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據《北京晨報》報道 昨天(20日),廣渠路15號項目規劃調整方案已進入最後十天的公示期。按照開發商中化方興提交的申請,該項目部分地塊將增加20米的建築高度。以40.6億天價成交後再改規劃,此舉將中化方興卷入了輿論的風口浪尖。記者在調查中發現,天價拿地後再通過調整規劃增加利潤,已成為不少地王級項目的潛規則,而斬獲地王最多的國企在其中扮演了重要角色。然而,面對由此引發的輿論質疑,一向豪邁的地王收獲者們卻保持了集體緘默。
事件
地王尋出路 天價拿地再改規劃
2009年6月30日,中化方興投資管理有限公司決戰群雄,最終以40.6億元奪得朝陽區廣渠路15號地。該地塊樓面價高達16240元/平方米,堪稱地王。在整個拍地過程中,中化方興表現出的壓倒眾生的豪放風格,曾令業內頗為震驚。
時隔半年,就在業內還深為地王開發成本擔懮之時,一則公示期為30天的規劃調整卻悄然出現在北京市規劃委員會的網站上。
晨報記者昨天登錄市規委網站看到,根據建設單位中化方興投資管理有限公司提交的申請,廣渠路15號項目規控調整涉及兩部分內容。一是在建築規模不變的前提下,將A4-1地塊建築控制高度由60調整為80米,A4-10地塊建築控制高度由80米調整為100米。二是在用地面積不變的前提下,將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調整。
業內人士分析認為,中化方興此舉盡管沒有增加可售面積,但每一個調整內容都可以成為未來產品提高售價的支橕點。例如,『拔高後多出來的住宅面積完全可以LOFT的形式落地,為產品單位面積昇值;而通過調整,公建面積實際上是增加了,位置也更吸引人。』
調查
變身謀利 已成國企拿地潛規則
廣渠路15號地位於東四環大郊亭橋西北角。記者昨天前往現場,發現該地塊所在位置只有一片雜亂的樹叢,未有動工跡象。『多數地王項目都不會很快開工。項目最初的規劃能否曲線調整是等待的原因之一。』一位業內人士告訴記者。
在市規委網站上晨報記者看到,調整規劃的開發項目比比皆是。就在中化方興規控調整方案公示同時,朝陽區安立路一地塊也提出了調整建築高度的申請,而此前提出規控調整的項目也不在少數。
『先拿地再調整規劃,已稱得上是業內的潛規則。尤其是一些地王級項目,成本壓力大,規控調整也有空間。』北京煒衡律師事務所的莊清忠律師告訴記者。『調整的方法包括增加容積率、建築高度以增加可售面積。或者不增加可售面積,通過調整樓座位置或者樓層增高的辦法,增加未來產品的吸引力,以提高單位面積價格。』
晨報記者從多位業內人士處了解到,先拿地再變身的辦法已經十分普遍。值得注意的是,近年來拿地勢頭越發勇猛的國企在其中扮演了主要角色。『國字頭房企的實力和資源都十分強大,無論是自有資金還是銀行授信,民企都遠不是其對手,很多地王花落國企,改規劃的做法在國企中已不是稀罕事了。』
據了解,早在2007年,華潤置地(武漢)發展有限公司競得的門頭溝新城馮村地區(一期)居住項目用地,就大幅調整了地塊容積率。而在外地,國企制造地王後再變身謀利的做法更是常見。面對符合流程、理由合理的申請,政府也往往處於緩解企業壓力,彌補當初規劃考慮不周等原因,做出妥協。
『先拿地再改規劃破壞了土地交易公平性,一旦開了口子形成風氣必然殃及整個市場秩序,政府機關的公信力也會下降,還有可能滋生腐敗。但是如何有效制止這種做法,實際上存在法律空白。』莊清忠表示。
采訪
面對質疑 中化方興上下緘默
中化方興調整規劃一事引發了網友熱議。1月11日,一家知名門戶網站出現一則熱帖。『征集萬人簽名——萬民書遞送北京規劃委抗議中化方興修改北京地王規劃』引發了數以十萬計網友的關注。發帖人稱,將收集網友意見和簽名,提交北京市規劃委,希望作為是否批准廣渠路15號地規劃更改方案的參考。據該網站調查,82.1%的網友表示反對廣渠路15號地修改規劃,87.85%的網友認為事件中存在房地產潛規則。
記者第一時間采訪到該項目營銷副總監葛懷恩。但其表示,自己只負責後期銷售,目前未到營銷推廣階段,因此無法接受記者的采訪,同時『也不清楚企業內部應該由誰來回答媒體的質疑』。
晨報記者又采訪了該項目副總石力猛,得到的答復是『只能說調整規劃和建LOFT沒有關系』。石力猛還表示,根據國企的制度規定,其他關於項目對媒體的發布,由專人負責接洽,建議記者聯絡方興地產綜合部相關官員。
根據石力猛提供的信息,記者多次在工作時間內致電方興地產綜合部曾飛,電話卻一直無人接聽。截至發稿前,記者始終無法與此人取得聯系。
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