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昨日,財政部、國家稅務總局聯合下發《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(以下簡稱《通知》),按《通知》要求,非普通住房、普通住房轉讓的營業稅征收都將出現較大變化,2010年元旦起將按新規執行。
普通住房
須滿五年纔免營業稅
新規:自2010年1月1日開始,個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的,按銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅,稅率5.5%;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
解讀:與現行標准相比,新規主要有兩個變化。第一,免征營業稅范圍由現行的『超過兩年(含)』改為『超過5年(含)』;第二,差額征收營業稅的,由現行的『不足兩年』改為『不足5年』。
非普通住房
開始征收全額營業稅
新規:個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅,稅率5.5%。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅,稅率5.5%。
解讀:此次非普通住房的調整力度較大,按現行征收標准,轉讓非普通住房的,無論購買年限如何,均沒有全額征收營業稅;僅是轉讓購買時間在兩年以內的非普通住房的,纔按銷售收入減去購房價款的差額征收營業稅。而新規不但將征稅范圍擴大,只要是轉讓非普通住房,至少都要征收差額營業稅,還將稅收加重,不足5年的將全額征收。
什麼叫普通住房
條件之一:套內120平方米以下
《通知》要求,普通住房和非普通住房由各地稅機關在房地產交易部門設立的稅收征收窗口進行認定。
市地稅局稱,截至昨日,市地稅局未收到稅務總局的相關文件,不便對實施細則發表看法。但有關稅務人員表示,對普通住房的界定很可能沿用現行標准。
據了解,目前我市對普通住房有三個鑒定條件:住宅小區建築容積率(建築面積÷佔地面積)在1.0以上、套內面積在120平方米以下、同地段商品房均價1.4倍以下,普通住房須同時滿足以上三個條件,否則算為非普通住房。
如何計算購房時間
不再按簽訂購房合同時間起算
如何計算購房時間成為市民關注的焦點。據了解,目前我市各區、縣計算購房時間沒有統一標准,有的是以簽訂購房合同時間為准,有的是以房產證上標注時間為准。
對此,市地稅局表示,將規范各地區計算購房時間的方式,取消按簽訂購房合同時間起算,統一為房產證上標注時間或繳納完契稅時間,可從兩者最靠前的時間起算。
專家預測》》
二手房成交量短期縮量終會復原
『營業稅明年收緊,年底前成交肯定大幅放量,到明年一季度成交會出現回落,但觀望兩三個月後,二手房成交仍將走上正軌。』在二手房營業稅第四次調整後,中原地產副總何偉堅作出這樣的預測。
何偉堅說,從2005年起,二手房營業稅5年內共調整4次:2005年6月1日,全國對個人轉讓商品房開征營業稅,不足2年的按評估價的5.5%全額征收營業稅;2006年6月1日,征收營業稅的年限由2年拓寬為5年;2009年1月1日至2009年12月31日,征收營業稅的年限由5年縮短為2年,2年以下的按差額征收5.5%的營業稅。
何偉堅預計,明年一季度二手房成交量可能會出現較大回落,但觀望兩三個月後,成交量有望復原,樓市還是賣方市場。
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