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為規范天津市普通住宅小區物業管理服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,促進物業管理行業的健康發展,市發展改革委和市國土房管局聯合對2003年《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》進行了修訂。修訂後的《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》和《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標准》(以下簡稱《辦法》和《標准》)將於12月1日起執行。為了使廣大業主和物業服務企業更好的了解新《辦法》和《標准》的有關規定,本報就有關問題采訪了相關部門負責人。
物業管理基本服務費的價格管理形式和適用范圍
目前,本市物業管理基本服務費實行政府指導價和市場調節價兩種形式。新《辦法》明確了普通住宅小區物業管理基本服務費實行政府指導價。
非住宅及別墅、酒店型公寓等高檔住宅小區物業管理基本服務費實行市場調節價。
物業管理服務費的構成
新《辦法》對物業管理服務費的構成進行了明確,即包含物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費這兩項費用。
物業管理服務費是指物業服務企業接受開發建設單位、業主大會的委托,依照物業服務合同約定對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行養護和管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序所收取的服務費用。
物業管理基本服務費是指普通住宅小區物業管理服務中綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護五項服務所發生的費用。新《辦法》將原《辦法》中房屋管理和設施設備維修養護這兩部分內容統一修改為共用部位維修養護,將涉及設施設備養護的內容劃入機電設施設備日常運行養護。同時分別對五項服務中的服務標准、服務頻度進行了細化、量化。
機電設施設備日常運行養護費是指普通住宅小區物業管理服務中的電梯、給排水系統、強弱電系統(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監控系統、景觀燈等)、消防系統、避雷系統、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設施設備日常運行養護所發生的費用。這樣,普通住宅小區只要配置了上述范圍內的任何一項設施設備就要交納相應的機電設施設備日常運行養護費。
物業管理服務費的確定
新《辦法》規定,普通住宅小區物業管理服務標准和收費標准分為四個等級,各等級物業管理基本服務費指導價格標准為中准價格,開發建設單位、業主大會與物業服務企業協商時可在中准價格基礎上,上下浮動,浮動幅度不超過20%。
普通住宅小區機電設施設備日常運行養護費,由開發建設單位、業主大會與物業服務企業根據本小區具體情況另行協商確定。
特約服務費和代辦服務費的確定和收取
業主或使用人委托物業服務企業提供物業服務合同約定以外的,如家政服務、送水、維修自用部位等服務,屬於特約服務,不包含在物業服務合同之中,需要業主另行支付費用,具體標准由委托雙方協商確定。
物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用的,雙方應當簽訂委托協議,物業服務企業可向委托方收取代辦服務費用,但不得向業主收取。
適當調整物業管理基本服務費政府指導價格標准
現行物業管理基本服務費政府指導價格標准是2003年制定的。近年來,由於水、電、人工等物業服務成本逐年上昇,現行政府指導價格標准已顯偏低。從實際情況看,現行物業服務收費標准偏低,既不利於物業行業的良性發展,又會對廣大業主的利益造成影響。本著既合理補償企業成本,又兼顧消費者承受能力的原則,在多方征求意見的基礎上,對各等級物業管理基本服務費政府指導價格標准進行了適當調整。
物業管理基本服務費政府指導價格標准調整後,仍分為四個等級,政府指導價格中准價標准分別為每月每建築平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元;以中准價格為基礎可上下浮動20%的政策不變。
為適應分單項跨等級選擇並協商組合服務標准和收費標准的需要,新《標准》不僅對原服務內容和服務標准進行了必要修訂,而且對不同等級各項服務內容都分別單獨明確了相應的政府指導價格中准價標准。
妥善處理政策銜接問題
新《辦法》和《標准》實施後,確定各普通住宅小區物業管理服務費標准,並不是一刀切,而是根據實際情況確定。
第一,新《辦法》和《標准》實施後,新建和原物業服務合同已到期的普通住宅小區,開發建設單位、業主大會和物業服務企業應當按照新《辦法》和《標准》的規定,協商確定物業管理服務標准和收費標准,並簽訂物業服務合同。
第二,新《辦法》和《標准》實施前,已成立業主大會且物業服務合同未到期的普通住宅小區,經業主大會同意可以按照新《辦法》和《標准》的規定,由業主大會與物業服務企業協商確定新的物業管理服務標准和收費標准,並簽訂新的物業服務合同或補充協議;也可以繼續執行原物業服務合同約定的物業管理服務標准和收費標准。待合同到期後,業主大會與物業服務企業應當按照新《辦法》和《標准》規定,協商確定新的物業管理服務標准和收費標准,並簽訂物業服務合同。
第三,新《辦法》和《標准》實施前,尚未成立業主大會的普通住宅小區,仍按原物業管理服務標准和收費標准執行。成立業主大會後,由業主大會與物業服務企業按照新《辦法》和《標准》規定,協商確定新的物業管理服務標准和收費標准,並簽訂物業服務合同。
第四,廉租住房小區、整修後實施物業管理的舊樓區物業管理服務費收費標准暫不做調整,仍按照原有關規定執行。
第五,未經業主大會同意,物業服務企業不得自行提高物業管理服務費收費標准。
物業管理基本服務費可以采取『菜單式』組合協商議定
新《辦法》和《標准》將四個等級物業管理基本服務費分別細分為綜合管理服務、公共秩序服務、清潔衛生服務、綠化養護服務和共用部位養護服務5個子項目及對應費用標准。所謂『菜單式』組合模式,是指已成立業主大會的普通住宅小區,業主大會與物業服務企業可以結合小區前期物業管理情況和設施設備的使用現狀,按照新《辦法》規定分單項跨等級選擇組合服務標准和收費標准。也可以不執行『菜單式』組合模式,直接整體選擇某一等級的服務標准和收費標准。這樣規定既可以保證物業服務收費做到公開透明,又為廣大業主提供了選擇空間;同時還充分體現了分等計價、優質優價的原則。
例如,業主大會可以按照新《標准》直接從四個級別中任意選擇一個級別作為本小區物業管理服務標准和基本服務費標准。也可以選擇綜合管理的二級服務標准、清潔衛生的一級服務標准、公共秩序維護的一級服務標准、綠化養護的三級服務標准、共用部位養護的二級服務標准,將這幾個級別服務標准相對應的收費標准進行累加,即為本小區的物業管理基本服務費標准。
處於前期物業管理階段的普通住宅小區不執行『菜單式』組合模式,仍采取由開發建設單位與物業服務企業從四個級別中直接協商選擇某一等級的服務標准和收費標准。
物業管理服務費的繳納方式
物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建築面積計算,按月交納。業主在交費時應當同時交納物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。物業服務企業與業主有預收約定的,從其約定。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。物業管理服務內容和收費標准須公示
新《辦法》規定,物業服務企業應當依法實行明碼標價,在經營場所或者辦公地點醒目位置將本小區確定的物業管理服務標准、收費標准和特約服務的服務項目、收費標准等有關情況進行公示。