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國際物業顧問DTZ戴德梁行研究表明,住宅市場在經歷了2008年房地產的寒冬之後,在2009年重新起跑,且速度驚人,在不到一年的時間內成交量翻番,濱海新區的成交量更是驚人,成交總量首次超過市內六區的307.8萬平方米,達到334.9萬平方米,是2008年的三倍之多。住宅市場的火熱是否能說明房地產市場真的進入了一個完整上昇的通道呢?答案是否定的。房地產市場若要真正復蘇,不僅是反應在住宅的成交量和價格上,更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復和穩定。
與住宅市場不同,寫字樓市場與實體經濟密切相關,受國際國內經濟基本面的影響較大,基本上無法借助政策調控拉動需求。因此,寫字樓市場更加受制於宏觀經濟的真實情況,也更能體現實體經濟的走向。
地區生產總值再創新高,固定資產投資迅猛發展
國際物業顧問DTZ戴德梁行統計顯示:天津第三季度地區生產總值達到了4,997億元,在全國各大城市中居第五位,在二線城市中名列前茅。預計2009年天津市全年的地區生產總值將超過7,000億元,其中濱海新區GDP增速繼續領跑全國,預計完成生產總值3,760億元,增幅達23.5%,佔全市比重約53.7%。濱海新區已經成為全市最大的經濟增長點和促進區域發展的重要力量。
在2009年1到10月,天津市固定資產投資迅猛發展,達到3,987.56億元,較08年同期(2,729.29億元)增長了46%,比2007年增長了105%,在全國僅位於上海之後列第二位。但同時我們也注意到,基本建設佔固定資產投資的比重已經結束了一路上昇的勢頭,呈小幅下降趨勢。
受國際金融危機的影響,在全國吸收外資處於下降通道,大部分地區降幅明顯的情況下,天津市2009年直接利用外資再創新高。天津市直接利用外資額在2009年一到十月份達到70.94億美元,超越北京,排名僅次於上海位居全國第二,同比增長20.22%,全年直接利用外資達90.2億美元,同比增長22%,其中濱海新區貢獻了其中的59.6%,直接利用外資達到了53.78億美元。
市場現存寫字樓整體品質較低,未來三年內多個高端項目即將入市
國際物業顧問DTZ戴德梁行研究顯示:天津市現存甲級寫字樓21座,總存量約為77.1萬平方米,其中38%坐落於和平區,47%位於河西區。南京路沿線是寫字樓相對集中的區域,其他大多分布在小白樓、友誼路和海河沿線。
2009年天津市寫字樓新增供應16.4萬平方米,較過去幾年有了顯著的增長,而吸納則停留在一個比較低的水平,全年的吸納約為5.1萬平方米,供應和吸納的差造成了天津寫字樓空置率的上昇,2009年第四季度天津寫字樓空置率也因此攀昇到了19.76%。寫
字樓市場激烈的競爭使得業主報價時紛紛把物業費包含在租金中,以便在和租戶協商價格的時候更具靈活性。
從整體市場來看,目前天津寫字樓的現狀可以概況為高品質寫字樓較少,多數都有散售部分,整租型物業較少,低品質寫字樓偏多,中低端競爭相對激烈。同時寫字樓市場尚未成熟,未來新增供應非常大,且散布於天津各個主要商業區域。就建築面積而言,天津寫字樓的平均辦公面積為三萬平方米,單層標准層面積一般在1,000平方米以上。
目前天津寫字樓產品質量參差不齊,主要有以下幾個問題:
缺少固定用餐場所,時常有送外賣的小販穿梭其中;
電梯配備不足,上下班高峰時段擁擠現象嚴重;
地上地下停車場面積普遍不足,妨礙業主出行;
許多寫字樓都存在缺少足夠的共享交際空間和休閑娛樂設施等諸多問題。
在2009年火熱的住宅市場帶動下,寫字樓的價格也有所攀昇,平均售價環比增長了11%。未來三年中仍將會有大量寫字樓新增入市,預計2010年就將有27萬平方米的寫字樓進入市場,未來三年內寫字樓新增供應將超過80萬平方米,這個數字比天津目前現存寫字樓的存量還多,這些新供應的寫字樓一方面將極大提昇天津寫字樓的整體水平和檔次,同時也將給寫字樓市場帶來更加激烈的競爭。
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