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不過,短期起落背後,房地產市場的基本面沒有改變。『高溫不退』的房價、旺盛的投資性需求以及揮之不去的通脹預期等因素,將繼續對樓市施壓,持續考驗政府的調控能力。
部分地區樓市『突遇』成交高峰
近期,部分重點城市的樓市迅速擺脫秋季以來的下滑,戲劇性地迎來一個成交高峰。比如,公開數據顯示,10月前半個月,杭州商品房日均銷售在110套、120套,但進入10月下旬以來,便逐日上昇,直至突破200套。南京商品住宅日均成交量在10月中旬曾下探至200套左右,但進入下旬便速昇至500套、600套。
在上海,每日商品房銷售在10月中旬前後還在700多套的水平徘徊,至20日開外便提昇並保持在1000多套的高位。數據顯示,10月19日-25日這一周,上海商品住宅成交量一掃陰霾,大幅上漲51.44%,達到51.37萬平方米,一下子回到今年6月本輪樓市最高點時的水平,其中松江、寶山等郊區樓市成交量更是迎來超過100%的漲幅。
二手房市場情況相似。記者從上海多家房產中介了解到,最近業務員們『忙碌多了』,房東把以前過高的掛牌價降下來,猶豫不決的買家也加入購房大軍。中原地產閔行區一門店的業務員介紹,由於房東和買家的積極性都有提高,近一周來房源的成交周期已從9月底、10月初的一周縮短到三四天,一些短期的投資客購房更顯活躍。
價格方面,10月19日-25日這一周上海商品住宅平均成交價格為16404元/平方米,環比下滑1.35%。不少重點城市也呈現出『量昇、價微跌』的態勢。
『優惠政策』到期前『搶抓機遇』?
『沒幾天時間了,買房動作要快,賣房也要抓緊時間!』近日,中原地產上海七寶店的業務員萬正偉這樣反復『提醒』房東和看房者。因為,始於去年的一系列『優惠措施』中,部分政策將於年底到期。
去年12月20日出臺的《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若乾意見》為樓市帶來多種利好,比如明確『對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低於當地平均水平,再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民,可比照首次貸款政策』;此外,還減免營業稅,普通住房免征時限由5年降為2年,不足2年轉讓的,按差額征收。非普通住房差額征收的時限由5年降為2年。上述政策暫定執行至今年12月31日。
在此基礎上,各地政府還可以有『自選動作』。比如,上海出臺14條相關優惠政策,其中『個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的,個人不負擔營業稅』『個人轉讓自用2年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得,個人不負擔個人所得稅』『購買自住普通住房的,住房公積金貸款最低首付比例調整至20%』等不少政策也是至今年12月31日到期。是否延續,有關部門尚未表態。
如在上海購買一套80平方米、總價100萬的普通住房,如享受上述優惠政策,買方共需繳納契稅、印花稅、交易費10000元;如果優惠取消,則總計繳稅費15700元。如果轉讓一套購入滿3年、面積為85平方米、總價100萬的非普通住房,根據上述優惠,賣方共需繳納營業稅、個人所得稅、土地增值稅等20000元;一旦政策取消,所繳稅費激增至78000元。數千、數萬的價差,牽動著供、求雙方的神經。物業服務機構世邦魏理仕住宅部董事陳煒認為,一旦優惠政策取消,將對『首次置業者』產生較大影響。
短期起落背後:高房價持續考驗政府調控
中國樓市受政策影響大。上述優惠政策年底到期後是否會延續,已引發了市場足夠多的猜想。但必須看到,短期價、量起起落落的背後,樓市的基本面沒有改變。比如,今年上海商品住宅全年成交量預計在2500萬平方米左右,但新增供應量將只有約1300萬平方米。有效供應量不足的問題日益突出。全國方面,今年前三季度我國全社會固定資產投資同比增長33.4%,而房地產開發投資同比增幅只有17.7%;如果房地產的投資不能及時頂上,明後年的供應形勢將更為嚴峻。
雖然,上述一系列政策的初衷並非為了救『房價』,但今年以來樓市交易復蘇的同時,房價也快速攀昇,部分城市房價接近乃至超過歷史最高點。房價偏高已成為社會共識,尤其是在部分大城市,房價已高度脫離普通居民的承受力。然時至今日,看不到房價合理回調的跡象。
此外,部分城市投資性需求依然旺盛、通脹及銀行加息等諸般預期揮之不去。在上述多種因素的作用下,房價依然存在高位上行的可能,樓市調整的壓力或將繼續加大。房地產市場的嚴峻形勢將對政府的調控能力形成持續考驗
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