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滬上30多家銀行形成自律公約,集體拗斷向中介、代理機構或員工返點行為,明年1月1日正式實施
理財周報個人金融實驗室研究員 時曄/文
房貸市場正上演歲末瘋狂!記者從各大貸款公司了解到,12月上旬房產貸款簽約額及貸款額雙雙高位運行。
與此同時,銀行由於年終結算及放貸額度受限,往往將客戶申請的貸款先審批通過,到明年1、2月份再集中放貸。
對於銀行與中介機構的返點爭執,目前上海30多家銀行形成自律公約——明年1月1日起,各商業銀行在辦理住房按揭貸款業務過程中,不以任何形式向房地產中介/其代理機構/從業人員支付傭金。
12月住房貸款有望超過11月
明年1月1日,二手房營業稅征免時限由2年恢復為5年。為在12月31日前趕上營業稅優惠末班車,歲末申請貸款買房和提前還貸的市民大大增加。
上海的陸女士就是其中一位。『我擔心明年房價會調整,想在高位賣掉,但這套房子還沒到5年,所以想趕在年前交易掉。』陸女士告訴記者,『還好我及時諮詢了一下,原來從簽訂合同到批貸、放貸至少1個月,我就要求下家現金交易。』
相比之下,無法提供一次性付款、現金交易的買家和賣家都面臨時間緊迫的壓力。上海凱弈投資諮詢有限公司副總經理趙煒向理財周報表示,一般從申請貸款、銀行審批、過戶、領證,前後需40天左右。即便賣家申請提前還貸,一般情況下各銀行提前還款預約時間也至少要15個工作日。
因此,不少人趕在了11月底前簽署了買賣及貸款合同,爭取12月份放款,這樣就能趕上今年樓市優惠的末班車。
『由於二手房交易營業稅優惠的最後期限是2009年12月31日,因此,目前已經簽約或者正在看房即將簽約的購房者,一定要確保自己能在31日之前繳完稅過戶,纔能享受到稅費優惠。』
從目前簽約額和貸款額來看,12月的貸款量有望超過11月份。來自上海凱弈的統計顯示,截至12月10日,凱弈的貸款簽約額已突破2.5億,上月同比上漲了25%。該公司預計,12月貸款簽約額將繼續突破6億,超過11月份。
事實上,從11月份起,原本成交量有所下降,2個月後再次放量。央行上海總部近日發布的數據顯示,11月份,上海個人住房新增貸款107.4億元,較上月多出15.8億元。此前的10月份,上海單月房貸增量較9月份大幅減少51.8億元,為91.6億元(9月份單月房貸增量138.4億元)。
對於11月份的反彈,央行上海總部的解釋是,『這主要受近期本市住房交易量上昇的影響』。
趙煒表示,雖然許多中介公司都表示12月的二手房源及成交規模雙雙下挫,但由於貸款市場反應的滯後性,12月的簽約規模依然較大。
審批通過放貸延遲到明年
『就等銀行放貸了,中介告訴我,審批已經通過了。』在上海市中心買下一套二手房的蔡先生告訴記者,『不過,賣家催得緊,想趕在年底前交易,省營業稅。』
據了解,許多在12月簽署買賣合同的客戶,在簽署貸款合同後未等貸款審批通過,就去交易中心把相關稅費全部付清。雖然這樣的操作流程是可行的,但如若其貸款審批不通過,退稅問題將會是非常麻煩的事情。
一般情況下,整個貸款審批流程在一個星期左右,因此只要在12月20日之前簽署貸款合同的客戶,都不必急於去辦理稅費,可以等到審批通過後再去辦理,以免造成不必要的麻煩。
不過,也有業內人士提醒,未批貸先繳稅買賣雙方都存在風險,賣房人可能面臨尾款拿不到、房子已被過戶;買房人可能面臨批貸未成功或批貸量較少,不能及時付款給賣方。因此,無論是買房人還是賣房人都要慎重,不能為趕優惠政策,而讓自己陷入購房糾紛。
目前,之所以銀行放貸不及時,一大原因在於銀行放貸額度受限,不少申請貸款單子集中到明年1、2月份纔發放。
『我這邊已經沒有額度了,你若可以等到明年的話,可以先申請讓審批員去批。』某股份制銀行房貸經理告訴記者。
據貸款公司透露,時至年底大部分銀行放款額度都受限,許多審批通過但還未放款的單子都會在1、2月集中處理。
『現在審批通過的單子,如果明年放貸,這個放貸量和客戶經理的考核指標都算在明年,而不是現在。』趙煒說。
除銀行放貸額度受限外,年末將至,銀行都進入年底結算期。有些銀行從12月25日起甚至更早,就進入了結算期,會停止一些業務,該放的貸款都會在結算期前放掉。
滬上銀行拗斷返點行為
之前有傳出,不少銀行由於上半年在房貸市場『生意火爆』,因而在下半年收縮戰線,甚至停止二手房放貸。
記者從采訪中了解到,這一說法並非完全准確。『可能存在不同支行之間差異不同,但沒有一家銀行會主動放棄房貸市場,這畢竟是銀行最優質的貸款業務。』一位零售銀行人士向記者表示。
事實上,今年下半年個別銀行收縮戰線,一方面與信貸規模受限有關,另一方面也與中介機構存在返點分歧有關。
記者從上海銀監局獲悉,近日《上海市銀行業個人房地產按揭貸款業務自律公約》經上海市銀行同業公會理事會及全體會員單位表決通過,正式生效。
該公約約定,自2010年1月1日起,各商業銀行在辦理住房按揭貸款業務過程中,不能以任何形式向房地產中介機構、其代理機構或其從業人員支付傭金。對於違反公約的會員單位,公會將給予警告、通報批評、同業譴責甚至取消會員資格等處分,並提請銀行監管部門給予查處。
公約認為,在高額『返點』的背景下,一些缺乏自律意識的銀行從業人員將貸款手續全權委托給中介。未堅持銀行業獨立審慎經營的原則,未堅持與借款人面談意向、面簽合同、自辦登記手續的風險管理要求,這為不法分子提供了可乘之機。提供不實甚至虛假資料的『假按揭』已出現,嚴重威脅銀行信貸資金安全。
業內人士認為,公約一旦形成,銀行在房貸產品開發上將更花心思,通過產品來贏得市場。
趙煒也向記者表示,『80%以上的銀行包括四大行都與我們有業務合作,明年除了房貸產品,還可能擴展到其他個貸產品。』
目前來看,各家銀行都不放棄這股年末瘋狂潮。畢竟,明年一季度是一貫的交易冷淡期,只要現在接下單子明年放貸,一季度的業績不會差到哪裡。
趙煒表示,『1月本就是傳統的交易淡季;第二,受到12月交易量的影響,明年1月的房貸簽約額一定會受到很大的影響,預計下降幅度為30%-40%,但1月的放款規模應該不會下調。』
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