|
||||
江寧明明『不差房』,為啥還是買不到房?記者實地調查後,發現背後的原因——
近來,江寧板塊一直是不少購房人強烈關注的區域,聽說11月份江寧有2000餘套房源上市,然而本周記者到江寧『踩盤』,卻發現許多江寧樓盤幾乎沒有新房源可售。那麼,江寧真的無房可賣了嗎?一位江寧資深開發商在和記者的閑聊中道出個中『緣由』,江寧其實並非真的無房可售,許多開發商涉嫌『變相高價捂盤』,更有一批開發商『抱團』等待新地王,希望江寧整體房價有一個更大的『飛躍』。
跑遍江寧,無法買到一套合適房源
目前,江寧的多家樓盤『破八』,本周三記者在江寧售樓處看到剩餘的房源9000元/平方米起售,而能看到湖景的房源聲稱價格要達到1萬-1.5萬元/平方米。跑到將軍路沿線樓盤售樓處一打聽,尚未開盤的某樓盤三期,房源已經預訂大半。東山的某樓盤更是受到更多的關注,沒有開盤宣傳,即銷售一空。表面上看來,跑遍江寧已經買不到一套合適的房源,江寧似乎正處於『房荒』當中。
標『天價』,只為捂盤『過年』
真的是『房荒』嗎?根據記者的調查卻發現,在表現背後仍有著許多說不清道不明的因素。截至目前,來自網上房地產數據顯示,江寧尚有3472套可售房源,甚至比河西的房源還要多不少,事實上江寧的房子並不是非常『短缺』。根據記者調查,江寧明明『不差房』卻買不到房的現象背後,是多重因素造成的。『江寧房源的供不應求,一方面是供應量不足所致,另一方面部分開發商的捂盤惜售也推動了這種供銷不平衡的態勢。』中原地產研究人員指出,不少開發商有意拉長開盤銷售周期,每次開盤只推出很少的房源,試探市場希望將有限的房源賣出更高的價格;也有開發商將手中不多的房子標出『天價』,『逼退』買房人,只為捂盤『過年』。
上半年賣房快,如今懊惱不已
除了以上這些原因之外,江寧的一批開發商還有更為『遠大』的設想。近日,一位開發岔路口樓盤的開發商十分『不爽』,原因是自家樓盤在上半年賣過6800元/平方米的價格,然而由於交通利好的刺激,一些炒家買下房子,轉手就在網上掛出了8200多元/平方米的價格,而且順利將房子賣掉。開發商明顯感到自已房子賣便宜了!一些上半年房子賣得比較快的開發商紛紛『悔不當初』,懊惱房子賣得太快。一位開發商私下對記者說,他們認為江寧的真實價值:房價一定是向奧體看齊的。
房子慢慢賣,靜待『新地王』
眼下,在土地市場拿地成了越來越困難的事情,同時接下來江寧可供上市的大型住宅用地越來越少,開發商手中的有限的地塊、現房,愈發的彌足珍貴。如何運用好手中的資源,成了開發商積極思考的問題。一批江寧開發商抱著這樣的想法,河西奧體板塊價值的全面提昇,與萬科、中海、金地等全國性開發商進入有著直接關系,江寧房地產的整體飛躍,也需要這樣的強而有力的支橕。不少開發商『抱團』,手中房源愈發要慢慢賣,他們等待著真正有實力、全國性品牌開發商來創造『新地王』,從根本上拉昇江寧板塊的房價。
據傳,憑借與浙江籍大型開發商的深厚淵源,浙江綠城成了江寧開發商期待拿下『新地王』的人選之一。
對於部分江寧開發商的心態,也有人持反對意見,今年底到明年初,房貸、稅費等一系列優惠政策即將到期,加上2009年過度透支了市場需求,2010年的樓市將會走向何處,還很難說。此時的等待,很有可能等來的並不是開發商們想見到的結果。
江北最近利好不斷,主力樓盤持續熱銷。針對旺盛的市場需求,明發·江山紀已正式開售兩幢新的一線江景房。據悉,由於受到浙江投資客青睞,該項目還將於今天在義烏房展會銷售。
昨天傳出消息,浦口區委、區政府已正式向市委、市政府遞交報告,自籌資金百億元,買下緯七路和即將開工建設的緯三路兩條長江隧道以及未來建設的長江五橋一共3條過江通道的所有權。一旦獲得批准,市民從上述3條通道過江,將不用繳納任何過路過橋費。
業內人士分析,一旦三條過江通道免費,對江北樓市來說將是大大的利好。
在此背景下,具有稀缺資源的江山紀更顯得珍貴。據悉,該項目新推的348、349兩幢新房源由於觀江地點更好,均價達到7500元/平方米-8000元/平方米,其中包含部分標價超過9000元/平方米的觀景『樓王』。『南京沿江開發的樓盤並非明發濱江新城一個,但能夠坐北朝南,將整個南京城盡收眼底,遠眺紫金山,盡覽長江水的則寥寥無幾。』一長期研究濱江地產的專業人士表示。
江山紀銷售負責人介紹,該項目熱銷,除項目本身優勢外,也和江北樓市整體銷售火熱密切相關。一方面上月誕生的『地王』直接推動江北地價、房價,另一方面交通、配套方面的利好消息頻傳,使得買房人看好江北。尤其是地鐵三號線即將開工的消息影響巨大,江山紀作為整個明發濱江新城小區中最靠近地鐵規劃站點的房源,對自住者和投資客都具有吸引力。『江山紀熱銷,一是反映江北受認可的程度提高,二是說明隨著南京跨江發展全方位推進,人們對江景房價值認識程度的日益加深。』
江北再傳利好,三條過江通道有望免費
明發·江山紀開盤加推
『房貸利率七折優惠』或將全面結束
如果買房人前期一直有購房需求,只是猶豫不定,在稅費優惠政策即將到期這個特殊時間段,購房欲望將會被激發,考慮出手。針對高收入人群,政策是否取消影響不大,遇到心儀的房子,他們還是會堅定購買決心。
今年年底由於新推房源增加,以及稅費優惠政策到期的影響,南京樓市有可能出現一個交易高峰,現在許多購房者觀望不代表他們沒有購房需求。明年房價將會進入一個『高位穩定』的階段,當然不排除會出現上漲和下跌的波動,但幅度不會太大。今年年底的部分需求被釋放,將會導致明年交易量的萎縮,進而促成相對穩定的局面。
稅費優惠政策實施一年來,對推定樓市的發展發揮了一定的作用,但對高檔住宅沒有直接影響,購買能力強的客群多數不會在意這些小優惠。
近期,關於房地產金融銀根即將收緊的消息開始頻頻出現,同時被終止的政策可能包括契稅、營業稅減免、首套及改善型購房按揭利率7折優惠,更有消息稱上海將於本月出臺關於取消住房貸款優惠利率的政策。果然昨天,南京一家商業銀行正式發布通知,『首套房貸利率打七折優惠』結束。我市其他銀行表示,不排除跟進的可能性。國有銀行大大提高『首套房貸』門檻,買過房未貸款的,仍要當作二套房。
住建部官員表示,在經濟企穩、房地產市場大熱的情況下,房地產優惠政策很有可能在今年年底終止。對於這樣的表態,不少業內人士認為,『救市政策』年底前結束似乎成了定局。
昨天,南京招商銀行發布通知,明確規定首套房貸利率優惠上調為八折,二套房貸利率上浮10%,在認定上都必須以家庭為單位計算。雖然,該項政策並沒有更多新看點,只是將原來的二套房貸政策進行了強化,在執行的尺度上更為嚴格。變化的部分只是:在原來『首套房貸利率打七折』的基礎上,改成了『房貸利率打八折』,但是這項新政策對於市場的示范效應十分明顯。對於該銀行的新政策,其他家銀行在接受采訪時表示,由於目前樓市已經處於『高位危險區』,市場投機氣氛濃厚,不排除其他家銀行跟進的可能性。
據記者了解,就在這家銀行正式下放通知要求『房貸利率打八折』之前,其實南京已經有多家銀行在執行『打八折』的政策了。同時,另一家國有商業銀行在認定二套房貸時也是大大提高了門檻:以前買過首套房,但未貸款的,購買二套房時,可仍當做首套房貸款,享受七折優惠,但現在不行了,買過房未貸款的,仍要當作二套房。
同時,11月4日,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在接受記者采訪時表示,鑒於目前經濟回暖、房地產市場向好的形勢,去年出臺的一系列樓市優惠政策有可能在年底到期終止。
被終止的政策可能包括契稅、營業稅減免;首套及改善型購房按揭利率7折優惠;房地產開發項目自有資本金低額度等。出於『保增長、擴內需』的需要,這些政策多為去年年底和今年年初由不同部門制定。現在來看,今年經濟『保八』已不成問題,房地產市場形勢向好,這些優惠政策可能很難存續。』