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土地並非稀缺:參照美國、日本及英格蘭土地利用結構,我國建設用地及居住用地有非常大的增長空間,美國、日本建成區城市用地分別佔國土面積的3.1%和4.2%;而我國該指標為0.33%,其中居住用地佔比僅為0.11%;我們城市居住用地至少有10倍以上的擴張空間,其中建設用地增加的主要潛力來自於農村集體建設用地;就耕地而言,18億畝耕地佔比為13%,人均農地面積低於美國,但高於日本兩倍,18億畝耕地的保護與建設用地的增加並不直接衝突,完全可以通過28%的未利用土地的開發及3%的農村集體建設用地的再利用實現;一二線城市發展靠郊區化,三四線城市發展靠城市(鎮)化:一二線城市發展潛力來自於建成區比例的提高,參照日本城市發展歷史,北京上海等一線城市建成區佔比提昇空間較大,如果北京建成區比例從現在的11%提高到35%,北京人口增長潛力是目前的2.5倍,建成區人口密度將從現在的1.3萬人/平方公裡下降至1萬人/平方公裡;而三四線城市發展的潛力來自於城鎮化/城市化,即新的建設用地增加;城市建設及居住用地的增加與經濟發展水平相關:用地增長率隨著人均GDP的變化而變化,呈先上昇後下降的趨勢,高峰期出現在5000~8000美元之間;且受產業結構影響,第二產業比重較高的城市建設用地增速也較高,而第三產業比例較高的城市增速較低;分區域來看,一線城市進入平穩期,二線城市增速快速回落,三四線城市用地增速將在2015年和2020年達到頂峰然後下降。
土地供給增加最大障礙在於土地財政模式:土地財政是地方政府收入的重要來源之一,近幾年佔比為40%~50%,政府的動力在於少賣地賣高價而非多賣地賣低價,高的地價推昇房價上漲;按目前土地出讓模式,預計未來四十年地方政府將從土地出讓中獲取總收入將達45萬億,我們認為在土地財政模式不變化之前,地價上漲催生房價上漲的趨勢不會發生變化,房地產將不斷泡沫化;增加供給是解決房價泡沫的唯一辦法:抑制需求政策不能抑制房價泡沫,只能加劇行業波動,根本之路是增加供給,方法很多,加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容積率、增加建設用地、放開農村集體建設用地等。
投資建議:我國土地並不稀缺,未來政策導向將增加供給,土地資源屬性將減弱,所以擁有品牌及規模擴張能力的公司中長期受益明顯;短期內土地財政難以改變,所以擁有土地資源的公司也將受益,在一線城市郊區擁有較多土地儲備的公司、擁有較多工業用地或者較多農村集體建設用地的公司也可做投資選擇;短期市場受政策影響股票跌幅較大,我們認為政策有利於抑制地產泡沫,但難以改變一直沿襲的模式,所以行業不會出現大的調整,由於股票調整已經比較充分,現在買房子不如買房地產股票。
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