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2003年10月,十六屆三中全會通過的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若乾問題的決定》首次提出『條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅』。這是『物業稅』的提法第一次出現在官方的權威文件上。當時提出物業稅有一個基本的背景,即通過開征物業稅,把以往房價成本中需一次性繳納的房地產稅費,特別是數額巨大的土地出讓金,以物業稅的名義改為按年收取。開征物業稅後,住房土地使用權期限為70年,在房價總成本中佔到很大比例的土地出讓金,也就可以分為70次分別繳納。通過大大降低房價成本中的稅費水平,從而大幅降低房價的水平,降低買房者的『門檻』。
除了大幅降低房價以外,當時提出開征物業稅還有一個重要的原因,就是防止一些地方官員通過『賣地財政』,不當獲取和肆意揮霍土地收益,寅吃卯糧,爺賣仔地。物業稅的按年收取,使地方政府的賣地行為從財力上失去了動力。
至今,物業稅已在部分地區試點『空轉』了6年多。在最早准備進行物業稅試點的廣東省,根據有關人士分析預測,開征物業稅後,『房價最高可下降39%』。
2009年5月25日,《國務院批轉發展改革委關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》進一步提出深化房地產稅制改革,研究開征物業稅的問題。按照當時的改革設想,是將房產稅、對外征收的城市房地產稅(現已取消)、城鎮土地使用稅及相關的行政性收費合並在一起作為物業稅征收,也有人建議將土地增值稅、土地出讓金也納入其中。因此,在稅收專家看來,物業稅在名稱上是新的稅種,但實際上只是原有某些稅種改革、合並形成的稅種,是對已有稅種的整合。
物業稅開征『時機成熟』的說辭不絕於耳,而實際上,只有把人們對物業稅的種種疑問,在政策和制度的設計層面以及執行層面都解決得較好時,纔可以說,開征物業稅的『時機已經成熟』。
1 為什麼代表委員們愛增稅?近日進行的各地『兩會』上,人大代表和政協委員挺愛乾一件事,就是把增稅或設立某種新稅作為自己的提案議案。比如,在北京、山東、浙江的『兩會』上,代表委員建議開征物業稅以抑制房價,而且似乎箭在弦上,不得不征。
評點:《福布斯》雜志年前推出『2009年全球稅負痛苦指數排行榜』,中國大陸名列榜眼。代表委員參加『兩會』,本應代表民眾與政府博弈,監督公共財政預算,或更多地提減稅建議,現實中卻在跟著政府一起喊加稅。
物業稅本是個好東西,代表們一廂情願地希望這能成為治高房價之本的良藥,卻忽視了結構性失衡的中國背景。我們猜想,這只能說明人民『被代表』了。
2 地方政府『小拆大建』的動力?物業稅在美國的州政府財政收入中佔很小的比例,只有少數幾個州的物業稅收入佔財政收入總額的10%以上,卻是地方政府最重要的收入來源。相對於其他稅種而言,物業稅的收入非常穩定,受宏觀經濟波動的影響相對較小,因此,物業稅非常適合作為地方財政收入的來源,如2005年美國物業稅收入佔地方稅收收入的74%。來自物業稅的收入主要用於當地的教育事業、市政設施建設、衛生服務和治安等地方公共服務。因此,對開征物業稅最有動力的當屬地方政府。
評點:在這輪輿論中,重慶代市長黃奇帆親自在媒體撰寫文章表示:『收取物業稅是控制高檔房的一個簡單法寶。』其實,他沒有進一步言明,對地方政府來說,這是『地賣完,房子也建得差不多』的時候,城市通過改善公共配套設施增加財政收入的『法寶』。
通過改造和建設城市的公共設施來改善人民群眾的生活,本來是一件大好事,但對見多了城市重復建設和拆建浪費的普通百姓來說,我們猜想,這會導致新一輪巧立名目的城市建設『大躍進』,改建一下門前的花圃也叫做『公共配套』完善了,安居其間的人必須為此付出『代價』。過去,靠眼光投資荒郊野外受益於城市建設的有產者,將會面臨政府向你討回投資增值收益的煩惱。
3 物業稅能把畸高房價拉下來嗎?目前,許多專家學者、政府官員都振振有詞,物業稅能解決高房價的問題。比如,廣東省人大代表、廣州市地稅局副局長林如山建議,廣東應盡快探索征收物業稅,以此限制房價過快增長。
評點:依賴『土地財政』的地方政府會輕易同意嗎?事實上,在2009年初,某課題組的一份報告中明確提出土地出讓金『不宜一並納入房產稅』。有人認為,這份報告實際上代表了現在稅務部門在物業稅上的『主流思想』。
我們猜想,『物業稅抑制高房價』說恐怕可能是一個陷阱,反而會進一步增加購房者的成本負擔,造成深層次的混亂。
4 物業稅劍指開發商還是炒房者?有人說,物業稅的出臺,主要針對的還是購房者中的投機炒賣者,而真正推高房價的開發商,並不是主要的目標。
評點:眾所周知,在近幾年的房價暴漲循環中,雖有炒房者投機的推波助瀾,但更主要的還是地方政府與開發商聯合做局,囤地、捂盤和惜售。
我們猜想,這再一次證明了以收取物業稅的方式來抑制高房價,只能是南轅北轍,開發商和政府聯合抬高房價又找到了另外一種途徑:漸進式漲價。
5 物業稅會不會造成重復征稅?在現在的商品房中,稅費不僅包含了70年的住房土地出讓金,而且還包括了房地產開發銷售階段的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅等,此外還有房地產佔用的房產稅、城市房地產稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅等等。附加到房地產方面的各種『費』更是多得五花八門。
評點:開發商在拿地時已繳足70年土地出讓金,買房人也在購房款中繳納了土地稅費。在地方政府土地已賣得差不多的情況下,是否願意割掉這一大塊稅源呢?
我們猜想,地方政府會認為『區別征收』存在『技術難度』,還是一起征來得『痛快』。