二手房開始降溫
與一手住宅成交量普遍減少的狀況相類似,在連續5個月量價齊昇的強勁反彈後,二手樓市市場熱度有所緩解。
根據中原領先指數系統顯示,7月份,北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市價格仍在上漲,但部分城市漲幅有所回落,成交量在接連數月創新高後也於7月出現下降,但整體成交量仍處於高位。
分城市來看,深圳、上海和廣州市場降溫比較明顯,價格上漲速度和成交量都出現了下降,其中深圳和上海的成交量下降約20%左右。而北方城市在這一輪熱潮中仍較為滯後,目前天津、北京的二手房價格仍處於加速上漲的過程中,而成交量也保持較高水平。
21世紀不動產統計數據顯示,7月份北京二手房網簽數量達到26360套,其中二手住宅成交達25206套,首破2.5萬套大關,再創新高。從數字上看,7月份二手房成交勢頭依舊迅猛,但在成交量高速攀昇的背後,二手房成交增速已經出現放緩跡象。統計數據顯示,7月份北京二手房成交量環比增長10.0%,雖然仍處於高位水平,但這一數字已明顯低於6月份成交量環比增長16.7%的比例。
另據世聯地產統計,第28周(7.6至7.12),深圳二手房共成交3475套;第29周(7.13至7.19),深圳二手房共成交3610套,環比上昇3.9%;第30周(7.20至7.26),深圳二手房共成交3449套,環比下降4.5%;第31周(7.27至8.2),深圳二手房共成交3310套,環比下降4.0%。
對於二手樓市的表現,中原地產研究中心認為,原因有三個方面。一方面是,二套房貸的收緊一定程度上抑制了部分投資性需求;另一方面是,連續放量成交後,前期積壓需求基本都已釋放殆盡;此外,價格不斷上漲,也很大程度上阻礙了成交的達成。
21世紀不動產市場分析師孟奇分析說,以北京為例,目前北京房價上漲速度之快已超過絕大多數消費者的心理預期,無論是房有所值的價格正常上調,還是不合理的業主盲目抬價,再加上新房市場捂盤嚴重,不斷攀昇的新房價格很大程度上刺激了二手房價的走高,在此市場背景下,消費者的購房熱情被打擊,購買力受到限制,並已出現消費者對這種追漲的購房心理不能承受,甚至有消費者決定暫緩購房的情況。這必然導致7月二手房成交增速放緩。
孟奇說,近一個月以來,為了抑制樓市過快、過熱增長,關於收緊信貸的消息不絕於耳,不僅銀監會發出通知要求嚴格執行二套房貸政策,各家銀行的二套房貸也呈現收緊動向。他預計,如果信貸緊縮政策長期持續執行,會給下半年的二手房市場發展帶來較大阻力,交易量不排除觸頂回調的可能。
中原地產研究中心也認為,價昇量跌,市場可能面臨短期調整。由於價格的快速上漲,剛性需求開始止步。根據中原調查,7月份各地新增購房需求有所減少,同時,二套房貸的收緊抑制了部分投資性需求的入市,或將進一步加劇成交量的下滑。
一線城市成交量大幅下滑
與6月相比,7月一線城市住宅成交量普遍減少,二線城市成交依然維持高位。
中原地產研究中心統計顯示,廣州環比下降40%;深圳下降30%,北京和上海下降5%;成都和天津增加20%,天津七月更是創下今年以來成交量新高;重慶基本持平;杭州下降50%。業內人士認為,隨著樓市成交淡季的來臨,近期住宅新增供應很難出現大幅改善的局面,而開發商惜售捂盤,進一步推高價格上漲,加上二套房貸政策收緊,部分投資性需求也重歸觀望,市場成交量出現明顯下滑。
中原住宅監測系統數據顯示,七月最後一周,被監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州等八城市成交面積總量為233萬平方米,總體環比減少7%。7月27日至8月2日這一周一線城市成交繼續下滑。廣州和深圳已連續兩周成交量下滑明顯,這一周降幅接近15%;北京降幅10%,略低於過去20周平均水平。
二線城市的表現也冷暖不均。重慶降幅最大,降24%;成都降10%。而天津和杭州成交大幅增加,增幅分別為24%和14%。7月天津周成交量屢創新高,7月27日至8月2日天津成交3734套,達今年單周最高紀錄;杭州這一周成交回昇顯著,但成交仍處低位,僅佔過去20周平均水平的六成。
根據中國指數研究院的統計顯示,7月,全國30個城市中,住宅成交面積環比昇跌的城市各佔一半,30個城市住宅總成交面積環比下跌約4%。其中,7月20日至7月26日這一周,在全國監測的32個大中小城市中,樓市成交面積環比上昇的城市有13個,不足總城市數量的一半;而在樓市成交面積環比下跌的城市中,環比降幅超過10%的就有12個。
在10個重點監測的城市中,樓市成交面積環比上昇的只有4個,分別為重慶、上海、北京、武漢,其中除重慶環比增幅為27.01%外,其他三個城市的環比增幅皆在5%以內;在環比下跌的城市中,環比跌幅最大的為深圳,達到36.97%,其次為成都,跌幅為15.59%,而南京、杭州、廣州的環比跌幅均不超過10%。
根據世聯地產統計,進入7月以來,深圳新房成交量更是逐周遞減。第28周(7.6至7.12),深圳新房共成交1635套;第29周(7.13至7.19),深圳新房共成交1441套,環比下降11.9%;第30周(7.20至7.26),深圳新房共成交870套,環比下降39.6%;第31周(7.27至8.2),深圳新房共成交725套,環比下降16.7%。
對於成交量下滑的原因,中原集團地產研究中心吳維娜認為主要有三個方面:一是部分熱點城市,房價持續上漲,價格已經超出了部分購房人的承受能力,許多購房者從恐慌性購房中回歸理性,重新開始觀望,這阻礙了成交的持續放量;二是,政策層面上,從銀監會到各家銀行,開始收緊二套房貸政策,這對成交量也構成了現實的影響;三是,一些大城市的供應量有所減少,加之前期成交量的持續放大,這也造成7月市場出現了一定幅度的波動。