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這是網上流行的一個熱帖:『看了《奮斗》,滿懷斗志,對未來充滿信心。又看了《我的青春誰做主》,更覺得人生盡在自己的把握之中。後來看了《蝸居》,房子把我一巴掌拍暈了。再看《2012》,安慰自己,反正再貴的房子,最後還是要塌的,買什麼房啊……』網友的調侃,道出了安居夢的無奈。
國家統計局對2009年房地產市場的監測報告表明,從今年5月份開始,樓市在『反彈』、『回暖』中驟然昇溫,隨後房價一路狂飆。11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比10月份擴大1.8個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比10月份擴大2.2個百分點。在一線城市,相比年初,很多樓盤的成交價格均已翻了一番。
2009年,當房子變成了奢侈品,瘋狂的更加瘋狂,焦慮的更加焦慮,茫然的更加茫然……中國住房困局的破解之道在哪裡?
繁榮與隱懮
2009年,一邊是地王不斷橫空出世,一邊是房地產丑聞頻頻曝光,樓市招搖著畸形的繁榮之花,也暗結著諸多隱懮與苦澀之果。
關鍵詞:地王
【回放】
2009年,各個城市『地王』頻出,令人目瞪口呆。12月底,上海新江灣城C6地塊每平方米32484元的樓板價刷新全國紀錄。就在前兩天,12月22日,被譽為『中國第一拍』的廣州亞運城地塊經過44次舉牌,最終由富力、雅居樂、碧桂園 (論壇 新聞)組成的聯合體以255億元的天價奪得,創全國地王新紀錄。此前7月,長沙一塊土地以92億元的價格成交,創下了我國土地公開出讓市場上單宗土地的最高價。2009年的中國樓市,成了冒險家的樂園。
【數據】
資料顯示,2009年上半年,8000億元信貸資金湧進樓市,北京、上海、重慶、廣州、杭州等一線城市相繼上演『搶地』熱潮。央企加入搶地大戰。在5月至7月的兩個月內,中字號與國字號企業陸續競得近20個熱門地塊,涉及土地款超過265億元,其中,刷新單價和總價的地塊達到13幅。
【聲音】
『有了「地王」做支橕,高房價就有了存在的理由。』一位房地產評論員如此評價地王的爭地熱潮。
【點評】
2009年的中國樓市,充斥著太多的瘋狂和冒險。詭異的繁榮,將一些房地產商送進了頂級富翁的俱樂部,卻使更多的普通工薪階層淪為『房奴』,甚至是『三代人背負一套房』。
關鍵詞:排號費
【回放】
河北燕郊的上上城小區第三季開盤了7000套房子,三個月前卻有近2萬名購房者交了每人1萬元錢排號費。開盤後發生的種種變故,讓眾多購房人紛紛止步,消費者質疑,開發商可能涉嫌圈錢2個億。
【數據】
目前比較受關注的有『溫州炒房團』、『山西炒房團』、『鄂爾多斯炒房團』等。據統計,溫州約有10萬多人在全國購置房產,其中至少90%以上是炒樓,動用的民間資金達1000億元。
【聲音】
炒房團這樣說:炒股還有賠的風險,炒房就不會了;房價只漲不跌,如果價格波動大誰敢投資;捂房成本低,無物業稅等支出,投資省錢省心。買房者說:不交排號費,連購房的機會都沒有,有些還托關系纔能拿到號。
【點評】
中國樓市盛行『房價只漲不跌』的神話,讓閑散的民間資金轉移到了房市。炒房團把房子從『住所』演變成投資賺錢的『商品』。他們是除了房地產商之外的另一股推動房市走俏的力量。同時也反映出民間資金的投資困局。房子再不買只會更貴,購房者的擔懮促使了購房願望迫切,從而使一些開發商在排號費上打起了主意。
關鍵詞:蝸居
【回放】
在房價飛漲的2009年,一部描寫『房奴』的電視劇猛然走紅,《蝸居》收視率一路飆昇,在各大視頻網站上的點擊播放量甚至達到3000多萬人次,在『蝸居』貼吧內,發帖達25.4萬多人次。《蝸居》受追捧,拋出的是中國年輕人一個無法避開的沈甸甸的話題——何時能擁有一套屬於自己的『蝸居』?
【聲音】
『畢業後,我也有可能成為蟻族,也不得不蝸居』,想到高房價和就業,明年即將畢業的小楊說道。『現實的蝸居比電視中的還殘酷』,參加工作的小高看了《蝸居》後這樣說。《蝸居》中的臺詞『攢錢的速度永遠趕不上漲價的速度、她的房子就是她的墳墓』,引來陣陣共鳴。
【數據】
2009年,『蟻族』一詞走進了公眾的視線。蟻族是對『高校畢業生低收入聚居群體』的典型概括。他們平均月收入低於兩千元,聚居,平均年齡集中在22~29歲之間,九成屬於『80後』一代。
【點評】
如果『蟻族』、『蝸居』是一個過渡階段,那麼對年輕人來說,品嘗一下這種生活的滋味未嘗不是一件好事。吃過苦,纔會更加懂得幸福的來之不易。不過,目前的高房價,使他們追趕幸福的勇氣不斷受挫,這還需政府提供一個良好的市場競爭環境,讓每一個奮斗的人都能夠勞有所得,多勞多得;越向前走,就越能接近目標。
關鍵詞:樓歪歪
【回放】
6月27日5時,上海市閔行區『蓮花河畔景苑』在建樓房因『壓力差』造成樓體倒塌事故,1名工人死亡,這一事故被網友戲稱為『樓脆脆』;
8月5日上午,合肥一家名為『楓丹白鷺湖公館』的樓盤竟出現嚴重斷裂現象,被稱為『樓斷斷』;
7月中旬的一場大雨後,四川成都『校園春天』小區原來距離就很近的兩棟樓房傾斜靠在一起,人們形象的稱它為『樓歪歪』。樓脆脆、樓斷斷、樓歪歪——是對2009年發生的樓房質量問題的一種戲稱。
【聲音】
『房價利潤衝天,為啥這些開發商還要偷工減料?』一網友不解。『我買的房子會不會哪天也變成樓脆脆?』一位市民擔心地問。『作為業主我們太無奈了。』一位業主說。『以後買房也得碰運氣啊。』准備買房的小楊感嘆到。
【點評】
房子好賣,房地產商就加快建房速度,只追求『快』,卻忽視了『好』,結果是心急吃不了熱豆腐,導致『只快不好』。這樣的樓房,誰還敢住?一邊是房價上漲,一邊是樓盤質量問題頻出,對於想買房的老百姓來說,等著是煎熬,買了是考驗!
關鍵詞:六連號
【回放】
2009年6月12日,武漢在公開抽簽銷售中心城區一處經濟適用房的過程中,搖出『六連號』事件。專家指出,『六連號』?出概率僅有千萬億分之一。
面對公眾質疑,有關部門介入調查。10月16日武漢市礄口區人民法院開庭審理嫌濫用職權案。六連號事件——是社會中介人員與有關部門工作人員相互勾結,並從中非法牟利100多萬元的經濟犯罪,武漢市國土房產局副局長朱志強等5名國家工作人員因瀆職、失職受到嚴肅處理。
【聲音】
『「六連號」事件,明顯不把民眾的監督放在眼裡。』某一媒體人如此評價。『有辱百姓智商』,一位網友感嘆。
【數據】
據報道,鄭州一塊12萬平方米的經適房建設土地,其中約3萬平方米建起的卻是12幢連體別墅和2幢樓中樓。
6月30日,北京首個限價房西三旗旗勝家園交房。半個月後,小區裡出現出租房屋的現象。D16區8號樓的一層幾乎全部租給了裝修公司,月租金達7000元。
【點評】
衣、食、住、行,四種人們基本的生存需求。『住』如同一個風箏,如今房市的狂風把風箏刮跑了,國人從『放風箏的人』變成了『追風箏的人』。追上追不上,自己都說不准。
美國心理學家馬斯洛將人的需要分為五種,從低到高分別是生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要、自我實現需要。根據現狀,國人還處於第二個安全需要中求生活穩定的階段,這個需求是屬於低級別的范圍。俗話說:安居樂業。在國人向『安居』奮斗的征途中,什麼原因導致目標的漸行漸遠?
奢侈與奢望
2009年,房子,讓很多人一夜暴富,也讓很多人一貧如洗。
關鍵詞:奢侈
【現象】
2009年,房子幾乎成為人們茶餘飯後的最大談資。對於普通工薪階層來說,房子已經成為一種奢侈品,可望不可及。
【聲音】
北京科技大學教授趙曉表示,『今年以來,房地產市場無論是銷售額還是樓價,都超過了泡沫時期的2007年。我們用一句話來概括2009年的中國經濟和樓市就是,中國經濟最困難的一年,中國房地產最輝煌乃至最瘋狂的一年。』
萬科董事長王石說:『我對房價的上漲感到驚訝,它已經產生泡沫了。現在全國的二三線城市還沒有,但是我非常擔心這種泡沫向二三線城市蔓延,這就非常像日本的泡沫經濟時代。』
【數據】
進入2009年以來,北京、上海、深圳、廣州等一線城市新建商品房部分均價漲幅50%以上,最高達到100%。中國一線城市的房價收入比已經超過14倍,遠超3~6倍的國際警戒線。在北京,建成區的房價與家庭收入比已經超過30倍,房價與租金(年)之比則超過了50倍;在上海的中心區,不少樓盤的單價超過10萬元,超過了當前東京核心區的住宅價格,而上海的單位土地產出不到東京的1/20。
【點評】
房價不斷上漲,有可能出現『今年攢的錢可能夠買一個客廳,再攢兩年,可能只夠買個洗手間了』。房價嚴重地挫傷著百姓的幸福生活指數。
關鍵詞:無力
【回放】
12月7日,中國社科院在北京發布《2010年經濟藍皮書》。藍皮書指出,中國房價收入比超出合理承受范圍,85%家庭無能力買房。
【聲音】
『2009賣的不是房子,是傳奇。』一開發商說到。
【數據】
某網站的一項『幸福與房子是否有關』的調查投票結果顯示,八成人認為幸福與房子是有關的。其中69.9%的人認為幸福的家庭至少應擁有一套房;10.5%的人表示不僅該有,至少要在85平方米以上;只有10.0%的人認為房子與幸福無關。
【點評】
有則笑話說,因為蝸牛有自己的住房,蜜蜂住的是集體宿捨,所以蝴蝶拒絕了蜜蜂而嫁給了蝸牛。這則笑話深刻反映了中國人的住房觀念,要結婚就要先有房。中國古話說到『居者有其屋』。對於所有的人來說,房子都是一種必需品,但在現實生活中,房子卻成了奢侈品。面對高房價,越來越多的普通工薪階層感到無力。
關鍵詞:投資
【回放】
最基本的民生產品,已變成了一種投資工具。『全民炒房』已顯露,中國房地產市場成超級賭場。這些『炒房者』的資金量,大多幾十萬元至幾百萬元左右,資金超過千萬元的很少,因此大多夠不上其他一些產業項目的投資門檻。加上國際金融危機影響下眾多行業不景氣,『炒房』也就成了一種『無奈』的選擇。
【聲音】
投資者普遍認為:房價『只漲不跌』,買了就能賺。『捂房』成本低,無物業稅等支出,投資『省錢省心』;貸款相對容易,如果不買房,哪家銀行肯給普通老百姓貸款。房產相對而言是更保值增值的不動產,經過變通後流入房產的資金也不在少數;再一方面,由於信貸的增多,流動性的增加,手中的錢相對更不值錢,也迫使一些有錢人把錢投到了房產中來尋求保值、避險。
【數據】
有15年房地產從業經驗的劉先生,自身就是一位獲利豐厚的房產投資者。2005年,他以每平方米6000元的價格,在北京市朝陽區購買了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前,這棟樓每平方米價格至少翻了一倍。然而,與這棟樓巨額的增值相比,每年維護這處房產所需的投入卻很低,只有水電費、取暖費和物業管理費等基本開支,不像生產產品怕變質、愁運輸和銷售,投資『省錢省心』。
【點評】
『投資房產』只是一種通過轉讓從而獲利的行為,從產入產出角度來看,並沒有真正地創造出價值。民間如此多的資金和人力都投入在房產領域,實質上是一種雙重的浪費。
另外,制度上存在一定的缺陷,使得炒房行為風險小、利潤大、又省心省事,也從而吸引了普通投資者的參與。結果是,需要房子的家庭一套也買不起,買得起的人會擁有數套房產,這樣不僅導致房產分布失衡,也使房產資源出現很大的浪費。
關鍵詞:保障房
【回放】
武漢經適房『六連號』、鄭州『經適房建別墅事件』、北京限價房『未住先租』等暴露出了保障性住房制度上的漏洞。許多經濟適用房被不符合條件的人佔有,吞噬低收入者的福利。經濟適用房作為一種公共福利,是政府興建、政府分配,政府成為直接主體。制度上的不完善,會使政府的公信度受到影響。
【聲音】
『『六連號「』事件,弄虛作假為何一路綠燈?』『鄭州經適房案,渾水究竟多深?』『限價房「未住先租」,房主還是窮人嗎?』人們紛紛質疑。
【數據】
有關調研資料表明,我國保障房建設進度緩慢,截至今年8月底僅完成投資394.9億元,完成率為23.6%。
【點評】
目前最大的障礙是計劃執行力度問題和保障房制度到位。如果只制定計劃,而不能完全實現,那保障計劃將成一紙空文。在保障房制度上,分配環節、監督環節和問責環節都亟待完善。
破局與求解
2009歲末,中國樓市開始尋找破局之道。
關鍵詞:『國四條』
【回放】
12月14日國務院總理溫家寶主持國務院常務工作會議,明確提出『國四條』,將『遏制部分城市房價過快上漲』作為重要任務,要求『地方政府要切實負起責任』。同時提出,到2012年解決1540萬戶城市低收入家庭住房困難問題。
住房和城鄉建設部12月18日召開全國建設工作會,邀數百位副市長共商抑制房價政策。
【聲音】
住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅?12月16日在『中國房地產科學發展論壇』上表示,完成和加快保障性住房建設任務,需要對住房保障工作進行立法。其中公共租賃房對住房保障工作有很好的借鑒意義。此外,目前很多地方政府已將住房保障工作和地方政府官員的政績進行掛鉤,對於這方面具體考核問題,也需認真研究。
【數據】
10月28日,全國人大常委會發布《關於保障性住房建設項目實施情況的調研報告》。報告顯示,2009年全國保障性住房建設進度緩慢,截至8月底,地方保障性住房建設率僅為23.6%。從廣州、上海、天津、深圳和重慶已公布數據看,今年上述城市至今只完成26.5%、50%、49.33%、28.31%和25%的保障性住房新開工目標。
【點評】
希望『對住房保障工作進行立法』可以盡快出臺。走出中國住房困境,時間緊、任務重、牽涉廣,需要多方協調、重拳出擊、提高效率。
關鍵詞:執行力
【聲音】
中國房地產研究會副會長顧雲昌認為,提高拿地首付是中央打出樓市調控『第一拳』,效果如何還要看地方政府執行力。顧雲昌認為,我國樓市調控不缺政策,而缺乏執行力度。這需要地方政府下決心、用重拳,在土地問題上盡快把已經批出去的土地形成開發能力,對違規囤地要更加嚴格執法。
【數據】
國土資源部調查結果表明,中國地價佔房價15%~30%,平均是23.2%。調查顯示:北京、上海、廣州、深圳、南京、重慶等國內十大城市的地價佔房價平均比重為25.7%,其中京、滬、廣、深四個一線城市的比重更高,在27%~30%之間。中國的高房價城市,土地成本所佔房價比重較高。
【點評】
能不能抑制房價,關鍵之一要看地方政府有沒有勇氣擺脫『土地財政』。
關鍵詞:看漲
【回放】
面對宏觀調控發出的信號,一些房地產商仍舊繼續堅持房價『只漲不跌』。
【聲音】
『由於現在新開工的面積到明年下半年纔能形成有效供給,明年上半年市場供不應求的局面會繼續惡化。』房地產商任志強表示,樓市供不應求帶來的就是房價的上漲。
【數據】
任志強說,中國40歲以下的購房比例接近於60%~70%,這個比例在全世界都沒有過,30歲以下的買房佔比高達30%以上,原因就是中國的房子太便宜了。從發達國家來看,30歲以下的人靠自己獨立收入去買房的幾乎為0,中國的年輕人也應該是這樣。
【點評】
為什麼偏偏忽視了中國的房奴人數呢?為什麼偏偏無視『三代人買一套房』的現實呢?我們理解一些房地產大亨的賣房心理,但也明白,如果一個行業繼續淡漠社會責任感,這個行業一定會付出更高的學費。
關鍵詞:五年
【回放】
2009年中國房地產經歷了短暫的低迷期開始回暖,投資房市回報率高,買房投資保值增值已成主流理財方式,炒房團異常活躍。12月9日國務院常務會議討論並原則通過《關於試行社會保險基金預算的意見》,個人住房轉讓營業稅的免征時限由2年恢復到5年,使得賣方交易成本大增。為達到避稅目的,北京、上海等地有不少人采用提前申稅的方式來避稅,年末二手房集中上市。
【聲音】
『浙江商人也好,溫州商人也好,他們的投資行為,絕沒達到能左右城市房價的地步。』北京浙江企業商會副會長陳俊認為。12月16日,中國社會科學院金融研究所研究員易憲容撰文指出,過度鼓勵住房投資必將催生房地產泡沫。
【數據】
『2改5』政策出臺後,引發深圳二手房市場較大反應,這種追趕『末班車』效應動力下,深圳二手房出現集體過戶的火爆景象。據最新統計數據顯示,12月14-18日,深圳全市二手房成交環比再上漲9.46%,成交5944套,日均成交1188套。
【點評】
炒房存在諸多風險,尋求『下家』也有困難。在政府表態『積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策保持不變』的前提下,政策會鼓勵自住型住房消費,而對投資型購房需求進行『結構性調整』。樓市有泡沫,炒房需謹慎。
展望與夢想
展望2010,房價還會繼續裸奔嗎?房子離普通工薪階層還有多遠?
關鍵詞:放寬
【回放】
12月8日~10日召開的中央經濟工作會議指出,要積極穩妥推進城鎮化,放寬中小城市和城鎮居民戶籍限制。早在今年年初,上海率先推出居住證轉戶籍,被譽為特大城市戶籍管理的破冰之舉。12月2日,北京市綜合治理辦公室透露,北京正在進行暫住證改為居住證的調研,力爭在明年進行立法,在全市推廣使用帶有電子芯片的居住證。
【聲音】
『加速城鎮化,提高城鎮化率,可以帶動持續的經濟增長。』厲以寧一直是城鎮化的積極呼吁者。一些地產商看到,中小城市要放開戶口限制,會帶來相當多的房地產機遇。
【數據】
目前,我國城鎮化率不足46%,而發達國家大多在90%以上。城鎮化率每提高1個百分點,將帶動1000萬以上的農村人口進入城鎮居住、生活、就學和就業,帶來的將是規模龐大的建設工程。
【點評】
放寬戶籍制度、暫住證改居住證作為國家層面戶籍制度的改革,有望實現對外來流動人口更平等、更有效的管理,同時必須完善配套措施,否則短時間內大量人口擁入,將加速房價和房租的上漲。
關鍵詞:1540萬戶
【政策】
12月14日召開的國務院常務會議提出最新住房保障計劃,到2012年末,全國要基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。2008年底國家曾提出,未來三年內通過投資9000億元,解決747萬戶低收入家庭住房困難。將747萬戶增至2012年的1540萬戶,一年之內增容800萬戶,新增投資額有望超過18000億元。
【聲音】
厲以寧表示,保障社會保障房的建設是政府的責任,社會保障房包括那些中低收入者能買得起的和低收入者能租到的房子。『現在出租房屋的大都是個人,說明天讓你搬走你就得搬,那種被「攆」的感覺太難受。如果有一個完善的房屋租賃體系,打消我們租房者漂泊不定的流浪感,租房纔能被大家認可。』普通民眾這樣認為。
【數據】
截止到11月底,全國廉租住房新開工158.4萬套,通過購買、改建等方式籌集26.6萬套,發放租賃住房補貼戶數達292萬戶,新增發放80萬戶。2009年保障性安居工程投入493億元,比去年增長171%,一攬子計劃一年間完成390套保障房建設,創歷年之最。
【點評】
明年將加快推出公共租賃房制度,已有部分地方政府著力這一制度的建立,這也將成為未來保障住房的亮點。住房,不僅僅是一個經濟發展問題,也是一個社會問題、政治問題。增加保障性住房,完善租賃房制度,解決低收入者住房困難,使百姓『安居』,之後纔能『樂業』。
關鍵詞:打擊囤地
【回放】
為嚴厲打擊房地產開發企業囤地、炒地行為,國土資源部通報了9個省18宗房地產開發土地閑置情況,督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策,警示企業根據實際開發能力理性取得土地,及時開發利用。12月17日,五部委發出通知,拿地首付不得低於50%。
【聲音】
在潘石屹看來,政府要真正調控房價,除了堅決回收流動性以外,增加土地供應的同時必須要打擊囤地。另一業內人士說,增加土地供應量是抑制房價上漲過快的有效辦法之一,只有改善現行的土地財政,嚴厲打擊開發商囤積土地,纔有可能給發瘋的房價踩住剎車。
【數據】
據國土資源部調查,目前全國閑置土地的房地產用地仍有約一萬公頃,閑置土地中因規劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約佔55%。2009年前三季度土地供應數據顯示,全國共供應房地產用地5.7萬公頃,同比增加14.8%。
【點評】
房地產企業爭相囤地,制造了一個又一個的地王,地王又推動房價進一步上昇。與此同時,『暴力拆遷』事件不斷上演。政府在增加土地供應的同時也要加大打擊囤地的力度,以及做好配套立法,『三管齊下』或能抑制不斷高漲的房價。
關鍵詞:二次房改
【回放】
『住房夾心層』一般是指既享受不了政府提供的保障性住房,又難以承擔價格高昂的商品房的中低收入群體。中國投資學會副會長劉慧勇、清華大學李稻葵及住宅法專家李明等學者,分別於2008年6月、2009年4月、2009年7月提出了再次對住房制度進行改革的方案,社會輿論稱之為『二次房改』。以李明為代表的一些專家主張,政府應針對中等收入群體實行公共住房和公共租賃住房制度,並建立配套的土地供應制度和房屋建設制度,根本目的是為了解決夾心層問題。
【聲音】
『「住房夾心層」』是房價上漲最大的受害者,應重視滿足這類人群的住房需求。還有人士認為,現在許多城市連困難家庭的經濟適用房和廉租房修建的數量還遠遠不夠,更不用說為中等收入群體提供保障住房了,現在提『二次房改』為時過早。
【數據】
二次房改的核心內容,就是確立住房是准公共產品,基本方向就是由政府主導提供房屋住房服務。概括起來,就是『三種住房制度,三類供地方式,三支隊伍參與』。2009年10月,一個以住建部副部長齊驥牽頭,多個相關司局一把手參與的調研小組,已開始調研十年房改的得與失。住建部一知情人士透露『目的在於謀劃下一步住房制度該走一個什麼樣的模式。』
【點評】
也許『二次房改』的說法並不准確,但包含了對住房保障的期待。人人有房住或住得起房,不應該成為遙遠的夢想。
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