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塘沽作為濱海新區的核心區域,自濱海新區成立以來即成為發展重點。由於近期拆遷、投資客頻頻入市等原因,使得塘沽樓市火爆異常,即使在三季度整體市場疲軟的情況下,仍然堅挺。
三區合並後,塘沽作為濱海新區的老城區、核心住宅區,將打破以往格局,價值窪地即將浮出水面,交通狀況、基礎設施也將展露新顏,未來地價、房價的繼續飆昇也幾成定局。
新港居住區 最大價值窪地新的濱海新區人民政府沒有落戶在開發區、中心城區、濱海中央商務區,而是落在了新港街道新港二號路。不難預料這次變動又會有部分區域規劃被擱淺,同時也會有一些新的規劃思想和規劃區域被提出來。
業內人士對記者表示,『新政府』的落戶表明了濱海未來真正的核心位置,意味著濱海整個行政功能區的轉移,也預示著濱海塘沽未來重點規劃建設的發展方向。
新港居住區已成為這次行政改革的最大受益區域。借助於開發區的優勢,新港居住區已經成為塘沽的優勢區域,如今『新政府』的落戶更進一步提昇了該區域的整體價值。同時中央大道的貫通、於家堡金融區的建設等,未來新港區域將成為濱海新區的CBD,這一區域的房產價值將會直線拉昇。同時東西沽居住區、解放路商貿區必將成為開發商爭相搶奪的熱點區域。
劉韜表示,塘沽傳統的居住區在福州道、杭州道一帶,但該區域的居住早已飽和,所以這一帶輻射的新河街板塊未來將形成較大的居住區,西擴的趨勢已經形成。未來該區域將有幾十萬體量之巨的項目供應,該區域將被打造成集住宅、商業、娛樂為一體的居住區,填補塘沽主題休閑娛樂匱乏的現狀。
於家堡、響螺灣 加緊建設步伐『新政府』落在新港二號路,靠近於家堡金融區、響螺灣商務區,這兩大區域的核心作用不久將顯現強勢。
今年6月初,於家堡金融區起步區6個項目已開工,8月底起步區一期西側3個項目開工建設,10月底起步區一期北側3個項目又同時開工。
於家堡金融區的招商工作目前取得階段性進展,已與澳大利亞寶澤集團、成城國際控股、船舶產業投資基金、中國商務港等8家國內外企業簽訂了合作框架協議。目前,簽約企業的注冊、遷址進區工作正在積極推動過程中,截至目前,已累計在於家堡金融區注冊登記的國內外企業達20家。此外,還有多個項目正在洽談之中。
響螺灣商務區36個高層樓宇目前正在建設,中心商務區管委會大樓已投入使用。中國五礦大廈等10個項目施工已至主體20層,中華文化會館等10個項目施工至主體10層,奈倫國貿大廈等10個項目施工至正負零。
同時,解放路商業區規劃設計也在加緊進行,將建設高端文化、娛樂、休閑和餐飲等配套設施,以吸引國內外大型商貿企業、商社集團入駐,使解放路商業區成為世界名牌商品的聚集地,打造濱海新區的時尚魅力中心;同時加大商業設施招商,將引進沃爾瑪、萬科等一批商業、地產、總部等現代服務業項目。
十大戰役 創造絕佳背景據悉,目前濱海新區『十大戰役』全面啟動,各戰役迅速推進,開發建設進入新的階段;核心城區市容環境綜合整治工作目前進展順利,吉林路、撫順道整治工程正在施工,交通環境整治、節日景觀布置已取得階段性成效,夜景燈光提昇改造方案通過審定;南港工業區吹填造陸進展順利,泰達藍盾南港油庫等3個產業項目已啟動建設,輕紡工業園和生活區水系調整、配套設施及起步區控詳規比選初步完成;北塘片區規劃已經完成,拆遷工作穩步推進,土地整理全面展開,集裝箱海鮮街投入運營。
臨港工業區圍海面積突破60平方公裡,造陸50平方公裡,臨港鐵路竣工試車,10萬噸級航道疏浚工程啟動。
中新生態城起步區排水、道路正在緊張施工,產業園、生態住宅等項目開工建設,中心漁港碼頭建設快速推進,美食街按進度施工,冷凍庫和游艇項目也正在規劃設計。
天津萬通時尚置業有限責任公司副總經理劉力對記者表示,房地產與城市化進程息息相關,此次新區行政區劃調整將使濱海發展更有效率,在規劃、投資、實施組織上,將使資源分配更順暢和高效。對於地產行業,區域基礎設施的成熟度是重要支橕點,基礎設施的不斷完善必定令區域內的項目更凸顯其價值。
作為濱海新區的核心區域,由於區域價值不斷提昇、土地資源日益稀缺,塘沽、開發區的地價、房價都將繼續上揚,這一點毋庸置疑。在消費力方面,外來支橕明顯,如萬通新城國際,目前來自能源系統等外來客戶已經佔據三成,還有不斷擴大的趨勢。隨著響螺灣、於家鋪等區域的逐步成熟,三產企業比例不斷提昇,現代服務業逐漸形成規模,一些高知、高收入人群不斷導入,相信塘沽、開發區的外來消費力將有大幅提高。
濱海地產研發策劃部王超表示,目前塘沽應該加緊景觀建設,改善環境,從規劃做起,如果有必要的話,甚至可以強制要求開發商配套開發。
交通瓶頸 改善指日可待近幾年,濱海快速發展,凸現了交通瓶頸,加之塘沽地區河道與鐵路線眾多的特殊原因,使得交通環境整體滯後。行車環境、公交系統、道路規劃全面滯後,尤其是開發區與老城區之間,已經形成了多處的交通阻礙。三區合一之後,必將對整個濱海新區的交通有一個立體的、多維度的交通規劃,加快軌道交通的建設進程。
近日,於家堡金融區京津城際鐵路終點站設計工作接近尾聲。京津城際列車在塘沽站至於家堡站之間將穿入地下,開進濱海新區中心商務商業區。
海濱大道北段全面也已開工建設。據悉,海濱大道全部建成後,將成為濱海新區『三橫兩縱』交通網絡的南北骨乾,串聯天津港、保稅區、臨港工業區以及塘沽、漢沽、大港等發展海洋經濟的主要基地,同時實現津冀之間沿海公路的有效銜接,縮短天津港、黃驊港、京唐港、秦皇島港相互間的通行距離,進一步促進渤海灣水陸交通網的形成。
後市強勁 地價、房價雙揚三區合並後,有一個大勢幾成定局,即濱海新區的房價還將繼續上行,塘沽作為濱海新區的核心區域,樓市也會領跑整個濱海新區。
縱觀今年的土地市場,市區內成交並不活躍,幾乎均為底價成交,而塘沽的土地市場卻一枝獨秀,地產大鱷紛紛搶灘、溢價幅度大增等都成為顯著特點,成交的塘沽杭州西路、車站北路兩宗商品住宅用地單宗地塊均有7家企業參與競買。塘沽洞庭路地塊最終以11.78億元被開發區鴻發房地產有限公司競得,溢價超過6億元,合樓面價格5454元/平方米。
目前塘沽開發用地掛牌價格一般為2200元/平米的樓面價,不少專家預計在合並之後,土地掛牌價格必定上昇,而且在配套費、契稅費用方面還可能還會有較大的變數。
中原地產(天津)投資顧問部總監高飛表示,三區合並後,公眾對區域發展的預期將更高,這將使濱海新區中心地區更受追捧;其次,原來邊緣地區,將借新區劃分的機會走進人們的視線,關注度將得到提高。在這兩個因素的作用下,新區的房地產市場會保持穩定發展。未來濱海新區的主力客戶群將以在濱海新區工作的人群為主,此外,濱海新區『十大戰役』將迎來達到1.5萬億元的投資,這意味著對住宅、商用需求將非常龐大。
『目前關注濱海樓市的主要有兩大類人群,一是在濱海新區工作生活的本地人群,二是以投資為目的的外地買家。其中,後者的比例更大些,這些投資者也更看重高端產品,因此很可能成為未來濱海樓市的價格推手。』濱海新區某項目售樓人員透露,有不少長期關注該項目的老客戶,近日的指向性諮詢更加具體明確。
來自北京的王先生對記者表示,一直看好濱海新區的發展,現在更加堅定了他投資濱海的想法,『在了解了未來該項目周邊區域的規劃和功能後,我打算兩周內就買下,以期新區整體發展成熟後的價格上揚。』
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