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沈陽:印證"車老板兒"式哲學
在馬頭前懸一根胡蘿卜可以讓馬兒跑得快又不偷懶。馬兒以為屬於自己的胡蘿卜就在眼前,所以不停地加速,但是無論怎樣努力,胡蘿卜與馬兒之間還是保持著初始的距離,看起來近在咫尺,但是卻吃不到。這是一位車老板兒的哲學。這種"哲學"在沈陽經濟適用房市場似乎也正在得到印證。
誰動了我的胡蘿卜
在李偉(化名)眼中,他自己就是那馬兒,經濟適用房則是他眼中的胡蘿卜。
2008年,李偉曾試圖申請經濟適用房。按照當時的沈陽市經濟適用房管理辦法,李偉只能在指定的樓盤和戶型中做出選擇。雖然當時沈陽市經濟適用房售價以2980元/平方米為最高上限,但是考慮到生活、交通的便利性,李偉還是推遲了購房計劃,期待2009年會有更合適的選擇。
然而2008年末,坊間"沈陽擬停建經濟適用房"的傳言讓李偉陷入恐慌,隨後,沈陽市房產局發布的《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼辦法》(以下簡稱《補貼辦法》)則似乎印證了傳言的真實性。
《補貼辦法》規定,從2009年1月1日起,放寬購買經濟適用房家庭人均月可支配收入標准限制,從2008年的"700元以下"提至"852元以下"。同時取消經濟適用房指定樓盤、指定戶型的限制。並根據不同區域,對符合購買經濟適用房條件的家庭給予最高5.5萬元、最低1.3萬元的購房貨幣補貼。但是申領經適房貨幣補貼必須要先到社區領取表格,拿到資格認定書後,在3個月內購房,並且辦完過戶或領取房證,方可得到補貼款。
沈陽市經濟適用住房發展中心有關負責人曾對當地媒體表示,限制標准的放寬可使更多的低收入家庭從中受益。但是對"沈陽2009年將停建經濟適用房"的傳言則沒有做出回應。
"沈陽商品房的價格和經濟適用房價格差距空間小,而且很多經濟適用房區位也不理想,用貨幣補貼取代實物配售,就是鼓勵老百姓買房",沈陽一家本土地產商道出了《補貼辦法》中的玄機。
分析人士指出,受金融危機和全國房地產行業銷售受挫影響,2008年沈陽市存量房已經達到4000萬平方米,而沈陽市每年房屋銷售僅能消化1000萬平方米。
停建經濟適用房,並對昔日具備購買經濟適用房標准的購房者進行貨幣補貼,就是迫使這批購房者融入商品房銷售市場,借此消化掉房地產市場的存量,穩定房價。
胡蘿卜是誰的
即便是充當了"消化市場存量房、穩定房價"的棋子,很多老百姓還是期望通過經濟適用房圓自己的安居夢。
從一政府基層工作人員處獲知,2008年,其所在街道辦的居民申請購買經濟適用房的熱情就十分高漲,即便目前身邊還沒有一個人因為申請通過而獲得政府的5.5萬元補貼,但是居民申請經濟適用房的熱情卻依然。
據不完全統計,今年該街道辦共有1200餘人申請經濟適用房購房補貼,但截至目前,只有2人獲批。
但即使有政府5.5萬元的購房補貼,原本按"窮人經濟學"設計的經濟適用房卻依然只能是馬兒眼前的胡蘿卜。
雖然《補貼辦法》中規定,購房者可以通過申請抵押貸款購房,但是作為低收入人群,敢問哪家銀行願意放貸?即便銀行放貸,依據沈陽目前的房價,購房者仍要擔負沈重的負擔。
參照遼寧省建設廳通報的今年前7個月沈陽市商品住宅成交均價4214元/平方米,一處50平方米房產的總房款為21萬餘元,去除政府補貼5.5萬元,餘款15.5萬元。
假設購房者首付五成,按等額本息還款法計算,貸款年限為最高限30年,享受2008年12月23日利率下限(7折),購房者還款總額將為135785.22元,月還款377.18元,佔購房者家庭人均月可支配收入的44%。但在購房者獲得政府補貼款之前,必須至少預先支付總房款的30%,即6.3萬元。
有關專家認為,一邊是取消經濟適用房建設,而改以貨幣補貼的形式,一邊是房價的持續上漲但是購房補貼數額卻沒有變化,最終只能導致"買得起經濟適用房的人不具備購買資格,具備購買資格的卻又買不起",依然難解"住房困難"的迷局,而經濟適用房則將逐漸淪為"空中樓閣"。孫智見習記者程景亮
濟南:10年難脫尷尬局面
濟南市經濟適用房選址多在市區遠郊甚至長清區境內,生活設施不完善,因此享受該政策的人群購房熱情並不高,經濟適用房並沒有真正發揮實質作用。"談起濟南的經濟適用房,業內人士如此評價。
盡管濟南市的經濟適用房已經規劃發展了近10年時間,至今依然難以擺脫"不適用"的尷尬局面。
兩批房源
記者了解到,截至目前,濟南市除了2007年首次推出600餘套經濟適用房,和日前正在選購過程中的第二批528套房源外,再無其他可供房源了。
即便是上述兩批經濟適用房,基本處在市區遠郊和幾十公裡外的長清區,要麼配套及交通跟不上,要麼跑到幾十公裡外的新區生活,這讓不少有選房資格的購房者無奈放棄了。
2007年9月,在我國經濟適用房建設規劃提出8年後,濟南市的第一批經濟適用房剛剛破土。當時,濟南市有住房困難的家庭大約6萬戶,600餘套房源也只能解決困難戶的1%。
作為濟南市經濟適用房的開篇之作,世紀中華城項目受到了市民的高度關注。然而,首個經濟適用房項目卻在選購中遭受冷遇。2242元每平方米的價格盡管比鬧市區低一些,但在濟南西部卻也算不上很便宜。在2007年底的首次選房活動中,204戶符合條件的購房者有113戶選擇了放棄,這無疑給剛剛破土的濟南經濟適用房潑了一盆冷水。
今年上半年,在推出首批世紀中華城項目近兩年後,位於濟南市長清區的528套房源進入選房程序。由於長清是前幾年撤縣劃區而來,離主城區距離較遠。因此,除了長清區低收入者購買較為踴躍外,濟南市其他城區的低收入群體幾乎鮮有人問津。有的區只有幾個人報名,有的區竟然一個人也沒有。
障礙何在
據了解,我國經濟適用房建設始於1999年。此後,濟南市曾多次推出經濟適用房建設規劃。一直到2007年,關於經濟適用房的利好消息不斷,經濟適用房依然是千呼萬喚沒有出現。
要麼房源跟不上,要麼推出後,得不到低收入群體的歡迎。業內人士稱,濟南市經濟適用房選址多在市區遠郊甚至長清區境內,生活設施不完善,因此享受該政策的人群購房熱情並不高,經濟適用房並沒有真正發揮實質作用。
"經濟適用房之所以不適用,除了區位及配套外,濟南經濟適用房還存在門檻過高、房源太少、制度保障跟不上等因素。"分析人士認為。
分析人士表示,目前,濟南市經濟適用房的購買門檻相對過高,盡管該市已經將家庭人均年收入購買條件已經提高到1.4404萬元,但依然有很多無住房而達不到購買經濟適用房條件的人。
針對一些選到房又放棄的購房者,濟南市房管局有關負責人也表示,放棄的家庭多因為申請不到貸款,申請經適房必須開低收入證明,而申請銀行貸款要出示有還款能力證明,二者有些矛盾,對低收入家庭而言比較困難,而且很多申請人年齡比較大,有的靠退休金生活,這些條件都不符合銀行的放貸要求。
專家認為,要想解決經濟適用房存在的問題,政府應該加大經濟適用房的開發力度,為購房者提供更多可選擇的房源,同時還要搞好公共交通、學校、醫院等配套建設,也要協調一些購房者與銀行貸款的實際矛盾和施行相關制度保障。
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