|
||||
房地產會否再度走弱?在經歷半年的回暖之後,政策面調控之音頻出,市場面爭議之聲也隨之四起。
剝離包裹在房地產身上的層層面紗,回到基本面,政策與市場,它們將在下半年如何互動?彼此又將如何理解對方?針對這些問題,《投資者報》與住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林、遠洋地產有限公司市場部總經理肖勁以及東興證券股份有限公司研究所房地產研究員鄭閔鋼等業內人士進行探討,結論趨於樂觀。
房地產業在帶著內傷前行
《投資者報》:在經濟企穩回昇的當口,上半年房地產業昇勢過猛。銀監會近日重申嚴格執行二套房信貸標准,是不是直接導致7月份房地產成交量萎縮的關鍵因素?
王玨林:影響房地產的因素很多,而價格上昇消費量下降也是正常現象。資金的大量進入使得企業對市場的判斷很高,買房熱情高漲。可是,大多數消費者對市場不認可,也是對經濟發展困難時期的房價的不認可。這種經濟形勢下不應該出現這麼高的價格,成交量萎縮在所難免。
肖勁:可能有這方面的因素。包括目前二套房信貸政策的收緊,樓盤土地價格上漲,都是影響的因素。但是我覺得成交量萎縮主要是因為新房的市場供應量比原來減少了。由於5、6、7月的市場需求慢慢消化了很多房子,取得新銷售證的房子也少了。拿我們自己來說,我們目前取得銷售證的房子都買完了,過幾天就要推遠洋一方的二期,而這也是下半年僅有的一個開發項目。
鄭閔鋼:事實上,目前的樓盤成交量仍然在一個絕對的高位,只是環比有所下降。市場目前還是很火熱的,交易量還是在歷史的高位。影響房地產市場的因素很多,政策是其中一個主要方面。但國家的政策對市場的影響有個傳導過程,市場需要一定的時間來作出反應。
《投資者報》:數據顯示,我國房地產業佔GDP的比重從1997年的4.02%上昇至2008年的近10%,而美國和日本的平均值也不過是4.19%和5.1%。這種經濟對於房地產行業的依賴是不是太多,以至出臺的措施很難深入地調控行業的發展?
肖勁:房地產在國民經濟中所佔的份額是相當重的。但不可否認的是,房地產還是很不完善的行業,有很多矛盾。經濟有了問題國家拿房地產業來說事肯定是一個急功近利的做法,是急藥治猛病,治標不治本。
國家對於房地產行業的調控確實處在比較尷尬的局面,2007年的調控沒有深入到底就因為金融風暴的影響戛然而止,這對於房地產業的發展是很不利的,沒有深入進行調整的行業就只能帶著一些內傷繼續前進。以後往往會面臨更大的困難,調控起來更不容易。
鄭閔鋼:由於房地產業作為國民經濟的支柱產業,開發投資大,帶動相關的產業也很多,目前國家經濟對房地產的依賴是很大的,近期調控的重點還是通過金融手段來進行風險控制,其中貨幣政策佔有舉足輕重的地位。
從需求來講,房地產市場還是存在很強大的購買力,而通脹的預期使投資及投機購房者提前進入了市場,這同時也帶來一些市場風險因素。這種風險之一表現在貸款所生產的金融杠杆,央行主要還是在對杠杆放大所可能帶來的隱形風險進行調控。
政策將以預防金融風險為主
《投資者報》:單純從政策內容看,二套房貸的相關政策並沒有任何變化,但是在此時嚴格重申,可以看成房地產調控政策的轉向嗎?
王玨林:目前經濟形勢不一樣, 2007年經濟形勢一片大好,那時候對一個行業出臺些調控措施非常容易,但是現在不能簡單的按照這種邏輯來考慮。
從經濟發展情況來看,投資拉動的效果是不錯的,但是,外貿出口依然不活躍,真實的消費水平沒有上昇,而且流向實體經濟的資金過少,後續發展可能就有困難。這些都是阻礙保增長的關鍵因素,如果不惜一切代價完成了今年的目標,明年怎麼辦?國家最起碼不會出臺大的調整政策,一切都在為經濟發展讓路。
肖勁:這個不是一種轉向。事實上很多部門都會從自己的角度出發,對房地產進行調控。央行會從控制金融風險的角度出發;國土資源部會從土地供應政策的角度出發;稅務部門會從稅收安全的角度出發,尤其是目前對於物業稅的關注;住房建設部會從房地產一些建築的標准、安全、住房管理方面出發;城市不同,各地方政府的側重點也會有不同。
鄭閔鋼:目前二套房貸款政策的重申實際上也是規避金融風險的一種表現。開發商拿地有一部分資金的風險就在其中,購房貸款也會給銀行帶來一部分的風險。一旦資金鏈出現問題,風險將會被放大,銀行會面對巨大的金融風險壓力。政府又要求嚴格二套房貸政策,相信對房地產業有一定的制約,但是今後政府應該會在控制金融風險上重點進行調控。
《投資者報》:針對房地產市場的火熱場面,為抑制房地產價格瘋漲,政府年內會不會對房地產動點手術?如果要動,其調控思路會不會和以往的調控有所區別,比如以增加土地供應為主?
王玨林:近期不會出現大的調整的政策,一切都是為經濟發展讓路的。增加土地供應是一個辦法,但這不是唯一的辦法,也不是最好的辦法。
開發商囤地已經是一個心照不宣的秘密了,對此政府也沒有強有力的手段去管。而且,目前城市建設用地非常緊張,平衡市場基本辦不到。實際上,沒人知道握在開發商手上的土地、樓房到底有多少?有多少地沒有開發?有多少房沒有賣?缺不缺地?應該有人統計這樣的數據,數據出來之後一切都一目了然。所以,最緊要的問題是要把土地管好,按需求科學配備。
肖勁:政府的調控手段都是有其目標的,我們只是跟著大的政策方向在走。實際上,公司的基本考慮是算市場運作賬,主要是看土地成本,未來售價,再看自己的利潤空間。也可以這樣說,正是基於對目前宏觀經濟形勢的良好預期,公司的市場動作纔會沒有過多的調整。
鄭閔鋼:年內是否會『動手術』不好說。預計應該不會有大的動作,還是會以穩定金融信貸、控制金融風險為主。今後政府可能會從大的和深層次方面去調整。比如最近深圳就已經開始研究實行物業稅。深圳作為一個前瞻式的城市,它的動作從一定意義上講具有導向作用。
當然,物業稅不是單單出臺一個稅種那樣簡單,是需要對涉及房地產的稅費進行系統地調整,其中包括地方和中央的稅費分配調整。因此,這個過程需要一個相當長的時間來落實。物業稅在將來推出後應該會更利於房地產業的長期穩定發展。
關注業績增長明確的地產公司
《投資者報》:房地產市場異常火爆,股市上漲動力也還很強,但在房地產板塊,大多數房地產股最近的走勢卻非常乏力,調整得很厲害,這是不是和市場擔心房地產政策調整有關?
王玨林:前段時間房地產股漲得太瘋了,帶動了整個板塊增長,而現在回落也是非理性的。股價上漲是因為企業經營好了,賣得好了嗎?不見得。實際上股價的增長不看業績。而現在股民跟風跟得很厲害,很盲目。只能說目前的股票市場莫名其妙。
肖勁:不論是上漲還是下跌,都有其因素在其中,政策是一方面的因素,但不是全部。簡單地說,無論上市公司、國企、外資背景企業,他們判斷市場的依據極多。實際上,目前消費者的購買力依然很強,購買意願也很大。但投資、消費的目標卻不多,因此,長期來看,市場還是非常向好。
鄭閔鋼:房地產公司的股價走勢和很多因素相關,最主要的還是與企業經營業績相關。政策是開發商沒法改變的,企業只能順著調控的思路去改變自身運營的策略和戰術。下半年房地產仍處在較好的環境中,在經濟沒有徹底回暖之前,房地產仍需要擔當國民經濟復蘇和發展的主角,政府只會從控制風險的角度進行調控,不會限制,更不會重力打壓。
《投資者報》:請您對那些希望買房或者買房地產公司股票的投資者提點建議,這個時候應該堅持什麼樣的投資策略?
王玨林:無論是買房子還是買股票,目前市場還不平穩。還是要看經濟走勢怎樣,經濟好壞決定你有沒有錢賺。投資者應該謹慎入市,量力而行,看經濟發展走勢來評判,不要盲目的跟風。
肖勁:主要的問題還是在投資者對自己的研究不夠。人們總是在研究市場怎麼樣,政策怎麼樣,未來幾年會有什麼變化,但是卻不研究自己究竟是什麼目的。無論是對於投資者還是消費者,買房不應該把眼光僅僅盯在房價上。
鄭閔鋼:還是要看業績。由於房地產公司之間在開發方式、開發項目、所在區域和品質以及土地成本等上存在較大的差異性,公司的淨利潤增長差異會很大。
下半年仍可關注業績增長明確的房地產公司。由於上半年東部地區房地產銷售好於中部和西部地區。而在東部地區中,經濟發達的省市房地產市場更活躍。我們建議關注東部地區,尤其是在珠三角、長三角、環渤海等地,擁有更多可銷售和今年可實現結算項目的一些一線上市公司,同時更要關注這些區域中的一些區域性龍頭公司。另外對於一些以提供商業房和工業房出租的上市公司也可進行關注並進行投資。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||