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近期,在『國四條』、『國十一條』等一系列樓市從緊政策出臺後,因去年地產大牛市而一度銷聲匿跡的退房潮重新抬頭。據了解,杭州、溫州、南京、麗水、深圳等多個城市的投資客紛紛拋盤出逃,不僅把手中持有物業如燙手山芋似的拋掉,還把剛剛下訂的多套物業退還給開發商。目前,這波在全國范圍內的退房潮還在蔓延、昇級。
據記者調查了解到,近期廣州的退房現象也有抬頭跡象,但尚未出現以上幾個城市掀起的較大規模退房潮。有業內專家指出,在樓價持續高企、泡沫越積越大的現狀下,不排除在全國范圍內掀起新一輪的退房潮,對成交量持續下滑的樓市無疑是『雪上加霜』。
探因:政策組合拳導致看跌後市自去年年底以來,國家持續出臺了遏制樓價及囤地的相關政策,包括『國四條』、『國十一條』等政策,打壓力度不亞於2007年。其中,今年1月13日,在國務院新聞辦公室舉行有六部委相關領導參加的新聞發布會上,就已經向各界表達中央政府解決『執行』房地產調控政策問題的決心。1月19日上午,國務院總理溫家寶主持召開國務院第四次全體會議上,再次強調抑制投機投資性購房、進一步規范房地產市場秩序。不少業內專家指出,近期頻繁出臺的從緊樓市政策,引發了市場對後市極度悲觀和恐慌,這是出現退房潮的主要原因。
資深房產專家陳真誠表示,依國務院第四次全體會議來看,在即將召開的全國兩會上,有關房地產調控,甚至包括物業稅將是最熱點、討論最深入的話題之一。全國兩會後,不排除繼續出臺調控政策,采取深化落實政策執行措施和試點開征物業稅的可能。
陳真誠認為,退房的原因雖然是多種多樣的,但主要原因是在房價預期下降後導致買方棄購、首付資金出現問題或房屋出現質量問題、開發商承諾未兌現、按揭審批不下來、開發商自買自賣、變相囤房捂盤、假按揭、變更登記等等。『但從近期掀起的新一輪退房潮來看,主要原因還是在從緊的政策組合拳重壓下,使大部分投資者看跌後市而導致的。』
調查:廣州退房現象略有抬頭廣州是否也出現大規模退房現象?記者在調查過程中發現,廣州退房現象雖然沒有杭州等二三線城市嚴重,但退房現象也略顯抬頭之勢。據陽光家緣網數據顯示,1月7日~12日,一手房的網簽量共1640套,卻出現了14例退房,環比上周有明顯增加之勢。
記者調查中發現,在天河某知名樓盤,據銷售人員介紹,近幾周,諮詢『下訂若不買能否退還訂金』的客戶明顯增多,甚至有的客戶在還沒有選定單位就先諮詢能否退訂金。另在天河某樓盤開售現場,多名下訂客戶向記者表示,現在看樓市就猶如霧裡看花,先問清楚能否退訂金,這樣即便交了訂金最後沒有買,損失也不會太大。
著名房地產營銷策劃專家謝逸楓表示,目前廣州退房潮現象不是很嚴重,並且廣州樓市在短期之內不可能出現杭州那樣的退房潮。雖然今年1月25日前廣州樓市出現一小波退房潮,總體退房率在1%,主要是集中在有工程施工的沿線板塊上。例如,廣州天河的BRT已動工一年多,因道路環境惡劣等原因,沿線棠下、東圃、珠村、茅崗等地出現退房潮、退鋪潮。
陳真誠認為,從廣州目前成交後的退房率來看,基本上是維持在2%左右,尚屬於正常的安全期。因此,廣州樓市退房潮短期內不會來襲。但是,並不代表未來廣州樓價在持續高企的情況下不會出現大波退房潮的現象。『今年第一季度,隨著通貨膨脹預期和人民幣昇值及CPI走高等熱錢瘋狂的現象,加息或提前,到時可能會加深投資客拋房和購房者不出手的現象。』
多城市大規模退房再度上演江浙出現集中退房』、『上海最貴豪宅被退房』……連日來,退房的消息在樓市如『插上翅膀』到處飛傳。據記者了解到,目前,退房潮確實在杭州、南京等多個二三線城市已經上演,並在全國范圍內蔓延、昇級。
據杭州透明售房網顯示,從去年12月以來,杭州一手房的退房數量高達幾百套,二手房交易累計合同解除套數為1000多套,退房數佔成交套數的20%以上。據了解,今年1月的某日,杭州當天退房高達43套,高於去年12月份全月退房的總和,一天出現如此集中的退房現象,在以前幾乎沒有出現過。
無獨有偶,溫州、南京、麗水等多個城市都出現類似退房現象。據《每日經濟新聞》報道,溫州、南京、麗水等二三線城市近期的新房撤銷量遠高於去年同期。其中,在麗水等城市,甚至出現了合同撤銷量和當天銷售量差不多的情況。另據溫州透明售房網顯示,目前溫州因被退購(訂)房而委托各區縣房管局銷售的房源多達90多套。此外,南京網上房地產的『90天退換房換手套次排行榜』顯示,排名第一的明發商業廣場在90天內已被退房87套,達到了日均退房一套的水平,換手率達88套次。
有業內人士指出,在正常的市場情況下,一個項目的退房率一般不超過1%,即便出現後期大幅度降價等特殊情況而導致前期購房退房,退房率一般也不應該超過5%。而從目前杭州、南京等多個城市來看,已經遠遠超過5%。
二三線城市退房情況南京:明發商業廣場在90天內已被退房87套
麗水:去年12月28日以來有5套房源被退
杭州:僅1月12日被撤銷的房源就有11套
溫州:目前因被退而委托銷售的房源約90套
專家觀點 應當禁止無理由退房隨著房地產預期再次異變,消費者持續觀望,投資投機性購房者退市並拋售所持物業,樓市很可能將出現普遍性滯銷、供應過剩、退房潮蔓延等問題。這是市場各方需要給予高度警惕的,並盡可能做好工作化解一些問題出現,尤其要盡可能防止退房潮蔓延現象出現。
一般而言,退房率在5%以內屬於正常現象,而且各個樓盤都存在退房現象。但如果退房比例過高,退房現象普遍,絕對不是好事情。至於退房的原因,則是多種多樣的。但從2008年及2009年上半年的情況來看,由於房地產市場調控、市場自身調節等導致房價下降,很可能出現一些『無理由退房』情況發生。對於『無理由退房』,不符合法律,有悖於誠信原則和契約精神,政府不應默許、慫恿,而要堅決反對甚至禁止。觸犯刑法的,應當依法制裁。
事實上,最高人民法院於2009年7月20日發布的《做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》明確,對於買受人請求解除商品房合同糾紛案件,要嚴格依法審查,對不符合解除條件的不能解除。
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