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2009年上半年,"搶地王是因為有錢",2009年下半年,"搶地王是因為需要拿著這個地王,給投資者講一個好的故事,纔能圈到錢"
"2007年,我在中部一個省會城市拍了一塊50多畝的地王,換算成樓板價是每平方米7800元,這已經接近當時保利在深圳金沙洲拿下的兩塊'地王'的樓板價了,從賬面上看,盈利簡直就是不可能的。但事實是,這塊地拍下來,我就淨賺了幾千萬。"
回憶起迄今為止拿到的唯一一個"地王",上海一家中型房地產企業的董事長王城(化名)總是興致盎然。
在"地王"拍下來之前一年,王城還在同一區域拿到了300多畝地,當時的樓板價只有每平方米4000元左右,"地王出來後,找評估公司重新評估,以新地王的價格為參照,你說我賺了多少?"談及此,他一臉驕傲。
戴上"地王"帽子之後,這家在上海並不十分有名的企業,在這個中部省份的房地產業界聲名大噪,"再到下面的二三線城市去拿地,當地政府接待的時候,開場白都是'歡迎地王'。"王城說,幾乎就是這個"地王",幫他打開了一個省的局面。
2007年起,王城所在公司的業務重心向這個省份轉移。
拿到地王的好處,還遠不止於此。王城說,"地王"的產生,與其說是開發商間激烈競爭的結果,倒不如說這場競爭本身,就是一場開發商的集體狂歡。
-"一人得道,雞犬昇天"
"在房價的一輪輪上漲中,'地王'功不可沒,"美聯物業上海區副總經理丁偉對記者說。
2009年7月23日,金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷地王,隨後,7月最後一周,上海郊區房價全面上漲,漲幅遠高於中心城區。其中,松江區、崇明縣成交均價分別上漲14.32%和33.76%;嘉定區首次突破萬元大關;金山區的成交均價上漲了90.38%,成交量則大漲64.52%。
"和趙巷板塊情況類似的寶山羅店板塊,年初成交均價在每平方米7000元上下,在地王的刺激下,迅速漲到了每平方米14000元。"易居中國分析師薛建說,這樣"一人得道,雞犬昇天"的情況,在2007年的那波"地王潮"中,也屢見不鮮。
所以,在"地王"的投標中,"落到誰的手裡並不重要,開發商所要做的是盡可能抬高其價格。"曾在上海一家國有房地產企業擔任數年高管的黃耀華(化名)說。
拿到"地王"的企業一般分為幾類,一種就是王城這樣的企業,剛剛進入新市場,想立威;另一種則是需要運用"地王"題材的企業--上市公司需要以地王的概念融資,沒有上市的公司,如果想引入戰略投資,地王也是不可欠缺的;還有一種,是已經在該板塊有大片土地的企業。
-拿到地王纔能給投資者講個好故事
兩波"地王"潮最大的不同在於:2007年,拿下地王的多為港資和內地民企;而2009年的地王,卻大多落入國企手中。
國企在融資上的優勢,被普遍認為是造成這種局面的重要原因。
根據國家統計局公布的數據,2009年上半年房地產開發企業資金來源中,國內貸款為5381億元,同比增長32.6%;再加上個人按揭貸款2829億元,增長63.1%,總量已經超過8000億元。
中國不動產研究中心的一份報告則明言,國企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助於降低成本的方面有著其他企業無法比擬的優勢。所以,國企不惜重金拿地,其實更多的是"當前流動性充裕、信貸規模擴張的產物"。
但國企頻繁拿下"地王",另一個不可忽視的原因是,在2007年拿地潮中活躍的港資企業和內地民營房地產企業的"退讓"。
"從目前的地王價格來看,開發商利潤有限。"新加坡紅木集團總經理張永河告訴記者,與國企的高歌猛進相反,港資和內地民企依然"戰戰兢兢"。
因為心態不同,張永河說,2009年上半年國企拿地王,就好像是"一個大百貨公司,開了一家奢侈品店,賺不賺錢其實不重要,關鍵在於提昇這個百貨公司的檔次,對於那些房地產業並非主業的國企尤其如此"。但對於資金實力有限的港資和民企來說,"年頭不好的時候,我們可不敢隨便開店,因為我們是靠這個店吃飯的。"
但在2009年下半年,蟄伏的港資企業和內地民企,不會再甘於讓國企獨霸。因為在地王所帶來的隱性收入中,資本市場的收益纔是最大的一塊。
2007年的那波拿地潮中,大批開發商一邊競拍地王,一邊排著隊去香港上市,不僅造就了碧桂園市值千億的神話,更造就了拿地王-上市圈錢-增發新股-發債或者引入投行資金-再拿地王-刺激股價抬高股價--再圈錢的"地王圈錢模式"。
從2009年6月開始,歷史似乎又在重演。
6月,金地的第四次定向增發獲得了證監會的批准,再次股權融資41億元。隨後,就有了上海趙巷新地王。
7月1日,北京廣渠路15號的地王產生,就在這一周,A股房地產板塊的資金淨流入達32.52億元,房地產指數上漲14.06%,房地產股票周平均漲幅超過10%。
按照天相投顧提供的數據,2009年1?7月,房地產業的融資規模總量已達313億元,為A股各行業之首,此外,還有5家個股在6月份公布了定向增發方案。
已經上市的地產企業圈錢之後拼命拿地,准備上市的企業也要拼命拿地,為上市後作准備。張永河說,在這樣的背景下,"地王"對這兩種企業都是最好的題材。
就在不久前舉行的博鰲房地產論壇上,瑞銀集團投資銀行亞洲區主席蔡洪平還透露,在之前的3周裡,向香港聯交所遞交上市申請的內地房企已經達到12家。"上半年在香港資本市場投資中國房地產的資金達到40億美元,市盈率由4倍左右提昇至目前的15?20倍,甚至25倍。"
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄也公開表示,2009年上半年,中國房地產在海外融資已經有幾十億美元,下半年更多。整個加起來全年可能會超過100億美元。
業內一個主流的說法是,在本次IPO重啟後,已經有超過20家房地產企業計劃在A股和H股上市,募集資金規模將超過1000億元。
"所謂開發商,其實就是賣房子的工廠,如果沒有地,那還叫什麼開發商呢?如果沒有地王,那怎麼纔能吸引很多人來買你的股票呢?"張永河說,2009年上半年,"搶地王是因為有錢",2009年下半年,"搶地王是因為需要拿著這個地王,給投資者講一個好的故事,纔能圈到錢。"
-地王地塊將被跟蹤監管
無論"地王"的名頭能給企業帶來多少潛在收益,一個無法回避的問題是,這些潛在收益的基礎是"地王"自身必須能夠"賺錢"。
從現有數據看,2009年的樓市反彈似乎並不能長久,就上海市場來看,7月,頹勢已現。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者,7月一手商品住宅成交量比6月低近10%,二手住宅成交量跌幅更大,上海樓市7個月來首次出現成交量環比下跌。
從全國的角度看,7月一線城市成交量環比下滑,8月繼續下滑,房價漲速也會隨之放緩。楊紅旭說:"7月份全國房價堪稱處於夏天,但熱度明顯低於2007年夏天。"
政策層面,對"地王"不利的消息也陸續傳來。2009年6月,銀監會發布《關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,收緊二套房貸,樓市成交量應聲而落。
7月,國土資源部公開了一份調查報告,稱在全國抽樣的105個城市620個房地產開發項目中,大多數地價佔房價比例在15%?30%之間,平均為23.2%,在30%以下的約佔78%。言下之意,是指目前正熱的"地王"潮,並不影響對房地產業暴利的判斷,也就是說,房價調控的空間依然存在。
8月4日,國家統計局發文,特意提到當前很多紡織企業、制藥企業等高價拿地殺入房地產行業時,產業結構及經濟的可持續發展令人擔懮。業內一個普遍的看法是,這是對一些以房地產業為副業,但此次大手筆拿地的國企發出風險預警。
國土資源部也宣布,將對全國主要城市的地王地塊進行跟蹤。據上海當地媒體報道,國土部內部權威人士透露,國土部門將對"地王"的開發進行全程監管,包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環節,"要從頭查到尾,監管到底"。
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