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針對這一輪土地怪象,8月24日,國土資源部發布“禁令”:在確保拉動內需項目和民生項目的情況下,要加強土地的批後監管,防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現象。
批而未用
57%土地沒有入市
在不少開發商看來,他們之所以不斷囤地,是因爲“地荒”。然而,事實真相如何?
顧海波認爲,開發商這種貪大求全、囫圇囤地而無力消化的現象不符合市場的理性原則,加劇了土地資源緊缺,浪費了資源。更重要的是,通過囤地,開發商可以根據市場房價增加或減少商品房的生產,維持高房價、高收益的格局。囤地還加劇了資產泡沫,一旦此鏈條斷裂,可能產生房價下跌,甚至影響到經濟運行。
要確保嚴查囤地落到實處,顯然政府在其中起着關鍵作用。中國社科院金融研究所專家尹中立坦言:“土地問題的複雜性決定了開發商與地方政府之間的關係微妙。”
閒置土地形成原因複雜,無償收回難度相當大。相對開發商當初取得這些土地的增值收益來說,被徵收的閒置費其實微不足道。一些專家表示,對於土地閒置的明確界定值得引起有關部門重視。如什麼叫土地閒置1年?是從發土地證,還是從發開工證算起?挖一個坑算不算閒置?多次改規劃延遲開工又算不算閒置等。
按照國土資源部嚴查囤地的最新精神,必須防止借拉動內需爲名違法圈地和搭車用地,真正堅守18億畝耕地“紅線”,把閒置的、長草的住宅土地變成“長”房子的土地。國土部門人士表示,只要是閒置土地,不論是否“地王”,都必須按照土地管理的有關規定嚴格處理。
房地產市場的囤地現象已不是個例。廣州市國土房管局此前通告,該市2007年產生的27塊“地王”僅有7宗動工,20宗的地塊未見動工建設。
來自上海市規劃和國土資源管理局的有關數據也印證了這一點:全市目前總共有1077公頃住宅用地處於“批而未用”狀態。其中相當一部分在開發商手中,涉及70多個房地產項目。
今年以來,各地用地量持續增加。今年1到7月,廣州、武漢、杭州、北京、成都等五個城市住宅用地供應量同比大幅增加。北京計劃投入上千億元用於土地儲備,廣州計劃供應商品住宅用地250萬平方米,大大超出去年的供應量。
國土資源部耕地保護司負責人表示,今年新增用地同比增加20%。鑑於今後拉動內需還將持續一段時間,因此下半年各地除堅持更加嚴格的用地審批外,還要開展對已審批用地的核查、監管行動,重點查看用地比率、是否存在囤而未建現象。
地王頻出
3.3億平方米未被開發
事實上,早在2007年,國土資源部就加大了對閒置土地的清理力度,對囤地開發商進行查處,規定開發商不付清全部地價款不得分期發放土地證。然而,進入2009年,新一輪拿地大戰愈演愈烈。在拿地兇猛又閒而未用的背後,究竟隱藏了哪些奧祕?
土地出讓的終極目的,是要在兩三年後把房子賣出去。然而,來自國土資源部門的數據顯示,從2006年到2008年,全國至少有3.3億平方米已購置土地尚未被開發,市場存量一直未被消化。
“如果擔心下一頓沒有了,房地產商肯定是要囤地的,手裏有糧心纔不慌。”華遠地產董事長任志強在近期對2009年下半年樓市新格局進行預測時表示,國土資源部門說增加了不少的供應量,但其實大量是經濟適用房,現在商品房的供應指標並不多。
與開發商的抱怨相對應,其利用土地追逐高利潤的心態日益顯現,土地逐漸變成一些上市房企資本運作的工具——爲保持在資本市場價值的提升,公司要不停拿地。越是“地王”,就越容易變成上市房企融資的“題材”,公司儲備有大量土地,便會更加吸引股民購買股票。
究竟什麼原因導致囤地現象?房地產專家顧海波認爲,這種現象是2007年房價衝高時的後遺症,今年新“地王”的出籠還將在未來製造大規模閒置土地。據悉,當時的高地價導致地房價格比在38%的高位,遠高於25%的平均水平。
而今,現有的樓市較之2007年並沒有根本改變,加上金融危機背景下保增長目標指向和適度寬鬆的貨幣政策下,一些政府賣地和開發商圈地具有共生的利益關係,樓市的開發動力強勁。
開發商囤地意在何爲?一方面,過高的地價與周邊地區的房價形成倒掛,造成開發商土地閒置不敢輕易入市;另一方面,有些大開發商瘋狂競價,賺取名聲,他們要麼再承包給下級開發商,要麼囤積等待合理的市場價格。這兩者勢必加大房價成本,形成更深層次的隱形價格倒掛格局,因而囤積土地炒高房價獲取暴利成爲他們的選擇。