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武漢市最大的保障性住房項目百步亭社區悅秀苑、景蘭苑交房工作日前正式啟動。該項目包括5263套經濟適用房和194套廉租房。新華社發
從經濟適用房到廉租房,從限價房到政策性租賃房……一方面隨著房價持續攀昇,居高不下,另一方面則是買不起房子的中低收入階層、『夾心層』只能在大中城市『蝸居』,解決這部分群體的居住條件問題成為中央高度關注的問題。
近年來,隨著國家相關措施頻頻出臺,越來越多的保障性住房受到全社會的高度關注。然而,記者深入采訪時發現,保障性住房建設的『蝸牛化』依然是不容回避的事實。一些專家學者表示,盡管中央政府明確提出保障性住房建設進程要加快,但相當一部分地方政府往往采取『乾坤大挪移』的辦法,『淡化』保障性住房這一『民生工程』的重要性。
『蝸牛化』成保障性住房『慣例』
據統計,2009年國家下達的保障性住房建設計劃,全國共需投入1676億元,其中,中央投入493億元,佔29.4%;地方配套1183億元,佔70.6%。但從實際操作上看,由於一些地方配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作准備不足,無法完成當年的建設計劃。
常年在珠三角從事房地產開發的開發商劉雪麗告訴記者:無論是經濟適用房,還是限價房廉租房,整個項目從『規劃確定—地塊拍賣—樓盤動工—物業入住—開發商交樓』,時間上要比同期開發的商品類型樓盤少則長一年,多則三年。
劉雪麗說:『一至三年時間意味著保障性住房建設的「利潤」能夠成倍地增加。』
首先是開發周期和進入市場周期的延長,意味著將有多方從中受益。地方政府負責項目運作的部門往往是受益最大的環節,一般而言,一至三年的開發,周圍地塊能夠迅速昇值,地方政府可以取得豐厚的財政收入。以南寧市快環時代城經濟適用房為例,從2004年開始運作到2009年交房為止,周圍的地塊價格幾乎翻了一倍,同期開發的商品房樓盤售價也從每平方米1800元飆昇到4500元。
其次是房開商能夠將保障性住房項目『拉大旗作虎皮』,作為自己參與競標周邊其他項目的『核心競爭力』。願意配合政府搞保障性住房開發的房開商肯定不是『傻子』,在確定參與競標之前,房開商往往已經掌握了經濟適用房周邊的地塊,剩下的問題是,如何通過以經濟適用房為代表的保障性住房項目與自己開發的樓盤『整合』,將由政府負責承擔的公共設施、綠化水電等『納入』到自己開發的樓盤領域中,最大限度地減少商品性樓盤開支。
第三是開發商『隔三岔五』地『放盤』,把經濟適用房作為市場『溫度計』,最大限度地掌控樓盤價格,獲取豐厚利潤。
目前,以經濟適用房、廉租房為組成部分的保障性住房,大多采取與商品房地塊、商品房樓盤『結伴』開發和銷售的方式,這確實是避免在我國城市化進程中出現『貧民窟』的關鍵環節。但這一做法也同時被房開商所利用。房開商往往與房地產中介公司聯手,在樓盤即將放盤前半年時間,就在網頁、社區論壇等公布『經濟適用房轉手、轉租』信息,從中試探市場的最高承受價格,從而在放盤之後能夠最大限度地獲取利潤。