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在房價持續攀昇、一二線城市曝出商品房庫存量跌破『警戒線』的同時,中國社科院財政與貿易經濟研究所昨日發布的我國首份住房綠皮書《中國住房發展報告(2009-2010)》卻顯示,如果刨除投機性購買,今年我國的35個大中城市的房地產市場真實供求比6年來首次出現過剩局面,供過於求達18.28%。
據社科院財貿所助理研究員鄒琳華介紹,與通常口徑不同,所謂的真實需求,就是因生產生活需要而產生的對新建住房真實空間的使用需求,並不包括投機性需求,在概念上它與通常所說的『剛性需求』的內涵比較接近。鄒琳華表示,由於市場需求中可能存在較多的投機性需求,因而我國新建住房真實需求到底有多大,實際供給能在多大程度上滿足真實需求,還沒有人對此做出科學回答。人們通常在討論真實需求或『剛性需求』時,往往存在一種錯誤傾向,即把真實需求等同於『需要』,通過對城市化、收入增長前景的憧憬,把真實需求無限誇大。
『但實際上真實需求就是老百姓在居住層面上的最基礎性需求,主要受收入增長、人口流動、就業等基本面因素的影響,具有一定的剛性。』鄒琳華表示,社科院此次以實際供給減去潛在真實需求,構建了新建住房真實供求缺口指數,用以反映監測住房市場真實供求的松緊狀況。即:缺口面積=實際供給值-真實供求的潛在均衡值,缺口指數=缺口面積/真實供求的潛在均衡值×100%。
『根據這套系統,當缺口指數值大於零時,表明實際供給大於真實供求,市場存在過剩;當缺口指數值小於零時,表明實際供給小於真實供求,市場存在短缺;當缺口指數等於零時,表明市場供需平衡。』
按上述評測計算,自2003年以後,我國房地產市場真實供求的缺口一直存在,但呈逐年遞減的局面,大量的剛性需求被不斷入市的供應所填補,直到今年,第一次出現了較大比例的真實供求過剩,供大於求高達18.28%。
『為什麼市場上可賣的房子超過購房者的剛性需求,但老百姓還是感覺沒房可買呢?主要還是投機造成的。』社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛認為,寬松的貨幣政策及優惠的稅收政策使得投機成本降低,投機客紛紛殺回樓市,造成了真實需求無處釋放及一線城市住房支付能力的下降。
所謂住房支付能力,簡單地說就是用於購買房屋的首付、月供所佔家庭總收入的比重。綠皮書顯示,在全國35個大中城市中,只有9個城市支付能力達到一般標准,包括北京、上海在內的一線城市居民的住房支付能力都很差,其中北京排名倒數第一。
為此,國家統計局總經濟師姚景源昨日形象地說:北京的高房價透支了三代人的收入。『兩個小青年買房,雙方父母、爺爺奶奶掏錢,6個人支持一個小家庭買房子,扭曲了支付能力和價格。這個經濟學叫第三者買單,相當於公款消費,它實際是把三代人一生的積蓄都拿來買房。』
盡管如此,專家還是認為短期內政府無大力抑制住房投機的政策空間。『實際上政府有能力通過歧視性信貸政策對投機性需求進行有效控制,但是一旦房價下跌開發投資下降,就會波及房地產業及上下游關聯產業的就業。』倪鵬飛預測,未來政府是否會對住房投機實施從嚴控制政策,取決於國內經濟復蘇狀況。如果經濟復蘇緩慢或雖然復蘇較快但基礎並不牢固,擴張性的政策就不容易淡出。在經濟增長低於預期時,政府甚至還可能進一步加大住房需求刺激力度,通過住房投資增長來拉動經濟增長。 (記者齊琳)
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