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當各方繼續爭論"地價房價比"的時候,一份報告顯示,即使房價已明顯上漲,但是2007年的衆多"地王"至今難解套。更值得關注的是,今年又有更多的"地王"豪賭房價。昨天,中原地產公佈了其所檢測的12個城市的土地數據,並選取了40家知名發展商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本,從分析數據來看,目前近六成土地閒置,地價比重高導致舊"地王"入市缺乏動力,由於目前土地市場再次轉熱,新地王前途很難預料。
"地王"隱身導致地荒假象
通過中原地產對房地產企業自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態的分析,270幅地塊中除去在售和售完狀態的土地,有57%的土地尚未入市,形成實際供應。27%的土地還處於待開發狀態,30%處於規劃在建狀態,尚未形成實際銷售,造成住宅市場短期供應緊缺,形成"地荒"的假象。
從各大開發商拿地的情況來看,大型開發商在公開市場上獲取的土地數量以2007年最多,佔到270幅土地的45%。而按照土地開發週期兩年時間計算,2009年正是2007年土地全面入市的時間。在所有270幅地塊中,目前仍有20%的土地處於閒置狀態。從98個在售項目的地價和房價情況來看,目前接近一半的項目的土地是在2007年取得的,這部分項目的地價比重最高,平均值達到38%,遠高於市場平均地價比25%。
中原地產有關分析人士表示,從數據來看,2007年土地的高閒置狀態主要原因正是開發商拿地成本偏高。
"新地王"很可能重蹈覆轍
土地成本的普遍偏高,導致2007年多數地王目前仍處於閒置狀態。據統計,2007年全國18幅地王中除去4幅退地地王,14幅地王中有7幅處於閒置待開發狀態,7幅地塊的樓面地價佔周邊樓價比重接近90%,其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格。3幅平價甚至虧本開賣的地王地價占房價比接近80%。
隨着新一輪開發商拿地熱的到來,高地價導致的"地王"深度套牢可能重現。從統計數據來看,2009年初各地土地出讓仍以底價爲主,進入第二季度後,多城市相繼出現天價地塊,尤其是6、7月份土地成交愈加火爆,2007年的"地王"潮重演。
根據中原地產2009年熱門地塊樓面地價和周邊房價的對比來看,北京今年上半年出讓的五塊地王地塊中,地價佔周邊樓盤價格比重均已在70%以上。上海四幅"地王"地塊中,地價佔比平均也在70%以上,其中寶山一地塊的樓板價甚至已經出讓時當地房價持平。
中原地產有關分析人士表示,目前地價已明顯高於市場平均水平,風險較大。由於房地產市場經常受政策、經濟等不可控因素的影響,房價漲幅往往難以達到預期水平,甚至出現下跌,從而導致早期購入的土地由於成本過高而深套其中。