯區支行的個貸工作人員表示,由於上個禮拜月度放貸額度已滿,銀行已經暫停個人房貸的發放。2009年為了控制指標,很多房貸申請排隊擠壓到1月份放貸,造成1月份房貸井噴式增長,提前用完指標。『但「停貸」只是暫時的,2月1日就會繼續放貸,業務受理也並不受影響。』
當然,也不是所有的銀行都對房貸業務關緊閘門。記者在上海地區采訪發現,工行、農行、浦發、中信等對二套房特別是改善性二套房仍然有一定的利率優惠。某公司相關人士甚至給記者支招說:『找居委會開個證明,證明你的父母和你一起住在第一套房裡,這樣就可以把你的人均居住面積壓低,二套房貸利率還可以申請到7折優惠。』
但誠諾房產的一位業務員也提醒以買房人身份諮詢的記者,『就算銀行審批通過了,也要等一兩個月之後纔能拿到貸款,在月內拿到貸款幾乎不可能。』
多重因素導致房貸緊縮
業內人士認為,部分銀行資金面『吃緊』、監管層加強調控是近期房貸緊縮的主要原因。
一位業內人士透露,不少銀行年前就做好了大量的房貸合同,只等新年信貸額度重新『開閘』。短期內放貸『井噴』使得部分銀行資金面吃緊,在資本充足率、存貸比等一系列監管約束下,不得不放慢放貸步伐。
21世紀不動產的中介人員小盤對記者證實:『工行等國有大行資金充裕,受存款准備金率上調等影響較小,首付和利率仍有商量的餘地,而一些股份制商業銀行受影響比較大。』
不管是上調存款准備金率、央票天量正回購等一系列措施,還是『對部分放貸過猛的銀行啟動差別准備金率』、『要求商業銀行每日上報信貸數據』等市場傳言,都顯示出管理層信貸調控的決心。
央行副行長兼上海總部主任蘇寧25日在央行上海總部召開的2009年度上海市金融形勢分析會上重申,商業銀行信貸投放要把握好投放節奏,盡量使貸款保持均衡,防止季度之間、月底之間異常波動。這表明,除了貸款規模,放貸節奏也成為管理層調控的重點之一。
交通銀行首席經濟學家連平分析,從銀行商業經營的角度來看,在某一階段需求上昇而資金供給有限的情況下,適當提高利率也是必然的,這有利於商業銀行提高收益、降低風險,也有利於抑制投資、投機性購房。
『銀根』收緊,樓市何去何從?
對於廣大購房者來說,他們更關心的則是,房貸『銀根』收緊,樓市何去何從?
一個顯而易見的事實是,房地產業是一個對資金高度依賴的行業。2009年樓市的井噴行情,也與寬松的銀行信貸呈現正相關。人民銀行公布的《2009年金融機構貸款投向統計報告》顯示,去年房地產貸款新增超過2萬億元,佔各項貸款新增額的20 .9%;新增房地產貸款中,個人住房貸款佔比達到69 .7%。
上海某研究部部長認為,國務院常務會議明確表態『遏制房價過快上漲』、稅收優惠政策取消以及『國4條』、『國11條』的出臺,均引發了購房者對房價回調的預期。信貸的收縮無疑也會釋放擠壓樓市泡沫的信號,引發購房者觀望;房貸利率成本的增加,更會進一步抑制投資、投機需求,從而導致樓市成交回落。
但業內人士亦表示,近期樓市信貸緊縮或許是特殊時期的特殊情況,全年信貸控制或將呈現前緊後松的態勢。銀行出於差異化競爭的需要,也會繼續對優質客戶給予低息優惠。
楊紅旭認為,此輪調控並不會使樓市重現2008年的成交急劇萎縮和價格深度下挫。『宏觀經濟基本面發生了巨大變化,我國經濟持續復蘇使得房價不存在大幅下跌空間。由於供應緊張的局面並沒有從根本上改變,2010年樓市主題或許是降溫和盤整。』
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