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問:您認為造成我國房地產泡沫現象的原因是什麼?
易憲容:主要原因:一,政府的房地產政策產生累積效應,從2008年年底國家開始采取暫時減免營業稅、取消城市房地產稅等一系列措施,這在某種程度上推動了樓市的火爆。二,房地產企業的利潤預期改變,目前房地產市場的經營模式沒有發生改變,仍是暴利型的利潤水平沒有改變,也沒有從買方市場向賣方市場轉型,盡管住房銷售下降,但房價沒有下降。三,地方政府的托市,地方政府考慮財政收入,不願意看到房地產市場的大幅降溫,紛紛出手救市。四,國外大量熱錢湧入房地產炒作,增加了購房需求。五,銀行信貸超高速增長,致使部分信貸資金違規進入樓市,推高了房價。
巴曙松:大量銀行信貸資金進入是導致房地產市場瘋狂上漲的主要原因。在我國特定的經濟結構下,如此大的信貸投放,往往不會被生產貿易吸收,就可能主要是被包括房地產在內的資產領域吸收,所以更容易形成資產泡沫。在經濟復蘇明朗的大前提下,特別在國內流動性充裕以及熱錢湧入的推動下,房地產市場價格將會被繼續推高。在適度寬松的貨幣政策沒有轉向、物價沒有顯著上昇帶來調控壓力和資金流向產生顯著變動之前,資產市場的熱情還將繼續。
多方配合遏制泡沫擴大
問:如何有效控制房地產市場泡沫的擴大?
周清傑:在遏制房地產泡沫問題上,政府負有不可推卸的職責。我國政府發展房地產市場的政策基調應該是促進居民的住房消費,而非鼓勵住房投資,更不是保護投機,不能把與普通居民生活密切相關的房地產市場變成游資泛濫的大賭場。
目前,我國對房地產市場的調控重點在進入環節,如首付比例、貸款利率等。要防止泡沫積聚,應該在監管環節上要加強,更重要的是實行過程監管和退出監管,目的是加強對投資行為和投機行為的監管。除了社會一直熱議的物業稅以外,建議政府對持有新商品房不足一定期限(如3年或5年)出售的行為課以重稅,並對購房後空置而不居住的行為征稅,提高房東出租房屋所獲收益的稅負,減少投資、投機行為對房價的不當推動,確保房地產市場的健康、可持續發展。
另外,改革稅制,讓承擔較多社會責任的地方政府有更多的優質稅源,減少土地財政現象,是控制我國房地產泡沫的治本之策。
易憲容:從短期政策來說:一是要完善現有個人住房按揭貸款信貸政策,嚴格區分房地產投資需求與消費需求。
二是限制外籍及外資購買中國的普通居民住宅,提高其交易成本,以阻擊國際熱錢追逐人民幣資產,從而避免形成人民幣資產泡沫。
三是修改現行的住房預售制度。當前預售制度是一種單邊風險承擔機制。
四是維護房地產市場秩序,建立房地產市場公開透明的信息披露機制。
從長期政策看,要制定長期穩定的房地產發展政策,包括長期發展規劃、保障政策、信貸政策、稅收政策及土地政策等。只有在這個基礎上,纔能保證房地產市場持續穩定發展,讓房地產成為改善居民住房條件的基礎,成為中國經濟增長的動力;否則就會對我國經濟增長、社會穩定帶來不利影響。