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『這份「自律」公約,是全體銀行會員單位都參與了並表決通過,這說明上海整個銀行業都有共識了,就是要向房屋貸款市場中的「潛規則」正式說「不」。』上海銀行同業公會的一位工作人員這樣告訴記者。
但上海的一些房產中介從業人員卻對此尚無法確信:『返點』存在那麼久,真的能一夜間就消失?
中介員工:很難相信銀行真能放棄返點
銀行對房產中介停止『返點』的旋風在全國已所向披靡。自2009年9月,深圳率先對『返點』說『不』之後,上海、天津等省市的銀行業協會陸續下發了房貸業務《自律公約》,要求各家銀行停止向中介『返點』。
作為上述『潛規則』的主角人群的一員,上海市某房地產中介代理行的員工施宇揚最近心緒不寧, 隨著『國十一條』的出臺與稅收優惠的取消,最近他手裡的生意越來越清淡,《自律公約》的出臺更令他『震驚』:『平時和我們「關系」不錯的銀行告知我們不再「返點」的消息,讓我心裡發怵,不寒而栗。』
什麼是『返點』?施宇揚告訴記者:『在二手房交易中,我們掌握了大量的客源,客戶找哪家銀行辦理按揭,往往我們可以進行「引導介紹」。作為「介紹費」,銀行會給中介一定比例的傭金返還。』這在施宇揚看來完全是『合情合理』的,也很符合市場經濟的規則。
在2009年末記者對上海古北、聯洋、董家渡等多個板塊的房產中介的調查中了解到,一般『返點』比例約在總按揭金額的0.5%至1.5%之間,而此前也一度存在2%的驚人情況。
上海銀監局的一位內部人士告訴《中國經濟周刊》:『近幾年,銀行向房產中介返點的方式可謂越來越多樣,「五花八門」的形式往往不被外界所知。』
據這位人士介紹,在『返點』問題上,銀行除了直接給房產中介現金之外,提供各類儲值卡、購物卡也成為慣例,而通過各類名目繁多費用支付『返點』也較為常見,例如勞務費、廣告費等等。更有甚者則是,銀行用低於市場價格向房產中介提供場地和辦公設備,組織房產中介員工旅游、抽獎等也成為支付『返點』的方式。
盡管《自律公約》已經生效了半個月,在施宇揚看來,他並不確信『返點』會被立即叫停,『「返點」已經存在那麼久了,我很難相信銀行真的完全放棄返點,畢竟銀行也要完成指標,銀行之間也存在激烈競爭啊。』
『被蒙蔽』的『假按揭』風險
銀行終止『返點』,更深層次的原因是『返點』給銀行業界帶來的難測風險。『銀行向房產中介支付傭金,不僅對正常的市場競爭秩序造成影響,而且也隱藏了較大的法律和道德風險。』上海銀監局內部人士告訴《中國經濟周刊》:『我們發現曾出現個別房產中介機構和人員為獲取「返點」,「飛單」、「跳單」,甚至在彼此之間買賣貸款資源,損害了客戶利益的情況。』
施宇揚也對記者坦言:『由於一些銀行給了我們「返點」,這些銀行的信貸員會把他們應該做的事情讓我們中介來包辦了。貸款手續全權委托給中介,在業內並不少見,銀行也就省去了按揭借款人面談意向、面簽合同、銀行自辦登記手續的各類「形式」。』
『信貸風險往往容易在這方面產生。』某銀行上海分行風險控制部門負責人告訴記者,『部分銀行信貸負責人發放房屋貸款時違背了獨立審慎經營的原則,我們了解到,一些銀行出現了被中介蒙蔽的情況,出現了提供不實甚至虛假資料的「假按揭」,騙取了「返點」,嚴重威脅著銀行信貸資金的安全。』
據上海銀監局向記者提供的統計數據顯示,2009年前三季度,上海的中外資銀行購房貸款餘額4543.6億元,其中,個人住房貸款餘額3827.7億元。
近年來,銀行核銷的個人不良貸款中大部分是房產中介介紹的業務,這引發了監管部門和行業協會的警覺。上海銀行同業公會工作人員坦言,在『天量』個人房貸背後,的確存在房產中介為了獲得銀行『返點』而幫助客戶進行『假按揭』的情況,特別是『炒房團』更樂意通過『假按揭』盡量使用銀行貸款,以期增加投資杠杆比例,獲得更高收益。
房產中介將背水一戰?
『如果真的停止「返點」,我們整個行業都會掀起倒閉風波。』施宇揚告訴《中國經濟周刊》:『對於大多數的中介代理行而言,「返點」收入都能佔到營業收入的三成左右。一旦房地產市場趨冷,銀行停止「返點」被嚴格執行,那肯定會有一批中介會關門歇業。』
在施宇揚看來,停止『返點』其本質上是銀行業與中介業的利益之爭,面對被各類房產中介『帶旺』的二手房交易市場,銀行想要『甩手單乾』了。
上海銀監局相關負責人則表示,『隨著整個社會信息化水平的提高和銀行自身風險管理的需要,中介在按揭業務中所起的勞務作用越來越少,而此時傭金已經變味了,成為部分銀行獲取業務來源的手段,進而破壞了市場公平競爭的局面。』
業內人士認為,整個房貸市場的格局正發生改變,銀行正通過各類業務創新手段從房產中介手中謀取客戶資源,而最為有利的方式就是『直客式房貸』。目前,工商銀行、招商銀行、中信銀行等銀行已經開設了相關業務,直面二手房貸款客戶。與此相對,在生存壓力之下,房產中介也會力圖尋找新的對策『瓦解』銀行同業公會所建立起來的『自律聯盟』。
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