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受樓市有效供應不足和房價過高而產生的觀望情緒影響,傳統樓市銷售旺季『銀十』的天津樓市呈現『量縮價昇』的態勢,不少市民選擇推遲購房。10月份天津住宅成交量並沒有像人們對『銀十』的預期那樣上昇,記者采訪某研究院天津分院總經理蔣雲峰,從10月份樓市六大關鍵詞中反映出來的信號,幫助讀者解讀年底天津樓市的走向。
關鍵詞:庫存——餘房只夠賣7個月
截至10月底,天津住宅可售套數為73798套,較9月底的80647套,減少6849套;按照某研究院的分析體系,用目前可供銷售房屋的存量與前推10個月的平均銷售套數進行對比得出,目前天津市的餘房可賣7個月,比上月有所減少;從各區域來看,目前河北、寧河和東麗的庫存壓力較大;而和平、薊縣、塘沽和南開住宅庫存相對較少。
在未來的兩個月內,有效供給不足仍是住宅市場的主要矛盾。整體來看,天津中心城區供給將繼續下降,而郊區及開發區的供給將有所上昇。這些區域供給量的結構性調整將直接影響未來兩個月的樓市價格走向。
關鍵詞:面積——集中於80-130m戶型
10月份戶型供應集中於80至130平方米區間,可售套數為37276套,達到51%。小戶型(50平方米以下)和大戶型(130平方米以上)佔比均較小,分別為4%和13%,基本與上月一致。
隨著本市購房市民對小戶型的青睞,不少樓盤的小戶型產品銷售火爆,從市場的存量上看,目前小戶型,甚至是超小戶型的供應量較少。從性價比的角度分析,未來80至130平方米區間的房屋供給量較大,由於80至130平方米區間的戶型基本上能滿足目前家庭(主要是三口之家)的居住需要和功能性的實現,市民未來選擇房屋的時候可以更加關注該區間房型。
關鍵詞:價格——均價突破8000元
上月天津住宅市場成交環比呈現『量減價昇』的局面,住宅成交價格為8025元/平方米,同比漲幅達到24.55%。這其中,由於本市幾處拆遷片帶來的需求增加導致房價上漲。
從樓市成交價格來看,10月住宅成交均價突破8000元/平方米大關,較9月上漲了360元/平方米;與去年同期相比,價格上漲了1582元/平方米。
從目前的現狀看,本市的樓市價格呈兩方面變化,一方面有實力、有品牌的樓盤由於市場認可度高,價格呈穩步上昇趨勢;另一方面,位置和品牌稍弱的樓盤價格則可能出現滯漲甚至少量滑落,市民在購房投資時建議選擇未來區域規劃好,有品牌的樓盤,這些樓盤更具昇值潛力。
關鍵詞:市內六區——均價破12500元
10月市內六區住宅價格仍持續上漲,且突破12500元/平方米大關,達到12649元/平方米,創歷史新高;由於市中心土地資源稀缺,在售樓盤較少,且市場需求旺盛,表現出市內六區的有效供應明顯不足,從而促使市內六區住宅價格持續上漲,且達到歷史新高。
市內六區住宅成交均價中,除和平、紅橋兩區域保持平穩,其他四個區域均出現3個百分點以上的增長;其中,南開區的成交均價達到14721元/平方米;河東區住宅成交均價首次突破9000元/平方米大關。
由於市內六區市民的購房需求較高,加之新盤的供應量逐漸減少,導致價格上漲。從北京、上海等城市的經驗來看,天津市郊區和市區的價格比不明顯,預計中心區樓盤仍具有較大的昇值潛力。
關鍵詞:濱海成交——佔全市三分之一
10月四大區域住宅成交量中,濱海新區成為絕對主力,成交面積比重佔到33%。市內六區、環城四區以及遠郊區縣10月成交量環比均出現回落。濱海新區成交量的提昇主要是因為漢沽及大港區樓盤項目集中入市成交和部分拆遷戶的剛性需求。
從各區域成交量所佔比重來看,濱海新區住宅成交比重在7、8兩月成為全市第一後,10月得到延續。由於濱海新區的快速發展,不少外地來津工作的人士選擇在濱海投資置業,對當地樓市起到一定帶動作用。
關鍵詞:濱海房價——創歷史新高
10月濱海新區住宅成交量為35.79萬平方米,環比上漲13.39%,同比上漲475.32%;其中漢沽、大港、開發區環比漲幅均上漲40%以上,開發區漲幅達到最大為48.30%。
10月濱海新區成交均價達到7675元/平方米,較上月有所上漲;從各區域成交來看,塘沽和大港區住宅成交均價漲幅較為明顯。
總之,利率7折的優惠政策、首次購房首付二成、契稅減少等刺激樓市銷售的利好政策或將於明年取消,剛性需求的首次購房消費者或許抓住最後的兩個月出手,從而促使樓市成交的增加;而二套房貸的緊縮,導致減少了部分以投資和改善性需求為目的的購房量;時到年關,開發企業或許會在年關采取更多的優惠措施來促進銷售,取得更好的銷售業績。
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